Achat d'appartement en démembrement de propriété

Bonjour,

je cherche à connaître les frais notariés pour l'acquisition d'un appartement à Grenoble (38-Isère) de 64.000 € en démembrement de propriété

j'ai 63 ans et achète l'usufruit (40%), soit 25600 €
La nue propriété (60%) est de 38400 €
je vais faire un don manuel à ma fille (31865 €) pour payer une partie de la nue-propriété avec cette somme

D'après mes calculs, elle peut devenir propriétaire de 73 % de la nue-propriété = 28032 € et payer les frais notariés avec le reste
Et j'achèterai, en plus de l'usufruit, 27% de la nue-propriété = 10368 €

Ma question est sur le montant des frais notariés:

Si je comprends bien , en achetant seul le tout (64000 €) , je devrais payer environ 5900 € de frais notariés.

Si j'achète en démembrement , les frais sont-ils les mêmes ? (5900 €)

ou bien sont calculés pour chacun ?
c'est-à-dire pour moi: l'usufruit de 25600 € + la nue-propriété de 10368 € = 35968 € soit environ 4100 € de droits
et pour ma fille la nue-propriété de 28032 € , soit environ 3600 € de droits
Ce qui dans ce 2ème cas monte les frais à 7700 € (au lieu de 5900 €)

Est-ce que mon raisonnement est correct ou bien est-ce encore différent ?

merci de vos éclairages si vous connaissez ce sujet
Cordialement
Thierry