Frais de dossier exigé par promoteur immobilier

Question

Bonjour, 

Ma compagne et moi sommes sur le point de louer un appartement datant de 2016 à un promoteur. 
Ce dernier nous demande de payer des frais de dossier s'élevant à 400 euros. Cette appartement est localisé à Nice, a une surface de 44 m2 et son loyer s'élève 840 euros par mois.

J'aimerai s'avoir si le promoteur est en droit de nous demander des frais de dossier ? 
Par ailleurs le coût est il acceptable s'il est justifié ?

Merci d'avance pour vos réponses.

djivi38 · Answer

bonjour,

un "promoteur" qui fait de la location .... ? Le fait-il en tant que promoteur ou en tant que propriétaire de ce logement qu'il a construit en tant que promoteur ?

Des "frais de dossier" ne sont demandés que par des agences immobilières. 
Un propriétaire particulier n'a pas le droit d'en demander.

Donc à mon avis... méfiance avec ce "promoteur"... !

Un promoteur foncier est généralement spécialiste des secteurs péri-urbains. Il acquiert de grands terrains en périphérie des villes puis les divise pour y créer, par exemple, des lotissements ou des grands ensembles. Il vend ensuite aux particuliers des parcelles de terrain avec ou sans bâti.

Un promoteur immobilier, quant à lui, se concentre sur des terrains viabilisés dans les villes ou sur les territoires déjà desservis par les transports en commun. Puis il construit, par exemple, un ou plusieurs immeubles pour vendre des appartements aux particuliers désireux d'acquérir un logement neuf. 

cdt.

Fab3806 · Answer

Merci de votre réponse rapide.

En creusant un peu plus, le propriétaire fait parti d'une Société civile immobilière. Est ce que cela change quelque-chose sur son droit d'exiger des frais de gestion ?

Cordialement.

Fab3806 · Answer

J'ai maintenant plus d'informations sur le statut exacte de la personne qui loue.
Elle dit faire partie d'un SCI qui a aussi une annexe de syndic (de l'immeuble ou se trouve l'appartement). Cette personne justifie les frais de dossier par : des frais de notaire, d'assurance et d'état des lieux...

Est ce que pour autant elle a le droit de nous facturer ? J'en doute...

djivi38 · Answer

COMMENT SE PASSE UNE LOCATION ? 

I-) GÉNÉRALITÉS : 

- Ce texte concerne les locations à usage d'habitation PRINCIPALE soumise à la loi du 6 juillet 1989 (même si le locataire est fiscalement rattaché à ses parents) pour un locataire majeur. 
- Si le locataire est mineur, ce sont ses parents qui feront tout à sa place. 
- La mention "bailleur" signifie « propriétaire ou agence ou autre représentant du bailleur ayant reçu procuration en bonne et due forme ». 
- Tous les documents concernant une location sont à conserver au moins jusqu’au paiement de la dernière régularisation des charges. 
- Si location par agence : les honoraires de l'agent immobilier sont perçus après la signature du bail, sauf pour les frais d'EDL, payables au moment de la prestation. 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375 


II-) RECHERCHE DU LOGEMENT : 

- Préparer un dossier « candidat-locataire » + « dossier-caution » : à remettre au bailleur. 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/567-location-les-documents-a-fournir-par-le-locataire/ 
- Toute réservation est illégale (sauf pour locations saisonnières). 
- Ne JAMAIS verser d’argent AVANT d’avoir signé le contrat de location. 
- Fuir les « marchands de listes » (qui justement demandent de l’argent pour vous donner une liste de logement soi-disant à louer, mais qui n’est pas tenue à jour, et vous vous retrouvez à 50 personnes pour visiter le même logement !!) 
- VISITER les logements en vue, et encore plus attentivement celui retenu. 

