Division cadastrale ou copropriété horizontale... [Résolu]

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 moya8352 -
Bonjour,

Je viens de signer un compromis de vente pour acheter une maison.
Cette maison a été mise en vente par un entrepreneur qui avait fait constuire 4 maisons mitoyennes sur une parcelle unique...
Au moment de la signature de ce compromis, le vendeur et le notaire soulève la question que la division cadastrale de la parcelle en 4 parcelles revenant à chaque maison, n'a pas été faite. La question de la possibilité de faire cette division cadastrale est posée et dans le cas où ce ne serait pas possible de le faire, ce serait une copropriété horizontale qui devrait été créée...
Evidemment, je suis conscient que cela n'est plus la même chose pour jouir de ma maison et de mon terrain qui finalement de m'appartiendrait pas vraiment.
J'aimerai savoir d'une part, pourquoi la division cadastrale ne serait-elle pas possible ? alors que le vendeur à demander à un expert-géomètre de mesurer le terrain à attribuer à la maison que je veux acheter ??
D'autre part, pouvons-nous obliger le vendeur a réalisé cette division cadastrale avant la vente ? car une copropriété horizontale ne m'intéresse pas du tout !
Merci d'avance pour vos éléments de réponse.
Je suis à disposition si vous avez des questions...

MD

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13 janvier 2020
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Bonjour

vous me surprenez

comment le notaire a rédigé la clause concernant cette division dans le compromis ??

fuyez les copropriétés horizontales, destinées à contourner les lois sur l'urbanisme , il est impossibles d'en sortir
Voir ce lien : http://copropriete.comprendrechoisir.com/astuce/voir/135782/passer-de-la-copropriete-indivise-a-une-sci - apparemment il serait possible de passer d'une copropriété horizontale à une SCI.
Josh Randall
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14 janvier 2020
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Le but n'est pas de passer à une SCI...
En effet, ce n'était pas le problème.
Sinon, pour info, la division cadastrale de la parcelle a bien été effectuée. Un nouveau numéro de parcelle a bien été attribué à chacune des 4 nouvelles parcelles dont celle que j'achète avec la maison dessus.
Tout va bien, on évite la copropriété horizontale, apparemment par le fait que les maisons étant déjà construites, la parcelle de départ est divisable par un géomètre + accord d'un service urbanisme. Si cette demande de division était arrivée avant de commencer les constructions, ce serait tombé sous le coup d'une copropriété horizontale.
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14 janvier 2020
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Bonjour

Qu'est ce qui peut empêcher une division cadastrale ?
Basiquement, rien!

J'ai lu en diagonal la discussion donc veuillez me pardonnez si je commets des impairs.

D'après ce que j'ai compris, dans le cadre du permis de construire, il y a impossibilité de diviser la parcelle. Or le promoteur malgré tout envie de construire ces maisons.
C'est possible en faisant un permis groupé. Mais se posera ensuite le problème de la division du terrain qui semble inenvisageable, d'ou la création d'une copropriété horizontale.

Cependant, techniquement (mais bonjour la galère juridique et l'arrachage de cheveux de notaires et géomètres),rien n'empche la division d'une parcelle en plusieurs lots. Mais j'imagine qu'il sera par la suite impossible de faire la moindre extension car :
- il y a de fortes chances que les terrains n'auront plus la surface minimale requise pour construire
- il ya également fort à parier qu'il y aura une surdensité sur ces terrains divisés (surface de plancher existante supérieur au COS admis)

Donc quoiqu'il arrive, vous serez coincés.
moya8352
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30 juillet 2013

Bonjour, et merci pour votre implication.

En fait, ce n'est pas pour un permis de construire mais pour l'achat d'une maison sur une parcelle unique comprenant 4 maisons mitoyennes au total.
Pour le moment, je ne sais pas si la division cadastrale est possible ou non, c'est la réponse que j'attends du vendeur.
Mais j'anticipais le fait qu'elle ne soit pas possible, vu qu'une copro horizontale m'a été proposé dans le compromis, sauf que maintenant je sais que ce ne sera pas la même chose du tout comme investissement...
Si c'est ce qui arrive, je me rétracterai à mon avis.
J'aimerai qd mm en savoir encore plus sur cette copro horizontale que le notaire de mon vendeur, a vraiment prix à la légère...
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30 juillet 2013

Voici la clause exacte rédigée dans le compromis :
"L'assiette du terrain vendu est teintée en orange sur le plan (annexée au compromis). Pour le cas où il est impossible juridiquement d'effectuer une division cadastrale, il est établi une copropriété horizontale, aux frais du vendeur. "

Je précise que le vendeur a bien engagé des démarches auprès d'un géomètre pour diviser et mesurer les nouvelles parcelles sauf que ni le vendeur, ni le géomètre n'ont vérifié la possibilité ou non de faire une division cadastrale. C'est le notaire qui a soulevé le soucis lors de la signature du compromis en rajoutant cette clause suspensive.

Qu'en pensez-vous ?
Le vendeur doit normalement nous informé de la décision finale retenue, mais pour moi ça change bcp de choses si la copro horizontale est retenue...
Qu'est ce qui peut empêcher une division cadastrale ? Le règlement du lotissement ??

Merci d'avance pour vos éléments de réponse.
kasom
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13 janvier 2020
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Qu'est ce qui peut empêcher une division cadastrale ?

