Création de 4 emplacements de parkings pour les louer

Question

Bonjour, 
Le président de ma copropriété souhaite créer 4 nouveaux emplacements de parking sur le parking existant, en lieu et place d’un local poubelle et d’une voie de circulation. Il souhaite les mettre en location pour générer des revenus pour la copropriété. Ma question est de savoir quel est le vote impacté (art 25 ou 25 double majorité) ? Est ce qu’il y a modification de la destination d’une partie commune puisque c’est déjà un parking ? Doit-il y avoir modification du règlement de copropriété (le président dit que non...), autorisations quelconques ou nouvelle répartition des tantièmes (Le président dit que non...), modification du plan cadastral ? A votre avis, outre les travaux, quels sont les coûts à prévoir pour la copropriété ? Merci beaucoup pour votre retour, car l’AG (et donc le vote) est imminente.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Voyez l'urbanisme à la mairie ... à mon avis il faut au moins une autorisation de travaux.
Et selon le nombre total de places, il faut rajouter des dispositifs de sécurité (extincteurs, sorties de secours, etc)

Obligatoirement il faudra modifier le RC et à l'article 26 b
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

Si vous créez de nouvelles places de parking, il vaut mieux les rendre privatives et les vendre .... car qui va gérer les locations ? le syndic ? ce n'est pas son boulot, ou alors il va le faire payer ... cher !

pod34 · Answer

Merci beaucoup de votre retour. 
Le président du CS nous informe qu’il n’y a pas besoin de modification du RC, puisque les parkings existent déjà. Perso, cela m.interroge, car on remplace bien un local poubelles et une voie de circulation en parking... 
Pour la location, c’est effectivement le syndic qui serait en charge de rédiger les baux et réaliser la gestion. Pas de prix proposé pour le moment...
Sinon, quelqu’un saurait-il ce que représente le coût d’une modification RC et Plan Cadastre ? J’aurais ainsi des éléments à présenter...

Merci beaucoup.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Je pense que c'est une mauvaise idée cette idée de location.

Louer à qui ? à un copro ? mais ce copro est copropriétaire déjà de ces parkings du fait de l'indivision des parties communes. 

De toute façon, si le syndicat veut poursuivre, fatalement, il y  aura modification du RdC puisque des parties commune sauront changé de destination.

Majorité requise : double majorité 26, et peut-être que quelqu'un verra motif à unanimité......

pod34 · Answer

Comme il n'y a pas suffisamment de places de parking attribués dans la résidence, le président du CS a décidé d'en créer 4 autres (proposition AG) en lieu et place d'un ancien local poubelles et voie de circulation, qu'il veut louer à des copropriétaires dépourvus (d'un parking), les revenus dégagés étant affectés à la résidence. Il indique dans sa résolution que le RC ne serait pas affecté, qu'aucune démarche ne serait nécessaire (modification plan cadastral, changement des tantièmes de la copro, déclaration impots...), ce qui me semble faux. Quelqu'un peut-il m'en dire plus afin que je puisse contrer cette résolution hâtive ? Y aurait-il motif à un vote à l'unanimité par exemple ? Merci de vos retours.

rambouillet41 · Answer

Transformer une voie de circulation et un local poubelles, par des emplacements communs privatifs, nécessitent de modifier le RdC, en effet les emplacements créées devront être privatifs pour le syndicat, sinon on ne peut pas louer des parties communes en général. Donc modification du RdC, car destruction d'un local, suppression d'une surface de circulation, nouveaux emplacements communs privatifs....

Votre président veut faire cela à la petite semaine en bricolant : que dira-t-il face à un acquéreur ultérieur qui a acheté un lot avec un local poubelles et une aire de circulation. Cet acquéreur ne sera engagé que par le RdC qu'il a entre les mains, remis par le notaire car c'est l'officiel du SPF. Votre président a une vision à court terme, sera-t-il là dans 10-20 ans pour expliquer ?.......