III-) LOGEMENT TROUVÉ & DOSSIER ACCEPTÉ PAR LE BAILLEUR : 

• CONTRAT DE LOCATION : 
- Seule la signature du locataire l’engage à prendre une location et seule la signature du bailleur l’engage à donner en location. 
- Modèle loi ALUR obligatoire (fourni gratuitement par le bailleur, en autant d'exemplaires que de parties prenantes, à remettre aux intéressés de suite après signatures). 
https://www.locservice.fr/guides/guide-proprietaire/bail-10.html 
- toute réservation (ou engagement quelconque signé avant le bail) pour une résidence principale est illégale (seulement légale pour une location saisonnière). 
- Les nom, prénom et coordonnées personnelles du bailleur doivent figurer sur le bail (même si le bailleur a confié la gestion à une agence) : art 3 loi 6/7/1989. 
- Location meublée : contrat de 1 an, renouvelable par tacite reconduction. 
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030967884/ ou art. 25-4 loi 6/7/1989 
- Location en vide : contrat de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. 
- Spécificité contrat étudiant : possibilité contrat de 9 mois, non renouvelable. 
- Possibilité de signer un bail à telle date avec, si besoin et avec l’accord du bailleur, une "date d'effet" ultérieure (correspondant à l’entrée réelle dans les lieux = avec EDLE & remise des clés). 
- Sans autorisation ÉCRITE du bailleur la sous-location est interdite. 

• CAUTION = GARANT ou GLI = GARANTIE LOYERS IMPAYÉS : 
L’acte de cautionnement, dûment rempli, est à remettre au bailleur au + tard le jour de la signature du contrat de location.
https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/se-loger/caution-et-garanties/ 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/597-garant-du-locataire-caution-solidaire-definition-duree/ 
Si locataires étudiants ou apprentis : le bailleur peut avoir une assurance GLI (à prendre AVANT la signature du bail) ET demander un garant. 
CLÉ : Caution Locative Étudiant 
La demande se fait auprès des CROUS ou sur le site www.messervices.etudiant.gouv.fr 
https://www.etudiant.gouv.fr/fr/visale-un-dispositif-pour-faciliter-l-acces-au-logement-319 

• DIAGNOSTICS : 
- La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location plusieurs diagnostics techniques. 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/591-diagnostics-obligatoires-pour-une-location-electricite-dpe-gaz/ 
https://www.inc-conso.fr/content/logement/location-deux-nouveaux-diagnostics-remettre-au-locataire-partir-de-2017 

• RDC = RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ 
Un extrait du RC, détaillant notamment la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, doit être annexé au contrat de location. 

• ASSURANCE : 
- Une attestation d'assurance du logement doit être présentée au bailleur par le locataire d’une location nue le jour de la remise des clés. 
- La RC (Responsabilité Civile) est le minimum obligatoire. 
- Présenter chaque année l’attestation valable pour l’année qui vient. 
- L'absence d'assurance pour une location nue peut être un motif de refus de location (ou, si absence en cours de bail, peut être un motif légal de résiliation du bail). 
- En location meublée, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais… voir ce lien : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/vie-pratique/guide-vie-pratique/3489-assurance-location-meublee-obligations-et-garanties/ 
- Le bailleur, lui, AVANT la signature du bail, prendra une assurance PNO, obligatoire pour locations en copropriété. 

• DG = DÉPÔT de GARANTIE : 
- Location meublée : est égal jusqu'à 2 mois maxi d’un loyer hors charges 
- Location en vide : est égal à 1 mois de loyer hors charges 
Le chèque se donne – contre REÇU - à la signature du bail, JAMAIS AVANT (une réservation est illégale, et, comme tout chèque remis à son destinataire, peut être encaissé de suite). 
- Aides : le Fonds Solidarité Logement (FSL) et l’action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l'avance Loca Pass. 


