Bonjour,
Je souhaite faire construire deux maisons jumelées sur un terrain (Emprise au sol non réglementée, et COS non réglementé).
Si quelqu'un à déjà réfléchi à la stratégie optimale je suis curieux de connaitre son avis.
En effet j'ai lu qu'on pouvait diviser avant, ou après construction:
- Diviser avant: Si j'ai bien compris diviser avant peut créer des problématiques liées au lotissement (la contrainte principale étant de respecter les normes de voiries imposée au PLU, ou est-ce autre chose? faut-il viabiliser tous les terrains?). Je ne suis pas certain de comprendre pourquoi le lotissement effraie tant..
- Diviser après: N'est-on pas exposé au risque de refus de division ? par ex si le PLU change.
Je vous remercie par avance pour vos éclairages. Merci!
Pour ce qui est du COS, il n'existe plus si la ville est dote d'un PLU. Par contre, je suis quand même un peu surpris que le CES soit non réglementé. Ca laisserait entendre qu'il est possible de construire sur presque la totalité de la parcelle.
Diviser avant: Si j'ai bien compris diviser avant peut créer des problématiques liées au lotissement [...]
En fait s'il y a division en vue de construire le projet peut être susceptible d’être soumis à permis d'aménager, notamment s'il y a des espaces communs (voirie, réseaux divers, espaces verts). Le permis d'aménager oblige le lotisseur à faire les travaux préparatoires au lotissement
Par contre, s'il n'y a pas d'espace commun la division devrait se faire via une déclaration préalable de division.
La division peut se faire après la construction. A priori, sauf erreur de ma part, je ne vois pas ce qui permettrait à la mairie de s'y opposer.
Il existe une 3ème solution: le permis de construire valant division.
Concernant le COS et CES, j'ai re vérifié c'est surement lié au fait que le PLU date de 2014 ?
Vous avez raison, je ne peux pas construire toute la parcelle car il faut minimum "20% de la surface du terrain d’assiette de la construction devra être maintenue en espace vert et libre de toute construction."
Si je divise après la construction quelle procédure dois-je suivre ? faut il déposer une quelconque demande en mairie ? ou le géomètre + notaire suffisent ? Et surtout qui vérifiera la conformité au PLU ?
Le permis de construction valant division semble être la meilleure solution, en cela que je m'évite les frais de notaire (2.5% ?) dans le cas ou je fais les démarche de division après construction.
Concernant le COS et CES, j'ai re vérifié c'est surement lié au fait que le PLU date de 2014 ?
La loi ALUR a supprimé le COS et la superficie minimale constructible dans les PLU depuis mars 2014.
La commune peut limiter la densité de construcion par la combinaison de plusieurs facteurs: CES, hauteur, espaces verts...)
Division après construction: il faudra je pense une déclaration préalable. Pas besoin de vérifier la conformité par rapport au PLU.
Concernant le COS et CES, j'ai re vérifié c'est surement lié au fait que le PLU date de 2014 ?
Vous avez raison, je ne peux pas construire toute la parcelle car il faut minimum "20% de la surface du terrain d’assiette de la construction devra être maintenue en espace vert et libre de toute construction."
Si je divise après la construction quelle procédure dois-je suivre ? faut il déposer une quelconque demande en mairie ? ou le géomètre + notaire suffisent ? Et surtout qui vérifiera la conformité au PLU ?
Le permis de construction valant division semble être la meilleure solution, en cela que je m'évite les frais de notaire (2.5% ?) dans le cas ou je fais les démarche de division après construction.