Le règlement d'urbanisme ( Plan d'occupation des sols ou Plan Local d'Urbanisme )

la parcelle devait être trop petite pour être subdivisée en 4 lots, le promoteur ne pouvait pas ne pas le savoir

Il contourne donc le problème en construisant d'abord afin de "forcer " ensuite la division , via une division OU une copropriété horizontale

vue la rédaction de la clause, vous êtes coincé à moins avis , reste la clause d'obtention de prêt

ou un bon avocat
moya8352
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30 juillet 2013

Merci pour votre réponse à nouveau.

Le promoteur/vendeur ne pouvait pas ne pas savoir que la parcelle était trop petite pour être divisée en 4 lots. OK, on est d'accord.
Par contre, là maintenant, selon lui, elle est divisible, vu ce qu'il nous a dit au moment de la signature du compromis. Il en est sur à 90% visiblement, par contre il n'a pas été vérifié et le notaire lui a mis le doute...
En gros, c'est sa parole qui est mise en jeu... Y a quand même une chance pour que la parcelle soit divisible mais si ce n'est pas le cas, j'ai vraiment l'impression de m'être fait avoir, surtout que quand j'ai visité la maison, la 1ère ou la 2ème question que j'ai posé au vendeur a été de savoir si les 4 maisons étaient en copropriété ou non ... Bien sur, à l'époque, il m'a répondu que non, vu que la copropriété n'a pas eu besoin d'être officiellement créée...

Je rappelle mon notaire dans la matinée...

Si la division cadastrale est possible, ce sera le gros soulagement. Sinon, la grosse déception...

Vu ce cas précis, vous pensez que la division cadastrale est possible ou pas du tout ? Ca peut arriver qu'une parcelle soit redivisée après avoir déjà fait construire 4 maisons dessus ??...
kasom
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13 janvier 2020
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difficile de répondre à votre question, en gironde dans certaines communes, les maires ne se laissent plus avoir , et le constructeur est en général parfaitement informé de ce qui va se passer

dans votre cas, votre vendeur va tenter le coup ; mais je pense qu'il est informé que cette division est impossible, il l'aurait anticipé ( c'est super galère de faire une copropriété horizontale, et les notaires n'aiment pastrop

rapprochez vous de votre notaire, il va vous expliquer les difficultés et les soucis de mise en oeuvre ensuite
moya8352
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30 juillet 2013

Ce que vous me dîtes me rassure légèrement du coup, du fait que le propriétaire a engagé des démarches auprès d'un géomètre pour découper et mesurer les nouvelles parcelles, et du fait aussi que le notaire a pris l'éventualité de la création de la copro horizontale très à la légère lors de la signature du compromis. Je me dis que ni le vendeur, ni le notaire n'envisage vraiment que la division cadastrale ne soit pas possible...
Il faut vraiment que j'arrive à savoir si elle l'est vraiment maintenant !!! J'ai laissé un message au vendeur... j'attends qu'il me rappelle, le plus vite possible serait le mieux, pour respirer un peu mieux :)
Mon notaire voit en même temps avec le notaire du vendeur, puis doit me tenir au courant...
Affaire à suivre....
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13 janvier 2020
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Je pencherai plus pour une histoire de sous-sous ! La division (tout à fait possible) coûterai bien plus chère.
S'agit il de la méthode Stemmer ?
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14 janvier 2020
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Bon

J'ai relu un peu moins en diagonale. Et en fait, pour aller dans le sens de Bern, et compte-tenu quce cette division n'est pas faite en vue d'un projet immobilier à venir, rien n'empêche la division du terrain en 4 lots.

Edit: Et ça ressemble étrangement à la méthode Stemmer

L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme
kasom
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rien n'empêche la division du terrain en 4 lots.

rien n'est moins sûr ...
Josh Randall
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14 janvier 2020
4099
Kasom, je parle simplement d'une divisin simple.
A ce titre, les DP ont été faites aussi pour acter administrativement des divisions simples. Et réglementairement, comme j'ai pu en discuter avec des instructeurs, la commune ne peut s'opposer à une division simple.
Ce que j'appelle une division simple c'est (comme je l'ai vu sur ma propre commune) un bout de terrain (3 ou 4 m²) revendu à quelqu'un en vue d'en fire un jardin. C'et juste à titre d'exemple.

Et je ne vois pas réglementairement comment la commune pourrait s'opposer à ce type de division.
kasom
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ok, mais dans ce cas, 4 maisons mitoyennes construites, la division ici ressemble à un contournement du POS/PLU
Josh Randall
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C'est exactement ça ! D'où la judicieuse question de Bern29...
moya8352
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Merci pour toutes vos réponses.

Quelle est donc votre conclusion par rapport à mon cas et cette méthode Stemmer ?...

J'ai eu du nouveau cet après-midi. Au final, après plusieurs appels auprès du vendeur et de mon notaire, c'est le géomètre qui a assuré à tout le monde que la division parcellaire était possible et que rien dans ce cas ne pouvait l'empêcher, du fait que les maisons sont déjà construites sur cette parcelle unique. Elle peut être divisée en 4 lots.
J'attends tout de même un courrier du géomètre validant tout cela pour respirer un peu mieux...
J'espère que rien d'autre ne viendra contredire tout cela maintenant.
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