Retenue sur caution sans justificatif [Résolu]
hymenoptera
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Bonjour,
Les mails n'ayant strictement aucune valeur juridique, adressez leur une lettre recommandée avec AR pour leur réclamer ces justificatifs...
Cdt
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bonjour,
en gras ce qui vous concerne aujourd'hui... :)
I) Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
(**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie
II) Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de l'avis de TF fournie OU
tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli : voir plus bas « Arriérés de TEOM »)
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
ARRIÉRÉS de TEOM :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Cordialement.
en gras ce qui vous concerne aujourd'hui... :)
I) Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.
Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :
- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’e-exemplaire’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s)], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]
=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »
Encore un peu de lecture…
LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
(**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
(**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie
II) Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :
Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.
La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.
-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.
SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :
Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :
• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de l'avis de TF fournie OU
tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.
¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.
¤ En cas d’oubli : voir plus bas « Arriérés de TEOM »)
• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
ARRIÉRÉS de TEOM :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Cordialement.
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Merci beaucoup djivi38 pour la réponse très détaillée et complète, voilà ce que j'ai retenu (excusez-moi je veux être sûre d'avoir bien compris vu les termes qui ne me sont pas familiers) :
- Je dois envoyer une lettre recommandé + accusé de réception pour prouver que j'ai essayé de relancer l'agence à ce sujet (c'est embêtant que les mails ne soient ps pris en compte quand même !)
- L'agence doit IMPÉRATIVEMENT me fournir un justificatif sous 8 jours après réception de la lettre sinon si :
-- pas de réponse : porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement
-- avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
Concernant les arriérés de TOEM :
si c'est supérieur à 10% (dans mon cas c'est ~18%) je suis en droit d'étaler le paiement sur 12 mois (et justement là je ne sais pas si c'est des charges de l'année en cours ou des charges tardives vu que je n'ai pas de justificatif)
- Je dois envoyer une lettre recommandé + accusé de réception pour prouver que j'ai essayé de relancer l'agence à ce sujet (c'est embêtant que les mails ne soient ps pris en compte quand même !)
- L'agence doit IMPÉRATIVEMENT me fournir un justificatif sous 8 jours après réception de la lettre sinon si :
-- pas de réponse : porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement
-- avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.
Concernant les arriérés de TOEM :
si c'est supérieur à 10% (dans mon cas c'est ~18%) je suis en droit d'étaler le paiement sur 12 mois (et justement là je ne sais pas si c'est des charges de l'année en cours ou des charges tardives vu que je n'ai pas de justificatif)
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bonjour,
"L'agence doit IMPÉRATIVEMENT me fournir un justificatif"
Non, pas "impérativement", puisqu'il y a des recours si elle ne le fait pas !
- pas de réponse sous 8 jours => direction la commission départementale de conciliation du lieu du logement
- échec de la commission départementale de conciliation => direction tribunal d'instance du lieu du logement.
- si réponse négative => direction tribunal d'instance du lieu du logement.
Régularisation tardive des charges (ALUR : art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
Une régularisation de charges est dite tardive « lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante », et dans ce cas, le paiement par le locataire des reliquats de charges [= de toutes les charges] est effectué par douzième, s’il en fait la demande, pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer.
La 1° chose à faire est d'obtenir les justificatifs des sommes demandées en sus de vos loyers.
cdt.
"L'agence doit IMPÉRATIVEMENT me fournir un justificatif"
Non, pas "impérativement", puisqu'il y a des recours si elle ne le fait pas !
- pas de réponse sous 8 jours => direction la commission départementale de conciliation du lieu du logement
- échec de la commission départementale de conciliation => direction tribunal d'instance du lieu du logement.
- si réponse négative => direction tribunal d'instance du lieu du logement.
Régularisation tardive des charges (ALUR : art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
Une régularisation de charges est dite tardive « lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante », et dans ce cas, le paiement par le locataire des reliquats de charges [= de toutes les charges] est effectué par douzième, s’il en fait la demande, pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer.
La 1° chose à faire est d'obtenir les justificatifs des sommes demandées en sus de vos loyers.
cdt.
