Que faire avec une capacité d'emprunt de 130000€ en région parisienne ?

Bonjour à tous.

Nous possédons déjà moi et mon épouse un appartement en région parisienne, d’une valeur de 200000€ environ, pour un crédit immobilier qui se termine en 2034. Notre capacité d’emprunt est de 130000€ environ (avec une marge de sécurité incluse, calculs effectués avec un conseiller de Meilleurtaux.com), taux d’endettement de 20% d’après 2 conseillers indépendants en gestion de patrimoine.
Nous souhaiterions profiter de notre capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier, soit sous la forme d’un achat pour faire du locatif, soit sous la forme de SCPI.

Si nous optons pour du locatif, en incluant les revenus locatifs notre capacité d’emprunt monterait à 150000 voire 160000€ environ (d’après un conseiller en gestion de patrimoine).
Mais en région parisienne, très compliqué de trouver du neuf à ce prix-là, ou alors ce sera un studio, ou un bien qui ne sera probablement pas bien situé. Peut-être qu’un studio neuf bien situé se louerait bien, je ne sais pas. Nous souhaiterions dans l’idéal acheter du côté de Marne la Vallée, mais à voir.
Un conseiller en gestion de patrimoine nous a recommandé du neuf, mais comme leur cabinet se rémunère sur les clients qu’ils apportent à leurs promoteurs, je n'ai pas confiance.
Bref. Nous pourrions opter pour de l’ancien, mais il y aurait sûrement des travaux, y compris des travaux non prévus lors de l’achat (il y a toujours des surprises), il faudrait le mettre aux normes peut-être également, comme l’électricité par exemple, etc. Nous délèguerions la gestion locative à une agence, cela me paraît indispensable. Mais fiscalement, ce ne serait peut-être pas l’idéal d’acheter dans l’ancien, ou peut-être en le louant meublé ?
A voir pour un studio également, si ce serait intéressant ou pas, car je souhaiterais peut-être prendre davantage de sécurité, les conseillers en gestion de patrimoine ne calculent pas des dépenses comme l’achat d’une nouvelle voiture par exemple (d’occasion malgré tout), remplacement de machines à laver, voyages occasionnels, etc. Bref, les loisirs et la vie quotidienne quand même 
130000€ me paraîtrait plus raisonnable.

Autre solution : investir dans des SCPI. Question : quelle somme avec une capacité d’emprunt de 130000€ ? Car je ne vais quand même pas mettre 130000€ en SCPI, ce serait un peu risqué, mais je me trompe peut-être. En même temps, plus on met plus cela rapporte, en principe, sauf si le marché immobilier devient défavorable. Et c’est là où se portent mes craintes, car ce n’est pas sécurisé les SCPI, même si c’est plus fiable, plus stable que des actions. Je ne sais pas si 50000€ serait déjà un bon investissement ou pas en SCPI. Et puis, il y a aussi le coût du crédit pour acheter ces SCPI, les frais d’entrée, la fiscalité. Tout ceci casse le rendement.
On peut optimiser en achetant des SCPI à l’étranger, comme en Allemagne par exemple où je profiterais d’une fiscalité plus avantageuse sans subir une double-imposition, mais est-ce que cela resterait suffisamment rentable malgré tout ?

Autre possibilité que j’ai vue sur Internet : acheter des SCPI en assurance-vie, pour bénéficier de la fiscalité de l’assurance-vie. A condition de choisir une assurance-vie qui reverse la totalité (ou presque) des revenus locatifs obtenus par rapport à votre part, et à condition que les frais de gestion ne soient pas trop élevés. Il y a Netlife de Spirica qui a l’air intéressante et propose une quinzaine de SCPI. Mais je ne sais pas si leurs SCPI sont de bonnes SCPI ou pas.

Bref. Désolé pour le roman que je viens de vous écrire, mais j’ai envie d’investir en prenant un minimum de risques, car il s’agit de grosses sommes d’argent et sur toute une vie même.
Merci à vous d’avance pour vos conseils, votre avis.

Sébastien