De plus qui dit location, dit taxe foncière et taxe d'habitation, déclaration de revenus pour chaque copro....

Ensuite le copro qui va louer : il a payé pour un achat et maintenant on lui demande de payer en sus pour louer quelque chose qui lui appartient via le syndicat..... A la limite, il vaut mieux que le syndicat vende ces nouvelles parties privatives, car le gain de la location pour chacun est pinuts même reversé en charges, faites une simulation.

Pour moi l'argument le plus important, c'est celui du futur acquéreur qui n'aura pas acheté réellement ce qu'il croyait acheter....

Pour l'unanimité, on ne peut pas répondre, mais ce local poubelle ne sera-t-il pas utile à l'avenir si on demande aux copros de faire leur tri sélectif à l'avenir...

Utilisateur anonyme · Answer

Je confirme : pour ce projet il faut une modification du RC et une autorisation d'urbanisme.
Supprimer une voie de circulation ET augmenter le nombre de véhicules garés peut aussi impacter les dispositions de sécurité incendie (nombre d'extincteurs ? bouches ? à vérifier !)

De plus, le syndic qui va gérer la location va demander des honoraires supplémentaires (comme une agence immobilière le ferait evidemment)

Le coût de la modification du RC et sa publication est de 2000 à 4000 euros. Demandez un devis à un notaire.

pod34 · Answer

Merci beaucoup pour vos réponses. Je vais avoir des arguments à l'AG...

A votre avis, ces quatre nouveaux emplacements vont t-ils OBLIGATOIREMENT donner lieu à 4 nouveaux lots à créer ? Et si oui, les tantièmes vont devoir être revus, d'où vote à l'unanimité ? 

Ranbouillet41, vous me dites qu'on ne peut pas louer de parties communes en général. Mais on le fait bien quand il existe un local commun de réunion par exemple...

AnemonedeMer, est-ce que l'urbanisme va demander un nouveau plan cadastral à votre avis ? 

Merci

Utilisateur anonyme · Answer

J'ai l'impression d'avoir déjà répondu... mais bon.
Soit vous créez des lots qui deviennent privatifs ou à jouissance privative (donc ne sont plus parties communes) et il faut des tantièmes associé et donc une modification du RC. Non ce n'est pas à l'unanimité.
c'est à l'article 26.
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

Soit ces zones restent parties communes et sont louées (à qui déjà ?) et à quel coût de  gestion supplémentaire ? et les copropriétaires qui loueraient sont déjà propriétaires de ces zones ! donc votre projet est bancal.

L'urbanisme ne demandera rien. C'est vous qui demandez...

pod34 · Answer

Très bien merci. 

Donc si j’ai bien compris tous les posts précédents, il est possible de louer des parties communes privatives sans modification du Règlement de Copropriété ni déclaration préalable à l’urbanisme...

Il va tout de même bien falloir payer l’impôt foncier, donc déclarer les 4 emplacements...

Tout cela me semble effectivement bancal...

pod34 · Answer

Merci de votre aide. 

Donc, il est possible de louer des parties communes, avec différenciation (il va bien falloir donner un numéro aux 4 emplacements), sans modification RC ni déclaration urbanisme ni déclaration service des impôts ? Cela me paraît illégal et ressemble à de la fraude fiscale...

De plus, comment peut on détruire un local (ancien local poubelle) et supprimer une voie de circulation ? C’est quand même bien une modification de destination non ?

pod34 · Answer

Je suis allé à l'urbanisme de la ville, il n'y a aucune déclaration à réaliser, car cela n'affecte pas l'aspect de la résidence, et ne touche pas au bâti (sauf muret de l'ancien local poubelles). 

Il n'y a donc plus qu'à contester à postériori le vote de l'AG, puisque la convocation stipule l'article 24, alors que ce serait l'article 26 selon ce forum.

Création de 4 emplacements de parkings pour les louer

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