Le propriétaire ne fait pas les réparations notées sur l'état des lieux

C'est simple : vous devez rendre le logement dans l'état dans lequel vous l'avez pris.
Quelles sont ces réparations qu'il vous 'devrait' ? Le logement est insalubre ?
Qu'il vende l'immeuble ne vous concerne pas, sauf s'il vous envoie une résiliation de bail pour le faire.

"Mon propriétaire ne fait jamais les états des lieux . Il demande a une locataire non mandaté de les faire a sa place ."
Donc ces EDL ne sont pas valables.
Et un EDLS non valable ne permet pas au bailleur de faire des retenues sur le DG au titre de réparations de dégradations.

"Il ne fait jamais les réparations que ce soit dit verbalement ou sur l'état des lieux ."
" L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives " (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726) : ça veut dire qu'un bailleur n'a pas obligation de réparer les dégradations mais qu'il peut en retenir le coût sur présentation de devis.

Tout ce qui est verbal ne compte pas : c'est du vent.
Un EDL (entrant et sortant) est fait pour CONSTATER l'état d'un logement à un certain moment en y mentionnant des dégradations, pas pour y mentionner des "réparations".
C'est ensuite que le bailleur peut faire des retenues correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS légalement établi en comparant l'EDLS à l'EDLE; et quand il n'y a pas eu d'EDLE, « le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (Article 1731 du Code civil).
Cependant, « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » (Art 3-2 loi 6/7/1989).

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration],
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur/représentant + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

Pour + de détails sur la validité d'un EDLS à l’amiable et sur la restitution du DG, je vous engage à lire mon topo (Post N°1), par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#answers


cdt.