• EDLE = ÉTAT DES LIEUX ENTRANT (un topo + précis peut être donné sur demande) :
- Les EDL (entrant et sortant) sont obligatoires. 
- Les EDL se font en autant d'exemplaires que de parties prenantes (bailleur/locataire(s)) et chaque partie récupère son exemplaire DÈS QUE toutes les signatures y sont apposées [pas 1h après ou le lendemain... de façon à éviter toute modification] : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 
- Le locataire doit être vigilant & strict et veiller à ce que le bailleur y mentionne bien toutes ses remarques concernant l'état du logement : sols, murs, robinetterie, VMC, lumières, carrelage/faïences, éléments d'électroménager, fonctionnements chasse d'eau/fenêtres/portes, ménage fait ou non fait, clim, chaudière, etc. 
- Y noter - en présence du bailleur - les relevés des compteurs (en meublé). 
- Si location en vide (repérer où sont les compteurs) : le locataire doit prendre ses propres abonnements énergie/eau. 
- Apposer les signatures de toutes les parties prenantes au bas de la dernière page et dater (parapher les autres pages). 
- La remise d'1 trousseau de clés se fait à l'EDLE (pas d’obligation de donner 2 trousseaux). 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm 

Art.3-2 loi 6/7/1989 : 
- Possibilité, pour le locataire seulement, pendant les 10 jours suivant la remise des clés, 
d’apporter un supplément de remarques qui seraient passées inaperçues lors de l’EDLE, 
- Et possibilité, seulement pour le locataire et uniquement pour les entrées en location hors période de chauffe, de préciser l’état du chauffage sur l’EDLE pendant le 1° mois de chauffe. 

• CHARGES : 
Les charges peuvent être mentionnées : 
- Soit « forfaitaires » : le montant reste inchangé pendant toute la durée de la location 
- Soit « au réel » : le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066 
Si les charges sont mentionnées « comprises » : faire préciser par le bailleur, par écrit, ce qu’elles comprennent. 

• 1° LOYER : 
- Se donne à la remise des clés (JAMAIS avant). 
- Est au prorata depuis le jour de la remise des clés. 
- Demander une "QUITTANCE" de loyer, et, si le besoin s’en fait sentir, demander au bailleur d’en fournir une chaque mois (il devra les fournir gratuitement à condition que le locataire soit à jour du paiement de ses loyers et de ses charges). 

• LOYERS SUIVANTS : 
- Le 1° devoir d'un locataire est de régler en temps et en heure ses loyers & charges (date de versement prévue dans le contrat) : art. 7 de la loi du 6/7/1989. 
- La date du paiement des loyers mentionnée sur le bail est la date de réception par le bailleur. 
- Tout locataire a le libre choix de son mode de paiement. [Les virements sont préférables : c'est le locataire qui « donne » son loyer, pas le bailleur qui « se sert » sur le compte du locataire, comme c’est le cas pour les prélèvements.] 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214 
https://www.dossierfamilial.com/immobilier-logement/location/faq/paiement-du-loyer-par-virement-le-locataire-peut-il-refuser-370884 
- Le paiement en espèces (autorisé jusqu’à 1000 €) se fait donnant-donnant : espèces contre reçu immédiat, sinon… payer d’une autre façon. 

• DERNIER LOYER : 
- le dernier loyer est aussi au prorata : arrêter ses virements après le paiement de l’avant-dernier loyer et payer par chèque le dernier loyer contre une dernière quittance. 

• Si CHAUDIÈRE, CLIM, CHEMINÉE, FOSSE septique/toutes eaux, etc. (le «etc.» = tout élément mentionné au contrat de location et qui nécessite un entretien locatif annuel) : 
- A l’entrée dans les lieux, demander à voir les attestations des derniers différents entretiens, de façon à pouvoir prévoir les prochains, car les entretiens sont à la charge du locataire 1 fois/an, par un professionnel de son choix (le bailleur ne peut pas imposer ses propres différents professionnels). 
- Pour la fosse septique/toutes eaux, la vidange se fait environ tous les 4 ans : se faire remettre dès l’EDLE la copie de la dernière vidange. Si impossibilité, faire noter par le bailleur sur l'EDLE la date approximative du dernier entretien (question de responsabilité en cas de problèmes). 

