Vente de maisons mitoyennes

Question

Bonjour, 
J’ai trois questions . Je suis propriétaire (suite au décès de mes parents) de deux maisons mitoyennes situées sur deux terrains distincts
1/ Je souhaite vendre les deux séparément dois je refaire un bornage ? 
2/ L’une des maison n a ni garage ni parking la mairie peut elle exiger la création de place de parking dans le cas où un nouveau bornage serait obligatoire 
3/ sur le second terrain il y’a une maison et une grange la mairie peut elle refuser la division de ce terrain en 2 lots l’un sur lequel il y aurait la maison et l autre sur lequel il y aurait la grange?
Merci de vos réponses

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

1- Si les maisons sont sur deux parcelles distinctes et que vous ne modifiez rien, pas besoin.

2- La mairie n' a rien à voir dans la vente et ne peut donc rien exiger. Par contre ajouter une place de stationnement sur le terrain serait certainement un plus pour la vente

3- Vous souhaitez diviser cette parcelle dans quel but ? Transformer la grange en habitation ou la joindre au terrain voisin pour la vendre comme garage (ce qui, au final nécessiterait un bornage) ?

BmV · Answer

.... et si vous divisez, prenez soin de ne pas enclaver une des deux partie, ça compliquera la situation si l'une des deux n'avait pas un accès direct à la voie publique. 
 
--

carthy · Answer

Merci pour ces réponses très claires qui me conforte dans mon projet. Pour le 3ème point, en effet je souhaite éventuellement diviser la seconde parcelle pour la vendre en 2 temps. Dans un premier temps la maison avec du jardin puis plus tard la grange avec du jardin. Par contre le découpage ne pourra pas être totalement linéaire car je dois en effet conserver un accès à la parcelle de la grange ce qui va nécessité un décoché. Dans ce cas, lors de la demande de bornage dans la mesure où il n'y a pas de projet immédiat faut il que je fasse un plan du futur aménagement potentiel de la partie avec la grange ou puis je m'en tenir à la demande de découpage du terrain ?
Je voudrai en effet éviter un refus du projet par la mairie
merci par avance

BmV · Answer

Contactez un géomètre expert et faites-lui part de votre projet de division.
Il fera le nécessaire selon vos directives ; de plus, il vaut sans doute mieux réaliser l'ensemble du bornage en une fois. 

Et sinon : pourquoi la mairie aurait-elle un motif de refuser ce projet ?
 
--

carthy · Answer

Il sembel qu'ils aimeraient voir des commerces sur cette parcelle, voire un petit immeuble ... de mon côté je préférai que les maisons soient conservées et que plus tard il soit possible de transformer la grange en habitation, ou de la démolir pour construire une petite maison. 
Nous n'avons pas tout à fait la même vision de l'urbanisation :)

Josh Randall · Answer

En effet la vision n'est pas la même. Vérifiez bien dans les mois à venir si un droit de préemption urbain est instauré. Il se pourrait bien qu'au vu du projet la mairie décide de se porter acquéreur pour mener à bien son projet

carthy · Answer

Je pensai que dans le cas d'une succession la vente des biens ne pouvaient faire l'objet d'une préemption... vous m'inquiétez;
dans tous les cas la mairie peut elle m'obliger à avoir un projet de commerce ou d'immeuble sur la parcelle que je souhaite détacher? Y a t il des recours ?

BmV · Answer

"  le cas d'une succession la vente des biens ne pouvaient faire l'objet d'une préemption.. " : ah si.
Vérifier quand même en mairie le contenu exact de la délibération qui instaure le droit de préemption sur la commune (il en faut une, l'existence de ce droit n'est pas automatique). 
Les successions en sont exclues, mais là il ne s'agit pas d'une succession puisque vous êtes déjà propriétaire des biens....

Par ailleurs, si cette délibération n'existe pas, vous êtes tranquille. Mais quoi qu'iol en soit, votre notaire vous expliquera tout en détail.

"  la mairie peut elle m'obliger à avoir un projet de commerce ou d'immeuble " : absolument pas.
Vous êtes libre d'utiliser VOTRE bien pour en faire ce qui vous intéresse, dans la mesure évidemment que ce soit conforme aux règles du PLU.

 Rajout/correction  : voir >>> https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/147-droit-de-preemption-urbain-et-mairie-dpu-definition-abus/
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JPRP64 · Answer

Bonjour,

À titre d’information : Ne vous laissez pas avoir, puisque vous divisez, si l’on prétend qu’avec vos maisons mitoyennes vous tombez sous la législation des lotissements ou/et sous le régime de la copropriété fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Article R442-1 du Code de l’urbanisme : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; »

Pour la CAA de Marseille (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000032483953/) suite un arrêt antérieur du Conseil d’État (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000026618670/) : « que constitue une maison individuelle, au sens des dispositions précitées (article R442-1 du CH et L231-1 du CCH), une construction qui, bien que susceptible d'accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d'immeuble d'habitation collective ; »

L'arrêt du Conseil d’État faisant suite à cet arrêt de la CCA de Versailles (https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000022859006/.