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- 18 décembre 2018
Merci bien :)
Je vous tiendrai au courant de l'évolution !
Je vous tiendrai au courant de l'évolution !
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- 19 janvier 2019
Bonjour,
ERREUR c'est un dépôt de garantie (caution = garant = une personne !)
ERREUR un mail n'a aucune valeur légale.
Vous faites une lettre RAR pour réclamer les justificatifs. Ils peuvent facturer 3 ans en arrière, mais pas sans justificatif !
sur notre caution
ERREUR c'est un dépôt de garantie (caution = garant = une personne !)
j'ai envoyé des mails pour laisser des traces de ma demande.
ERREUR un mail n'a aucune valeur légale.
Vous faites une lettre RAR pour réclamer les justificatifs. Ils peuvent facturer 3 ans en arrière, mais pas sans justificatif !
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- 18 décembre 2018
Merci :)
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- 18 décembre 2018
Bonjour,
J'ai tendance à me ranger à votre avis...
A l'ère d'internet et de la dématérialisation, le fait d'être obligé de parcourir 1000 kms aller-retour pour s'assurer de l'existence d'une facture ne me paraît absolument pas une condition revêtue d'un caractère "normal" !!!
Il ne faut pas exagérer : scanner la facture et l'envoyer par mail prend 5 mn et ne coûte rien, contrairement à un trajet de 1000 kms ! Tout ça pour s'assurer que l'on ne se fait pas arnaquer ? C'est totalement inadmissible...
Cdt
J'ai tendance à me ranger à votre avis...
A l'ère d'internet et de la dématérialisation, le fait d'être obligé de parcourir 1000 kms aller-retour pour s'assurer de l'existence d'une facture ne me paraît absolument pas une condition revêtue d'un caractère "normal" !!!
Il ne faut pas exagérer : scanner la facture et l'envoyer par mail prend 5 mn et ne coûte rien, contrairement à un trajet de 1000 kms ! Tout ça pour s'assurer que l'on ne se fait pas arnaquer ? C'est totalement inadmissible...
Cdt
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- mercredi 2 février 2011
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décidément, les termes de droit immobilier vous sont totalement inconnus et votre interprétation fausse !!! j espère que cela vous convaincra :
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur. Ce même article ne donne aucune précision quant aux moyens permettant une consultation des pièces. Toutefois, la jurisprudence existante précise que rien n’oblige le propriétaire à donner copie au locataire des pièces justificatives (CA Paris – 6e chambre – 7 mars 2006). De plus, la cour d’Appel d’Aix en Provence a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n’est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient adressées. Si rien n’empêche un accord amiable entre les parties pour une communication plus efficace, il n’est pas envisagé de modifier les dispositions existantes. »
voila chère hymenoptera !
bonne journée
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables doivent pouvoir être justifiées par le bailleur. Ce même article ne donne aucune précision quant aux moyens permettant une consultation des pièces. Toutefois, la jurisprudence existante précise que rien n’oblige le propriétaire à donner copie au locataire des pièces justificatives (CA Paris – 6e chambre – 7 mars 2006). De plus, la cour d’Appel d’Aix en Provence a précisé dans un arrêt du 17 février 2004 que le locataire n’est pas fondé à exiger que les pièces justificatives lui soient adressées. Si rien n’empêche un accord amiable entre les parties pour une communication plus efficace, il n’est pas envisagé de modifier les dispositions existantes. »
voila chère hymenoptera !
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
Merci marylin de prendre le temps de me répondre car oui quand on est pas issu de ce milieu les termes du droit nous sont très flous même s'ils ont été faits pour éviter justement les ambiguïtés!
donc s'ils retiennent la totalité de la caution par exemple sans m'envoyer de justificatifs ils sont dans leur droit? jusqu'à ce que je fasse appel à une commission qui pourra trancher. Et vu ma connaissance très médiocre et leur façons vicieuses de faire les choses je ne pourrai jamais avoir raison >.<
ça me donne le tournis o_O
donc s'ils retiennent la totalité de la caution par exemple sans m'envoyer de justificatifs ils sont dans leur droit? jusqu'à ce que je fasse appel à une commission qui pourra trancher. Et vu ma connaissance très médiocre et leur façons vicieuses de faire les choses je ne pourrai jamais avoir raison >.<
ça me donne le tournis o_O
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- mercredi 2 février 2011
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donc s'ils retiennent la totalité de la caution par exemple sans m'envoyer de justificatifs ils sont dans leur droit?
