EDLS fait par procuration

Question

Bonjour, j'ai besoin de conseils svp...
Lors de l'EDLE nous avions emis des reserves car il n'y avait ni edf ni gaz donc de tout ce qui fonctionnait avec, trop long a detailler. Effectivement apres avoir mis edf et gaz nous avons aussitot envoyé un RAR au propriétaire qu'il dit ne pas etre valable car il ne l'a pas signé.
Suite donc aux ouverture compteur nous avons constaté que la chaudiere ne fonctionnait pas, donc pas d'eau chaude ni chauffage. Le proprio nous dit de faire reparer il verrait ca pour la facture mais le reparateur refusera car le proprio lui doit de l'argent, aucun de la petite ville n'acceptera. Chaudiere en panne et non entretenue, pas de contrat je dois me debrouiller.
Pas de TV car si il y a bien des prises tv, elles ne sont pas reliés car pas d'antenne sur le toit. La sonette ne fonctionne pas ce qui est normal car pas relié. Un mur etait abbattu entre la cuisine et le salon, des cables apparents de chaque coté du mur avec boitier orange pendant, pire des fils electrique rouge et bleu agraphé au sol dans le parquet.
Ils ont failli ne pas me mettre le gaz car instalation non conforme pour manque de ventilation. 
Pas de DPE qu'il devait me fournir ni de detecteur de fumée.
Fuite dans la SDB qui fait wc, noté et jamais réparé. J'arrette car la liste est longue, j'etais pressé suite a une separation j'avais mes deux enfants avec moi.
La PUB disait 95 m2, le logement en faisant maxi 75m2. Pour aller dans la mezanine etage il fallait une fois en haut y entrer a 4 pattes car il fallait passer sous une poutre, meme mes filles devaient se baisser.Pour le dossier apl le proprio s'est trompé 3 fois en le remplissant ce qui a fait que la CAF a supprimé mes droits et finalement s'est occupé elle meme de reclamer aupres du proprieaire. Je suis resté 7 mois dans le logement en tout car je n'en pouvais plus. le jour de l'EDLS le proprio ne pouvant pas etre la, a demandé a la locataire qui devait me remplacer de faire l'EDLS. Le jour meme le proprio lui a signé son bail et 1 semaine apres elle a changé d'avis et sa location a été annulé. Maintenant, plus d1 an apres mon depart, il dit que je suis partit sans faire d'EDLS, qu'il n'etait pas au courant de mon depart et qu'il ne connait pas la personne qui a fait l'EDLS. qu'il a du faire venir un serrurier et que j'ai tout cassé avant de partir. Il ne veut pas me rendre ni la caution, ni le trop percu d'apl que la caf lui a versé d'un coup a cause de ses erreurs. j'ai envoyé des RAR de mise en demeure et la seulement plus de 18 mois apres il me repond des trucs incroyables, qu'en pensez vous ?. Il dit que je lui dois de l'argent car je serais meme partit avec le compteur electrique. Il a mandaté une personne et maintenant il dit que c'est faux et que je n'ai pas rendu les clés. Il a ete voir un voisin pour lui demander de signer un faux mais il a refusé, j'ai peur que d'autres aient accepté. merci pour votre reponse.