• ANIMAUX DOMESTIQUES : 
Aucun contrat de location ne peut exiger de ne pas avoir d’animaux domestiques (hors chiens de catégorie 1 & 2 : loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 - article 10), ce serait une clause abusive, réputée non écrite (art 4 loi 6/7/1989). 
Le locataire doit cependant veiller à ce que ses animaux domestiques ne causent aucune nuisances, sonores, olfactives ou autres ni aucun dégât à l’immeuble. 

IV-) PENDANT LA DURÉE DE LOCATION : 

- Le locataire a l’obligation d'« entretien » et de « petites réparations » du logement et des éléments qui s'y trouvent ET qui sont mentionnés sur le contrat de location. 
Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ 
- Signaler au bailleur, par écrit, tout problème, et si pas de réaction, faire un courrier R+AR (garder copie de tous les courriers & les récépissés). 
- Le bailleur « a l’obligation de donner à louer un logement en bon état d’usage et de réparations….etc. » : art. 6 de la loi du 6/7/1989. 
- Le bailleur « est débiteur d’une obligation d’entretien des lieux loués » (art.1719 & suivants du Code civil) et de faire, à ses frais, les "réparations non locatives" (= « grosses réparations » ou « vétusté ») qui s'imposent, sauf si la preuve d’un mauvais entretien ou de mauvaises utilisations/manipulations par le locataire peut être apportée. 
- Il est illégal pour le bailleur de rentrer chez son locataire sans son autorisation (violation de domicile). 
--> RÉVISION DU LOYER : 
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI la révision est prévue sur le bail (si possible avec indice & trimestre de référence). 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723 
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera le même pendant toute la durée d’une même location. 
- une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Et l'augmentation qui en résulte ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR). 
--> RÉÉVALUATION DE LOYER : 
En cas de loyer sous-estimé, le bailleur peut le réévaluer à la date anniversaire du bail et en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé. 
Art. 17-2 loi 6/7/1989 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312 

V-) TH = TAXE D'HABITATION : 

- Une TH est due - pour l'année entière - par celui qui a la disposition au 1° janvier du logement correspondant. 
- Une TH est NOMINATIVE (car basée – en partie – sur les revenus de la personne qui y est assujettie) : un locataire n’a pas à payer la TH (même partiellement) de son bailleur. 
- En cas de nouvelle location, le locataire doit indiquer son adresse au 1° janvier sur la déclaration de revenus suivant l’entrée dans les lieux. 
- Pas de TH pour le locataire d’une chambre louée chez l’habitant. 

VI -) TEOM = TAXE D’ENLÈVEMENT DES ORDURES MÉNAGÈRES (un topo + précis peut être donné sur demande) : 
- si les autres charges sont "au réel" : la TEOM est à rembourser sur justificatif, au prorata du temps d'occupation du logement et sans les frais de gestion; 
- si les autres charges sont "forfaitaires" : la TEOM est incluse et n'a pas à être remboursée en plus, sauf si clause particulière dans le contrat de location pour un paiement à part de la TEOM en sus du forfait de charges. 

VII-) CONGÉ DU TITULAIRE DU BAIL : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 

- Un locataire DOIT donner son congé au bailleur pour mettre fin à sa location… mais, en cas de besoin d’une nouvelle location, pas avant d’avoir signé le nouveau contrat de location ! 
- Tous les titulaires du bail doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé (et qui est donc tenu au paiement des loyers). 
- Un locataire peut donner son congé à tout moment sans avoir à se justifier (art. 12 loi 6/7/1989, sauf pour les cas de préavis réduit à 1 mois qui exigent un justificatif), mais doit respecter le préavis adéquat : 
-> Location meublée : préavis de 1 mois. 
-> Location en vide : préavis de 3 mois, sauf cas de préavis réduit énoncés ici : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ 
Tous les motifs de préavis réduit à 1 mois doivent être justifiés en même temps qu’est donné le congé (le motif de « zone tendue » doit seulement être mentionné, car d’ordre public) : 
https://blog.domoskit.com/boite-a-outils-demenager-simplement/astuces-domos-kit/villes-zone-tendue/ 
- Donner son congé : par courrier postal R+AR OU par remise en main propre contre émargement (prévoir dans ce dernier cas 2 exemplaires identiques) OU par exploit d’huissier (aux frais du locataire, sauf si le bailleur refuse de faire l’EDLS ou si désaccord pour la date de l’EDLS : dans ces 2 derniers cas, ce sera à frais partagés). 
- Le préavis démarre, de date à date, à la réception du courrier R+AR OU le jour de la remise en main OU le jour du passage de l’huissier (même si bailleur absent). 

