Séparation pendant congé pour vente

- - Dernière réponse : djivi38
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6 décembre 2019
- 15 nov. 2019 à 14:41
Bonjour,

Je me sépare pendant la période de congé pour vente de là maison que nous louons. Mon ex quitte la maison, comment sera reconduit le bail, qui se termine fin mai.
L’agent immobilier ne sait pas si j’en pourrais y rester locataire (nous étions 2 à être locataires 2 signatures sur le bail)

Merci
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bonjour,

si votre bailleur vous a donné - en bonne et due forme (*) - son "congé pour vente", vous devrez quitter ce logement au + tard le dernier jour de votre bail, soit "fin mai" : le bail ne sera pas renouvelé ni tacitement reconduit... puisque "congé pour vente".
(*) y compris un courrier de congé adressé individuellement à chacun de vous, sauf si votre ex avait déjà donné individuellement son congé avant les 6 derniers mois du bail.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Loyers et charges, pendant les 6 derniers mois du bail, seront dus uniquement pour le temps réel d'occupation de chacun.
Si votre ex est parti avant les 6 derniers mois du bail, il a dû donner son propre congé : est-ce le cas ?
Puisque votre ex est déjà parti, ce sera à vous de faire l'EDLS avec votre bailleur et de lui rendre les clés.... sauf si vous faites jouer votre droit de préemption.

Voici un extrait d'un de mes topos intitulé « De la location d’une résidence principale en France », dont vous pouvez lire l'intégralité (post 4) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8379252-france#4

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE :

A) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU :

- pour vente libre de toute occupation,
- ou pour reprise
- ou pour motif sérieux & légitime.

Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location, faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé.
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.

Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer - pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur - son droit de préemption pour l’acheter (seulement en location nue)].
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
- https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/723-resiliation-du-bail-par-le-proprietaire-location#achat-d-un-logement-occupe
- https://www.gouyer-avocat.com/congeparlebailleur

Art 15 loi du 6/7/1989 :
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour (inclus) d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

Droit de préemption vente logement location nue :
https://www.pap.fr/locataire/resilier-bail/conge-pour-vente-le-locataire-est-il-toujours-prioritaire-pour-acheter/a3305/la-mise-en-oeuvre-du-droit-de-preemption

Frais d’agence pour vente au locataire occupant :
"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."


cdt.
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Le congé a été fait correctement.
l’agent Immobilier me disait qu’il ne savait pas comment ça aller se passer, car le bail était aux 2 noms, qu’il n’etait Pas sûr que je puisse rester jusqu’a La fin du bail (car il fallait refaire un contrat de location en mon nom uniquement) et étant donné qu’un congé pour vente nous avait été notifié.
djivi38
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non, il ne faut pas refaire un contrat de location à votre seul nom, puisque quand 2 titulaires de bail se séparent, le bail se poursuit sans aucun changement pour celui qui reste.

Petit topo :
Séparation et résiliation du bail aux deux noms :

Les co titulaires d’un bail ont autant de droits et de devoirs l'un que l'autre sur leur logement commun, puisque les 2 noms figurent sur le contrat de location.

Un bail ne se refait jamais.
Quand 2 titulaires d'un contrat de location se séparent, le bail se poursuit SANS changement au profit de celui qui garde le logement.
Le bailleur pourrait éventuellement faire un avenant, mais son intérêt est de le faire seulement après la période de préavis ou de solidarité selon les cas.

Celui qui part DOIT donner son congé, en son nom propre, au bailleur en respectant le préavis adéquat :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
Il reste redevable (obligation) des loyers et charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.

ET, SI clause de solidarité, il reste solidaire des loyers et charges pendant encore 6 MOIS après la fin de son préavis, dans le cas donc où le locataire restant ne paye pas loyers ni charges ou les paye incomplètement.

Pas d'EDLS (État Des Lieux Sortant) au départ du 1° sortant.

Le DG (Dépôt de Garantie) sera restitué au dernier sortant, suite à la comparaison de l'EDLE initial et de l'EDLS réalisé au dernier départ (le colocataire sortant peut négocier un arrangement avec le colocataire restant).