djivi38 · Answer

bonjour, si votre courrier R+AR pour compléter l'EDLE a été envoyé dans les 10 jours à partir de son établissement, il est tout à fait valable : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 Un bailleur peut effectivement donner une procuration - en bonne et due forme - pour faire l'EDLS... il reste néanmoins qu'il est plutôt bizarre de confier ça au locataire suivant !! Ce locataire suivant vous a-t-il donné sa procuration du bailleur pour faire votre EDLS ? Avez-vous eu votre exemplaire d'EDLS de suite après signatures (celle de la soi-disant personne mandatée et la vôtre) ? Les clés rendues sont-elles bien mentionnées sur cet EDLS ? "........ qu'il n'etait pas au courant de mon depart..." Lui aviez-vous donné votre congé en bonne et due forme ? En avez-vous bien gardé une copie ? https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 Contactez l'ADIL proche de chez vous pour démêler tout cet imbroglio : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ Quant à moi, je parie que la nouvelle locataire n'avait pas de procuration (encore faut-il le prouver...) et que l'EDLS qu'elle a fait est non valide => pas de retenue possible au titre de dégradations. Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) : Art 3-2 loi 6/7/1989 : -> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. » Ça veut dire : -> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état". -> Si pas d'EDLS (ou EDLS non valable) = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270 Conseil : Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable. Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées : - l'EDLS a été fait contradictoirement, - ET a été signé de toutes les parties prenantes, - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016), - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET aucune modification n’a été apportée après signatures. Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)] => Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire : - 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR; - 2° : a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration en bonne et due forme] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. => Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/2020-12-03/ [La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6). => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil). (*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS. https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance. Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum : « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » Encore un peu de lecture…  LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/entretien-courant-et-reparations-locatives-la-charge-du-locataire https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/603-lettre-de-restitution-du-depot-de-garantie-modele-de-demande/ Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/ Cordialement.

laura51c · Answer

re bonjour djivi38, avant tout merci de ta réponse.
J'ai bien tout lu (merci).
Je n'ai pas pu habiter dedans aussitôt car je n'avais ni meuble ni rien et je devais aussi faire les ouvertures de compteur, il faudra que je regarde car j'ai envoyé le RAR rapidement mais je sais plus exactement. En plus l'ouverture edf a tardé car ca avait été coupé depuis longtemps et du coup il fallait qu'un technicien vienne r'ouvrir.
Il dit ne pas connaitre la personne que j'ai revu qui a fait l'EDLS. En fait il a fait son état des lieux a elle sur le mien. Il la connaissait très bien car elle habitait chez le voisin, sorte de fille adoptive. Par contre sa location a été annulée 1 semaine après, elle m'a dit qu'elle voulait bien me faire une attestation. 
J'ai bien rendus les clés il en manquait a mon arrivée et j'ai rendu le même nombre.
Je peux prouver qu'il ment quand il dit ne pas la connaitre.
Je peux prouver en plus de l'état des lieux d'entrée que le mur était abattu entre cuisine et salon avec des 2 cotes les fils et boitiers électrique qui pendait. et des endroits ou le papier peint etait arraché.
J'ai un EDLS qui je pense lui a été donné par le proprio, la ou elle a signé elle a mis représentante nouvelle locataire. Je savais qu'elle devait reprendre l'appartement car quand elle a su que je partais, elle lui avait demandé et il était ok.
Elle avait un papier qui la mandatait et qu'elle a gardé mais tout était identique a ce qui était mentionné sur EDLE, j'avais réparé moi-même la chaudière et donc ca n'a pas été ajouté. Elle m'a donné le double.
Il dit avoir fait venir un serrurier car il n'avait pas les clés, quand je suis parti j'avais rendue les clés et elle était encore dans l'appartement. Il m'accuse même d'avoir emmenée le compteur electrique c'est un grand malade. Je ne suis resté que 7 mois mais pour moi ca a été une éternité.
J'ai peur car je sais que juste avant moi il y avait une locataire a qui il a fracturé la porte (elle lui devait de l'argent), on lui a saccagé l'appartement avec vols (porte grande ouverte), il a appelé la police pour plainte et je crois qu'il a lui même appelé les services sociaux, en tout cas ils lui ont retiré ses enfants car le logement n'était plus décent a les hébergé. Elle a fait une dépression, il a fait faire des faux témoignages et il était content de s'être débarrassée d'elle.
Ma nouvelle proprio est un amour heureusement.
Faut que je retrouve le RAR du preavis de départ mais vu qu'il a été reloué aussitôt c'est nécessaire ? car du coup vu qu'ils ont annulé la location je ne sais pas quoi penser.
Merci de ta réponse

EDLS fait par procuration

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