oui car aucune obligation légale de vous les envoyer
jusqu'à ce que je fasse appel à une commission qui pourra trancher.
difficile, car l agence les tiens a votre disposition....... Donc, si vous voulez les voir il faut vous déplacer. Mais rien ne vous empeche de négocier un envoie par mail....
Cordialement
oui car aucune obligation légale de vous les envoyer
jusqu'à ce que je fasse appel à une commission qui pourra trancher.
difficile, car l agence les tiens a votre disposition....... Donc, si vous voulez les voir il faut vous déplacer. Mais rien ne vous empeche de négocier un envoie par mail....
Cordialement
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
Waw ! Très intéressant !
et si je me déplace et il refuse de me les donner par exemple, comment je prouve que je m'y suis rendue? (je dis ça car j'y retourne dans le cadre de mon boulot pour quelques jours)
j'ai déjà négocié par mail ils ne veulent rien m'envoyer d'où mon recours au forum. Ils ont des pratiques très douteuses c'est pour ça je veux voir le justificatif.
et si je me déplace et il refuse de me les donner par exemple, comment je prouve que je m'y suis rendue? (je dis ça car j'y retourne dans le cadre de mon boulot pour quelques jours)
j'ai déjà négocié par mail ils ne veulent rien m'envoyer d'où mon recours au forum. Ils ont des pratiques très douteuses c'est pour ça je veux voir le justificatif.
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- lundi 9 mai 2016
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Désolé de m'incruster, mais j'insiste pour bien comprendre...
En effet, je ne suis pas persuadé qu'on parle exactement de la même chose !
Il y a effectivement le justificatif de la dette, la facture, qui doit simplement être mis à disposition ("consultable") sans qu'il soit obligatoire de la transmettre. C'est la partie du texte : "le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives."
Mais pour moi il y a aussi le justificatif de la chose prélevée ou réclamée (ex. TEOM) qui doit faire l'objet d'un état. C'est la partie du texte : "Sur demande du locataire, le bailleur transmet le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier."
En l'occurrence, si l'agence retient une somme pour une charge, elle doit quand même établir un justificatif et le transmettre au locataire ! Il ne suffit pas de lui dire oralement que ça correspond à telle ou telle charge...
Et il me semble que c'est bien le problème soulevé ici initialement par hymenoptera : "ils m'ont dit qu'il s’agit du paiement de la taxe des ordures ménagères".
A mon avis, ce "ils m'ont dit" ne suffit pas à justifier la dette...
En effet, je ne suis pas persuadé qu'on parle exactement de la même chose !
Il y a effectivement le justificatif de la dette, la facture, qui doit simplement être mis à disposition ("consultable") sans qu'il soit obligatoire de la transmettre. C'est la partie du texte : "le bailleur doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives."
Mais pour moi il y a aussi le justificatif de la chose prélevée ou réclamée (ex. TEOM) qui doit faire l'objet d'un état. C'est la partie du texte : "Sur demande du locataire, le bailleur transmet le récapitulatif des charges du logement par mail ou par courrier."
En l'occurrence, si l'agence retient une somme pour une charge, elle doit quand même établir un justificatif et le transmettre au locataire ! Il ne suffit pas de lui dire oralement que ça correspond à telle ou telle charge...
Et il me semble que c'est bien le problème soulevé ici initialement par hymenoptera : "ils m'ont dit qu'il s’agit du paiement de la taxe des ordures ménagères".
A mon avis, ce "ils m'ont dit" ne suffit pas à justifier la dette...
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- mercredi 2 février 2011
- Statut
je vous rappelle bretecher que nous sommes sur un site de droit !!! donc, vos "connaissances" ne sont basées que des avis, et pas des lois. Maintenant, rien ne dit qu il est INTERDIT d envoyer les justif..... Elle dit AUCUNE OBLIGATION Alors éviter ce type de réponse qui ne fait pas avancer le problème.....
