achat appartement avec locataire en place Résolu

Question

Bonjour, 

Je vais acquérir un T2 situé en loire atlantique (zone tendue) avec locataire en place.
Ce locataire fait partie de la famille du propriétaire actuel donc le loyer stipulé dans le bail est bien en dessous des réalités du marché (430€ au lieu de 480-500€).
Je précise que le locataire est une personne agée (>65ans) et que je ne pourrais donc pas lui donner congé même à la fin des 3 ans du bail en cours sauf cas particulier.

--- PLAN A

J'ai 2 questions dans le cas où j'arriverais à négocier un départ du locataire en place à la fin du bail en cours (dans 8 mois).)

1a- Lorsque j'aurais trouvé un nouveau locataire, s'agira-t-il d'une "relocation" ou de ma 1ère mise en location en tant que nouveau propriétaire ? 
Le terme relocation est important ici car si c'est le cas, étant en zone tendue, le loyer sera encadré et je ne pourrais pas proposer une augmentation conséquente au prochain locataire. Je serais contraint de rester sur une base proche de 430€/mois.

2a- Je souhaite également passer en location meublé pour le prochain locataire. Mais il y a une condition pour pouvoir le faire sans problème : "Afin de passer à la location meublée, il ne faut pas avoir imputer de déficit foncier sur ses revenus (au titre du bien concerné par le passage en meublé) durant les 3 années qui précèdent le changement de régime". 
Comment cela fonctionne dans mon cas, puisque j'aurais loué en nue au locataire en place pendant uniquement 8 mois.


--- PLAN B

Et 1 question dans le cas où je n'arriverais pas à négocier le départ du locataire en place en place à la fin du bail en cours (dans 8 mois) mais où il accepterait une augmentation du loyer.

1b- Quelles sont mes options pour mettre en place légalement cette augmentation de loyer sur le bail en place.



Merci par avance pour vos retours.

djivi38 · Answer

bonjour,

=> PLAN A :

si c'est vous qui négociez avec le locataire en place (> 65 ans) c'est que vous serez propriétaire. Donc pour le prochain locataire vous ferez une relocation.

si vous changez de régime pour la relocation, le fisc fera une reprise des avantages : Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts :
<< Le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>

=> PLAN B :

si votre locataire reste en place tout en acceptant une RÉÉVALUATION de loyer (qui conduira à une augmentation de loyer), vous devez suivre tout un protocole :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

cdt.

frackn · Answer

bonjour,    Si cette personne est sérieuse, tranquille et solvable, peut-être que ce n'est pas la peine de se compliquer.  Vous la gardez en essayant de négocier une petite augmentation (peut-être pas autant que ce que vous pourriez louer).
Parce que lorsqu'on loue, même en faisant attention on peut tomber mal, et même très mal.  Alors, pour ma part, je préfèrerais un loyer un peu moins élevé mais sûr et sans souci, qu'un loyer plus élevé mais avec le risque de passer des nuits blanches.

Mais ce n'est qu'un avis.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Vous aurez bien de la chance si ce locataire qui bénéficie d'un bail à prix réduit et en plus est protégée de par son âge accepte votre "arrangement" de résilier le bail + rester illégalement+ signer un nouveau bail plus cher!

un grain de sable et tout capote ....

Vous avez de l'imagination, mais vous risquez de tomber sur plus malin que vous !

frackn · Answer

bonjour,      Pour savoir si elle est solvable, il suffit de demander.  Il faut essayer toujours de parler et de faire parler.

Si elle est retraitée, essayer de savoir quelle était sa profession, déjà, on peut se douter du salaire qu'elle avait, et du montant de sa retraite.

On peut parler avec le vendeur, et lui dire que l'on veut par exemple récupérer le logement, car on a des personnes de la famille intéressées éventuellement.  Et aussi parler franchement de la solvabilité de sa mère, puisque vous aurez certainement un crédit à rembourser.  

Et ne pas s'engager tant que vous n'avez pas des renseignements sûrs.

adrien44 · Answer

En fait le vrai problème ce n'est pas la personne en elle même. 
C'est bien le montant du loyer qui me sera quasi impossible de faire évoluer par la suite. 
Et également le fait d'être bloqué sur une location nue pendant 3 ans, ce qui fiscalement parlant sera très embêtant pour moi.

Je cherche ici à faire un investissement locatif rentable.
Et sans solutions à ces 2 problèmes ça ne sera pas le cas.
50€ mensuel en moins + 1000€ annuel d'impôts en plus ça fait une sacré différence sur la rentabilité du bien.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Il faut quand même savoir qu'il n'est pas légal de sous évaluer le loyer pour un membre de sa famille ... j'dis ça, j'dis rien !!

Cdlt

Achat appartement avec locataire en place

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