Si les titulaires du bail sont mariés, et même si un seul nom/prénom apparaît sur le contrat, ils restent solidaires des dettes du couple jusqu’à la transcription du jugement prononçant le divorce en marge de l’état civil.

cdt.
Par contre je viens de lire une chose qui m’interpelle.
Sur le congé on m’a inclut des frais d’agence.
Si je souhaite me positionner, comment dois je faire?? Est ce que je dois faire parvenir un arrêt de la cour de cassation à l’agent immobilier pour faire valoir que je ne suis pas redevable des frais?
djivi38
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6520 > Angie231 -
"des frais d’agence" : de QUOI ?
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Sur mon congé pour vente apparaissent le prix avec frais d’agence inclus (135000€) et j’ai un prix net vendeur du propriétaire (124000€)
djivi38
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6 décembre 2019
6520 -
Vous voulez acheter ?
Si oui, il n'y a pas de frais d'agence pour une vente à un locataire en place.
Je serais intéressée oui mais sans ces frais!
Comment procéder? Je dois faire un courrier à l’agence en indiquant que je me positionne mais au prix net vendeur? Quelle preuve puis je leur apporter pour faire valoir que je ne dois pas payer les frais d’agence ?
djivi38
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6 décembre 2019
6520 > Angie231 -
Pas de souci : l'agence sait très bien que le locataire en place qui fait jouer son droit de préemption n'a PAS de frais d'agence à payer.
Vous ferez le compromis de vente avec le(s) notaire(s) qui assurera(ont) la vente : il est fortement conseillé de prendre votre propre notaire (différent du notaire du vendeur) : les émoluments des notaires seront exactement les mêmes que s'il n'y en avait eu qu'un.

Vous adressez votre courrier R+AR (dont vous gardez précieusement copie & récépissés) directement à votre bailleur (sans vous soucier de l'agence).

Le droit de préemption est prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
"Conformément aux dispositions de cette loi, si le bailleur donne congé au locataire pour vente, le locataire est prioritaire sur la vente du logement loué. Cela s’applique pour les locations non meublées (baux d’habitation non meublées ou baux commerciaux pour locaux nus)."

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000024025816&cidTexte=LEGITEXT000006069108

Art.15 -> II :

"A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose,
à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, (...)"

Voir éventuellement aussi ce lien : https://www.legalplace.fr/guides/droit-preemption-locataire/

" (...) le locataire peut accepter ou refuser l’offre de vente du bailleur. Pour ce faire, il dispose d’un délai correspondant aux deux premiers mois de préavis. Ce délai peut être évidemment raccourci si le locataire notifie au bailleur son acceptation rapidement.

À la suite de la réception de la lettre d’acceptation du locataire, le locataire et le bailleur disposent d’un délai de deux mois pour signer l’acte définitif de vente devant un notaire. Ce délai est porté à quatre mois à compter de la lettre d’acceptation de l’offre, lorsque le locataire souhaite demander un prêt bancaire pour répondre favorablement à l’offre de vente du bailleur.

Attention ! Le principe qui s’applique est que toute absence de réponse du locataire vaut refus de l’offre et renonciation à l’exercice du droit de préemption. (...)"

cdt.
djivi38
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6 décembre 2019
6520 -
"Quelle preuve puis je leur apporter pour faire valoir que je ne dois pas payer les frais d’agence ? "

Frais d’agence pour vente au locataire occupant :

"Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."

cdt
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Merci pour vos précisions.
J’aurais une dernière question...j’ai pu lire que l’on pouvait mentionner sur le compromis que l’acte serait définitif si un prêt est accordé...en plein partage de l’an communaite à mon ex mari, est ce que j’en peux remplacer « sous accord de prêt » par « sous partage de la communauté et d’accord de prêt »?
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6 décembre 2019
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, est ce que j’en peux remplacer « sous accord de prêt » par « sous partage de la communauté et d’accord de prêt »?

Étiez-vous mariés? Si non, la phrase initiale doit être maintenue et si oui, prenez absolument les conseils d'un notaire avant de signer quoi que ce soit. Vous pourriez d'ailleurs utilement prendre les conseils d'un notaire dans tous les cas (mariés ou non). C'est toujours une sage précaution.
J’etais Mariée. Je suis divorcée mais nous sommes entrain de faire le partage de la communauté. Solidaire d’un Prêt immobilier avec mon ex, je doute que là-bas banque me prête de làrgent en étant encore solidaire.
Gayomi
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6 décembre 2019
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Si vous êtes divorcés, pourquoi seriez-vous solidaires d'un prêt qui n'est pas encore conclu ? Mais j'ai peut-être mal compris votre explication.
Je me permets e réitérer mon conseil : prenez l'avis d'un notaire avant toute démarche. Il n'est jamais trop tôt.
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