Cdt.

BmV · Answer

" vec vos maisons mitoyennes vous tombez sous la législation des lotissements ou/et sous le régime de la copropriété  " : les deux immeubles sont d'ores et déjà deux entités et deux propriété différentes et deux immeubles différents, concrètement séparés et identifiables.

Cette éventualité ne peut donc pas s'appliquer.
Hors sujet.

Merci d'éviter les fictions juridiques sur ce forum et traiter les questions telles qu'elles sont posées, de gérer les inquiétudes des demandeurs telles qu'elles sont exposées afin de les aider à gérer leurs problèmes au quotidien et non pas à les déboussoler encore plus par ces avalanches inutiles de textes.

Il n'y a aucun intérêt, du moins pour les intéressés, à étaler ad nauseam des cas complexes, des références inutiles, des finesses juridiques dont les demandeurs n'ont franchement rien à faire.
Pour de telles joutes théoriques, il existe certainement des sites très éminents où d'érudits juristes confrontent leur vision du Droit....

Quant à la phrase "Carthy va être ravi de découvrir qu'il est un petit malin avide....", elle était, pour qui sait comprendre en creux (mais ça ...), destinée à émettre l'idée, de façon logique mais indirecte et bienveillante, que justement le cas ne le concerne pas.
 
--

JPRP64 · Answer

Les chiens aboient la caravane passe !

Par « délicatesse » j’ai tendu une perche que certains n’ont pas su saisir.

Il ne suffit pas de simplement dire qu’il faut voir un géomètre sans dire ce qui vous attend.

Ayant eu à procéder à un découpage cadastral je me permets de vous raconter ce qui va se passer.

Il est possible que le géomètre vous dira que vous allez lotir et dans ce cas vous lui prouverez que non  (la maison individuelle).

Le géomètre fera une demande de dossier au service du cadastre pour rédiger un document d’arpentage en vue d’une division parcellaire et non pas d’un bornage plus onéreux (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5211-PGP.html/identifiant=BOI-CAD-MAJ-10-20130618 ).

Ce dossier contient plusieurs documents dont un extrait du cadastre concernant la ou les parcelles devant être divisées.

Le géomètre va se déplacer sur place pour procéder à un arpentage qui consistera à fixer les nouvelles limites séparatives ; il mesurera la contenance en m², de chacune (contenance et non surface, je vous laisse le soin de chercher sur INTERNET la différence) des nouvelles parcelles (filles) dont la somme doit correspondre à la contenance de la parcelle mère. Il leur attribuera une référence provisoire (A et B dans votre cas) et il renverra le tout au service du cadastre pour vérifications et approbation.

Après approbation le service du cadastre attribuera une référence cadastrale définitive à chacune des nouvelles parcelles dans un procès-verbal qu’il adressera au géomètre (qui vous communiquera une copie) puis au Service de la Publicité foncière pour enregistrement.

Ce qui précède correspond à une division de la propriété du sol ayant entrainé un changement de limite : « Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un service chargé de la publicité foncière doit indiquer, pour chacun des immeubles qu'il concerne, la nature, la situation, la contenance et la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit). Le lieu-dit est remplacé par l'indication de la rue et du numéro pour les immeubles situés dans les parties agglomérées des communes urbaines. Lorsqu'il réalise ou constate une division de la propriété du sol entraînant changement de limite, l'acte ou la décision doit désigner l'immeuble tel qu'il existait avant la division et chacun des nouveaux immeubles résultant de cette division, sauf en cas de lotissement effectué dans le cadre de la législation sur les lotissements ou s'il s'agit d'immeubles situés dans les communes où le cadastre n'est pas rénové. » (article 7 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière)

Mais le plus important est à venir.

À moins que cela ne soit déjà fait il faudra viabiliser séparément les nouvelles parcelles (eau, gaz, électricité, eaux usées et eaux pluviales si réseaux séparatifs) ; cela devra se faire en limite de propriété, sinon le notaire vous mettra en copropriété pour ces « éléments et services communs » comme en dispose l’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. ».

Ou alors de prévoir une convention contraire à porter dans les actes de vente, et dans ce cas il faudra se raccorder sur l’existant et créer des servitudes de passage entre les nouveaux fonds.

Maintenant vous pouvez faire votre choix en toutes connaissances de cause !

Josh Randall · Answer

Il ne suffit pas de simplement dire qu’il faut voir un géomètre sans dire ce qui vous attend. 
Faut pas non plus voir le mal partout...

On peut également ajouter à l'article R442-1 que les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ne nécessitent pas non plus d'autorisation.
Par contre, s'il y a création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement, alors il y a opération de lotir soumise à permis d'aménager.

Cela va dépendre de la configuration de l'unité foncière telle qu'elle est actuellement, et des accès existants et/ou à prévoir et des réseaux existant et/ou à prévoir.

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