Servitude garage sur parcelle qui n'est plus enclavée ?

Bonjour, je m'appelle Franck, je me permet de solliciter votre aide sur une situation un peu...tordue...
Voici un maximum d’info qui permettrons je l’espère de bien comprendre la situation :

J'ai acheté une maison il y maintenant 12ans sur une parcelle (N°381 seulement) enclavée, avec 2 accès 1 portail et 1 garage (traits verts) nécessitants de passer par la parcelle 610. Dans notre acte de vente il était stipulé :
"le vendeur déclare que l'accès de la propriété vendue (enclavée) est assurée depuis la voie communale au travers la parcelle N°610.
Cet accès s’est toujours exercé de manière paisible depuis son acquisition.
La parcelle en question est également concernée par le passage de la canalisation d’eau potable, des lignes électriques et téléphonique desservant les biens vendus.
L’acquéreur reconnait avoir reçu des notaires dès ce jour, et notamment lors de la signature du compromis de vente, tous éclaircissements nécessaires et déclare en faire son affaire personnelle déchargeant les notaires de toute responsabilité à cet égard. »
Si je résume, et avec du recul, en gros rien n’est officiel mais vous vous débrouillez…. (!) sachant bien entendu que personne ne nous a alerté sur les risques liés a cette situation. Mais là n’est pas l’objet…

Le même jour de cette acquisition (c’était une condition de l’achat de notre maison) nous avons également acheté une bande de terrain sur le terrain adjacent pour nous permettre d’avoir un accès direct a notre garage (nouvelle parcelle N°1199). Nous y avons créé un portail (trait rose) pour fermer cet accès.



Aujourd’hui, en l’état nous souhaitons vendre notre maison. Les acheteurs ont été trouvés et le compromis organisé.
Sauf que, le jour du compromis, le notaire des acquéreurs a bien stipulé que la servitude de passage (non officielle) pour le garage n’existait plus du fait que la parcelle ne soit plus enclavée.
Potentiellement, le propriétaire peut entreposer des choses sur son bout de parcelle devant le garage et de fait, ne plus permettre d’y garer une voiture.
En l’état les acquéreurs ont souhaités repousser le compromis en attendant d’y voir plus clair…

Voici une photo de la situation, plutôt cocasse...



De mon coté j’ai contacté les propriétaires de cette parcelles qui sont ouvert à trouver une solution (vente…etc).

Le plus simple pour nous serait d’officialiser ce droit de passage devant le garage (servitude ?) d’une quelconque manière, mais est-ce possible du fait que la parcelle ne soit pas vraiment enclavée ? Après tout, l’accès au garage est possible à pied, mais impossible d’y faire rentrer une voiture compte-tenu de la disposition (angle droit et peu de largeur).

 Quelqu’un aurait-il un avis ? une solution pour cette situation qui nous permettrait de rassurer nos acquéreurs ?

Merci d’avance infiniment pour tout élément de réponse….
Franck