Exploitation agricole d un terrain non payé depuis plus de 30 ans [Résolu]

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- - Dernière réponse : Diane0462
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2 juillet 2019
- 2 juil. 2019 à 08:11
Bonjour, et d'avance merci pour votre aide.

ma mère est propriétaire d'un terrain de plus de 5000 m2 depuis 1975 dans le Nord de la France, un bail rural était en cours avec un agriculteur, celui ci est décédé en 1989 et c'est sa fille qui a repris l'exploitation.

Depuis 1989 plus aucun dédommagement ou loyer n'a été versé par l'agricultrice.

Aujourd'hui le village s'agrandissant, un promoteur serait intéressé par la parcelle.

les questions sont les suivantes,
le bail rural est il encore valable après héritage de l'agricultrice ?
qu'elle est la procédure pour exproprier l'exploitante ?
doit on indemniser l'exploitante alors qu elle n'a payé aucuns loyers depuis 1989 ?

vous remerciant par avance de votre aide car ma mère 86 ans est perdue devant ces notaire et promoteur et moi n'étant pas de la partie, j'ai du mal a la conseiller.

cordialement.
Diane0462
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Merci
Bonjour
la première chose à faire, est de savoir pourquoi les promoteurs s'intéressent à ce terrain: est-il passé en zone constructible ou est-il seulement susceptible de l'être. Vous vous adressez à la mairie pour connaitre la réponse.
Si vous n'êtes pas sur place , posez la question -quel est le classement de la zone dans laquelle se situe la parcelle N° ... de la section ....
Evitez totalement les mails et téléphone. Uniquement LRAR.
Ensuite vous reviendrez et je vous dirai ce qu'il y a lieu de faire.

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Diane0462
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2 juillet 2019
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bonjour Ulpien1,

merci pour votre retour et aide apportée.

Cela fait plusieurs années que les promoteurs s’intéressent à ce terrain, mais sans faire d'offre réel.
Aujourd'hui l'un d'eux s'est mis en contacte avec la notaire, de plus, sur le plan, c'est le terrain qui se trouve au bord de route et juste après les dernières constructions du village.

pour le plan local d'Urbanisation de la commune il est en Zone 2AU c 'est ce qui est noté sur le plan cadastral que m a mère c est fait envoyer.

encore merci pour votre aide

cordialement Diane0462
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4 juillet 2019
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Merci
Bonjour
Donc il s'agit d'un terrain qui n'est pas constructible. Il est en zone à urbaniser ( en deuxième position) expression vague qui peut représenter des délais de deux à vingt ans pour être constructible;C'est le genre de terrain que les promoteurs cherchent à acquérir pour un prix dérisoire , en vous faisant signer un compromis valable deux ou trois ans , voire plus.
Si vous pouvez le conserver ne le vendez pas tant qu'il est classé en zone AU.
Pour ce qui est des fermages, d'abord une remarque. J pense que vous ne connaissez pas le prix des fermages. Pour une terre moyenne, le fermage de ce terrain (1/2 hectare) se situe entre 50 et 75 euros par an!
Vous ne pouvez pas réclamer les fermages sur plus de cinq ans.Vous devez d'abord faire une mise en demeure pour le paiement. ce n'est qu'après la seconde mise en demeure restée infructueuse que vous vous pouvez demander au juge la résiliation du bail.Mais trouverez-vous ensuite un autre preneur? N(oubliez pas que le preneur entretien votre bien, ce qui lève pour vous une charge non négligeable. A vous de voir. Sachez tout simplement,que lorsque le terrain sera classé en constructible, vous n'aurez aucune difficulté pour résilier le bail.

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kasom
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Bonjour Ulpien1

Il n'y a pas un risque de demande de prescription trentenaire là si rien d'écrit ou aucune manifestation de la part du propriétaire ?
il vaudrait mieux pour le propriétaire de la parcelle d'envoyer un recommandé avec AR pour réclamer le paiement du fermage m^me si l'agriculteur ne donne pas suite , au moins ça permet de prendre date
Diane0462
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2 juillet 2019
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Bonjour Ulpien1,

vous êtes non seulement très professionnel mais en plus devin, ma mère a reçu par courrier du notaire une promesse de vente !!!

comme vous l'avez dit, avec une durée valable de quatre ans renouvelable,

notant différents points sur ce compromis
-bornage au frais du bénéficiaire
-raccordement au réseau distribution au frais du bénéficiaire
-le bénéficiaire fera affaire personnel de la résiliation du bail fermage au tarif de 2€ le m2, si indemnité est supérieur elle sera a la charge de ma mère.
-prix de vente 60€ m2 sachant que seule la partie des biens urbanisés sera acquise par le bénéficiaire.
pour la partie non devenue à urbaniser au jour de la date, les parties conviennent de proroger les présentes pour une nouvelle durée de 2 ans. Le prix sera majoré à partir du 48ème mois suivant la date des présentes sur indice national du coût construction + 10%.
-sur le prix d'achat sera prélevé
taxe pour l'article 1529 de 10%
taxe pour l'article 1605 suite à la différence entre prix de cession et prix d'acquisition supérieur à 10% soit la tranche de 10%.

donc d'après mes calculs,
amenant le prix de 60€ proposé à 48€ environ déduit des taxes. Est ce donc un prix dérisoire pour le secteur d'Avelin dans le Nord de la France 59710 ?

encore merci pour vos conseils

cordialement
Diane0462
kasom
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je rejoins la réponse d'Ulpien 1 , ne signez pas, cette offre est à votre désavantage exclusif , patientez et le moment venu , les autres promoteurs seront présents
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Merci
Bonjour Kasom
Non, il<n'y a aucun risque,le bail ancien s'étant renouvelé automatiquement tous les neuf ans et étant donc toujours en vigueur .Et de plus, le tout est enregistré à la MSA.

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kasom
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Et de plus, le tout est enregistré à la MSA.

justement le point à vérifier non ?
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Merci
Bonjour
Je ne peux vous dire si 60 euros le M2 est dérisoire, je ne connais pas le marché immobilier de votre région.Chez moi, dans les mêmes conditions, le m2 vaut 100 euros et revendu 250 une fois viabilisé et bien entendu classé en constructible.
Ceci dit, ce que vous ne savez pas, c'est que votre compromis est un miroir aux alouettes.Ne croyez pas que vous allez signer l'acte authentique dès à présent et percevoir l'argent. Vous signerez l'acte authentique lorsque le terrain aura été classé en zone constructible et donc ne percevrez l'argent que dans x années. Ce compromis ne sert au promoteur que pour bloquer la vente du terrain et écarter ainsi tout concurrent.
Et encore sachez que s'il y avait par exemple six lots, vous ne serez pas payé tout de suite, ami un an et demi à deux ans après , voire plus en fonction de la rapidité de vente des lots.
Vous ne commettez aucune erreur en renvoyant le compromis sans le signer et en précisant que vous n'êtes pas vendeur. Le jour ou le terrain sera classé constructible, vous n'aurez aucune difficulté pour le vendre.
A vous de voir;

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Bonjour Ulpien1

encore merci pour vos bons conseils, je vais transmettre ces informations à ma mère.
je ne manquerai pas de vous tenir informé sur sa décision.

bonne continuation.

merci Kasom pour votre intervention.

Bonnes vacances a tous

Diane0462
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