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- dimanche 21 mai 2017
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- 19 janvier 2019
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- mercredi 2 février 2011
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Ce n'est pas sur des avis mais sur du vécu que sont faites mes réponses. POINT
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- mardi 21 février 2017
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- 19 janvier 2019
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- dimanche 21 mai 2017
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- 19 janvier 2019
bretecher, votre vécu est respectable mais sachez que votre cas particulier n'est pas forcément une généralité. Essayez de trouver des réponses juridiques plutôt que de raconter votre vie.
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- mardi 21 février 2017
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- 19 janvier 2019
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- mercredi 2 février 2011
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Merci à vous maylin de rappeler les bases !
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- dimanche 21 mai 2017
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- 19 janvier 2019
Bonjour
Ce n'est pas sur la caution mais sur le dépôt de garantie que la retenue a été faite.
L'agence ne peut fournir le justificatif de la taxe personne ne l'a reçu.
L'agence n'a pas à vous fournir les coordonnées du nouveau propriétaire, vous verrez son nom sur le justificatif
N'envoyez pas de mails mais une LAR à l'agence demandant le justificatif dès qu'elle l'aura reçu du propriétaire
julie 29
Ce n'est pas sur la caution mais sur le dépôt de garantie que la retenue a été faite.
L'agence ne peut fournir le justificatif de la taxe personne ne l'a reçu.
L'agence n'a pas à vous fournir les coordonnées du nouveau propriétaire, vous verrez son nom sur le justificatif
N'envoyez pas de mails mais une LAR à l'agence demandant le justificatif dès qu'elle l'aura reçu du propriétaire
julie 29
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
Merci pour votre réponse,
je vais en effet envoyer une lettre recommandée. Si personne n'a reçu de taxe pourquoi elle me retient la somme?
je vais en effet envoyer une lettre recommandée. Si personne n'a reçu de taxe pourquoi elle me retient la somme?
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- dimanche 12 avril 2015
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- 19 janvier 2019
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
parce qu'elle doit probablement se baser sur l'avis de la TF de l'année dernière...
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
113 € sachant que nous avons occupé le logement durant 2ans, 3mois et 13jours... et nous avons jamais payé cette taxe.
Nous avons aussi changé de propriétaire l'année dernière.
Nous avons aussi changé de propriétaire l'année dernière.
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
On est arrivé exactement le 26 février 2016 notre préavis de départ c'était le 13 juillet 2018.
Le changement de propriétaire je n'en ai aucune idée je n'ai pas été prévenu je l'ai su en appelant mes anciens propriétaires par hasard je sais juste que c'était courant de l'année dernière (2017).
Le changement de propriétaire je n'en ai aucune idée je n'ai pas été prévenu je l'ai su en appelant mes anciens propriétaires par hasard je sais juste que c'était courant de l'année dernière (2017).
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- mercredi 2 février 2011
- Statut
Donc, vous devez la teom sur
2016 au prorata.(du 26/02 au 31/12/2016
2017 sur la totalité (du 01/01 au 31/12/2017)
2018 au prorata (du 01/01 au 13/07/2018 - (si l ar de votre congé a été signé par le bailleur le 13/04)
donc il vous reste a verifier 2016 ET 2017
2016 au prorata.(du 26/02 au 31/12/2016
2017 sur la totalité (du 01/01 au 31/12/2017)
2018 au prorata (du 01/01 au 13/07/2018 - (si l ar de votre congé a été signé par le bailleur le 13/04)
donc il vous reste a verifier 2016 ET 2017
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- mercredi 24 août 2016
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- 18 décembre 2018
vu la fréquence à laquelle ils répondent je ne suis pas rendue...
Merci beaucoup pour toutes les réponses et pour le temps que vous m'avez accordé, j'ai appris énormément de choses avec vous.
Je ferme le sujet :)
Merci beaucoup pour toutes les réponses et pour le temps que vous m'avez accordé, j'ai appris énormément de choses avec vous.
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