VIII-) EDLS = ÉTAT DES LIEUX SORTANT : 

- Un EDLS est DÉFINITIF. 
- Le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS. 
Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures. 
- Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait. 
- Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS. 
- Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... 
- Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » 
- Avant de signer : relire le tout calmement. 
- Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable. 
Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. 
- Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016. Si non signé, récupérer quand même son exemplaire. 

Clés : 
- Se rendent le jour de l’EDLS. 
- À défaut, exigez un REÇU daté et signé du bailleur (des clés laissées dans une boite de lettres n’apportent pas la preuve de la date du rendu. Et aussi, par exemple, un gardien d’immeuble n’est pas habilité à recevoir des clés d’un locataire sortant, sauf s’il a été dûment mandaté par le bailleur). 
- Restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. 
https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm 

Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si relocation, en accord avec le bailleur, avant la fin dudit préavis. 

IX-) RESTITUTION DU DG (un topo + précis est à votre disposition 
sur demande) : 

- Si les 2 EDL sont identiques : sous 1 mois à partir du rendu des clés. 
- Si différences = dégradations mentionnées sur EDLS mais absentes de l’EDLE (et non rajoutées après signatures) : sous 2 mois à partir du rendu des clés. 

X-) CONGÉ DU BAILLEUR & DROITS DU LOCATAIRE : 

1°) CONGÉ DU BAILLEUR REÇU : 

Pour être valable, tout congé doit respecter fond et forme, et le congé émanant d'un bailleur doit en particulier être adressé à chaque titulaire du contrat de location. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. 
Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement co titulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés. 
Le congé notifié est automatiquement valable pour le conjoint si le propriétaire n'a pas été informé du mariage du locataire ou de l'existence de ce conjoint. 

Une fois reçu le congé du bailleur, donné en bonne & due forme, le locataire devra quitter son logement au plus tard le dernier jour de son bail [sauf si, en cas de congé pour vente, il fait jouer pendant les deux 1ers mois son droit de préemption (en location nue seulement) pour l’acheter] : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 

Art 15 loi du 6/7/1989 : 
« Pendant le délai de préavis du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. 
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. » 

 Si départ PENDANT le préavis du bailleur : le locataire n'a pas à donner son propre congé et loyer & charges sont dus jusqu’au dernier jour d’occupation, sous réserve de l’EDLS et du rendu des clés. 
 Si départ AVANT le début du préavis du bailleur, le locataire devra donner son propre congé dans les conditions classiques. 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/ 

2°) ABSENCE DE CONGÉ DU BAILLEUR : 

Tant que le locataire ne reçoit pas un congé de son bailleur, c'est que le bailleur vend "occupé" : dans ce cas, le bail se poursuit au bénéfice du locataire, sans aucun changement [si ce n'est un avenant pour que le nouveau propriétaire y mentionne ses coordonnées et que le locataire qui veut payer ses loyers par virements (préconisé) puisse lui demander son RIB]. 
Le nouveau propriétaire devra, s'il veut donner congé au locataire, respecter des délais spécifiques établis selon la date d'achat par rapport à la date de fin du bail : pour une location NUE uniquement.
Voir article 15 de la loi du 6 juillet 1989 - § « En cas d'acquisition d'un bien occupé ». 

Cordialement.

Frais de dossier exigé par promoteur immobilier

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