Achat appartement avec locataire en place [Résolu]

adrien44 - 19 mai 2018 à 11:58 - Dernière réponse :  adrien44
- 22 mai 2018 à 23:17
Bonjour,

Je vais acquérir un T2 situé en loire atlantique (zone tendue) avec locataire en place.
Ce locataire fait partie de la famille du propriétaire actuel donc le loyer stipulé dans le bail est bien en dessous des réalités du marché (430€ au lieu de 480-500€).
Je précise que le locataire est une personne agée (>65ans) et que je ne pourrais donc pas lui donner congé même à la fin des 3 ans du bail en cours sauf cas particulier.

--- PLAN A

J'ai 2 questions dans le cas où j'arriverais à négocier un départ du locataire en place à la fin du bail en cours (dans 8 mois).)

1a- Lorsque j'aurais trouvé un nouveau locataire, s'agira-t-il d'une "relocation" ou de ma 1ère mise en location en tant que nouveau propriétaire ?
Le terme relocation est important ici car si c'est le cas, étant en zone tendue, le loyer sera encadré et je ne pourrais pas proposer une augmentation conséquente au prochain locataire. Je serais contraint de rester sur une base proche de 430€/mois.

2a- Je souhaite également passer en location meublé pour le prochain locataire. Mais il y a une condition pour pouvoir le faire sans problème : "Afin de passer à la location meublée, il ne faut pas avoir imputer de déficit foncier sur ses revenus (au titre du bien concerné par le passage en meublé) durant les 3 années qui précèdent le changement de régime".
Comment cela fonctionne dans mon cas, puisque j'aurais loué en nue au locataire en place pendant uniquement 8 mois.


--- PLAN B

Et 1 question dans le cas où je n'arriverais pas à négocier le départ du locataire en place en place à la fin du bail en cours (dans 8 mois) mais où il accepterait une augmentation du loyer.

1b- Quelles sont mes options pour mettre en place légalement cette augmentation de loyer sur le bail en place.



Merci par avance pour vos retours.
Afficher la suite 

Votre réponse

17 réponses

Meilleure réponse
djivi38 18949 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 19 mai 2018 à 16:50
1
Merci
bonjour,

=> PLAN A :

si c'est vous qui négociez avec le locataire en place (> 65 ans) c'est que vous serez propriétaire. Donc pour le prochain locataire vous ferez une relocation.

si vous changez de régime pour la relocation, le fisc fera une reprise des avantages : Article 156 alinéa 3 du Code général des Impôts :
<< Le fait de louer le logement en meublé pendant le délai de trois ans est assimilable à une rupture de la location et par suite à un non-respect de l'obligation légale : la remise en cause de l'imputation est encourue. >>

=> PLAN B :

si votre locataire reste en place tout en acceptant une RÉÉVALUATION de loyer (qui conduira à une augmentation de loyer), vous devez suivre tout un protocole :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

cdt.

Merci djivi38 1

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

droit-finances a aidé 13873 internautes ce mois-ci

djivi38 18949 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention > adrien44 - 19 mai 2018 à 21:59
Si ce locataire de + de 65 ans est un locataire protégé (ses conditions sont également prises en compte, ainsi que l'âge OU les conditions de ressources du bailleur actuel), le bailleur aura autant de mal que vous à résilier son bail (relogement dans le coin, même type de logement et même loyer).
Supposons que ce locataire parte le dernier jour de son bail. Vous signez l'acte authentique pour un logement vide... réellement vide puisque locataire parti. Croyez-vous vraiment qu'une personne de cet âge va se taper un 2° déménagement en si peu de temps ???

Dernière question : je ne sais pas répondre :-(

cdt.
En fait la locataire est la mère du propriétaire actuel. Donc si on arrive à s'entendre, elle pourrait elle même faire la demande de congé sur son bail actuel. (donc plus de problème pour la résiliation du bail en cours).

Le logement serait alors vendu vide si la résolution effective du bail intervient simplement le jour précédent la signature.
Il ne me restera plus qu'à faire le nouveau bail le jour même de la signature.
Elle n'aura pas réellement de déménagement à faire. Les baux s'enchaineront.
djivi38 18949 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 11:56
1001 excuses... j'ai oublié un mot post 3...." Si ce locataire de + de 65 ans est un locataire protégé (ses conditions de RESSOURCES sont également prises en compte, ainsi que l'âge OU les conditions de ressources du bailleur actuel)..."
Vous aurez certainement fait la correction en lisant la phrase complète :-))
ah ba oui je ne m'en étais même pas rendu compte, j'avais fait le rapprochement naturellement ^^
Merci
Merci à tous et notamment à djivi38 pour toutes ces infos.
Décision prise, je ne donnerai pas suite sur cet appartement.
Problème résolu !
Commenter la réponse de djivi38
anemonedemer 6002 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 21 juillet 2018 Dernière intervention - 19 mai 2018 à 23:21
0
Merci
Bonjour,
Vous aurez bien de la chance si ce locataire qui bénéficie d'un bail à prix réduit et en plus est protégée de par son âge accepte votre "arrangement" de résilier le bail + rester illégalement+ signer un nouveau bail plus cher!

un grain de sable et tout capote ....

Vous avez de l'imagination, mais vous risquez de tomber sur plus malin que vous !
Commenter la réponse de anemonedemer
0
Merci
En fait le vrai problème ce n'est pas la personne en elle même.
C'est bien le montant du loyer qui me sera quasi impossible de faire évoluer par la suite.
Et également le fait d'être bloqué sur une location nue pendant 3 ans, ce qui fiscalement parlant sera très embêtant pour moi.

Je cherche ici à faire un investissement locatif rentable.
Et sans solutions à ces 2 problèmes ça ne sera pas le cas.
50€ mensuel en moins + 1000€ annuel d'impôts en plus ça fait une sacré différence sur la rentabilité du bien.
Commenter la réponse de adrien44
Valenchantée 17240 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 21 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 12:11
0
Merci
Bonjour,

Il faut quand même savoir qu'il n'est pas légal de sous évaluer le loyer pour un membre de sa famille ... j'dis ça, j'dis rien !!

Cdlt
Ah super merci pour cette info supplémentaire !
Valenchantée 17240 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 21 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 13:33
C'est le fisc qui interdit de sous évaluer les loyers (pour des raisons évidentes d'impôt qui lui passent sous le nez). Quand on veut loger un proche, on a le choix de lui faire payer un loyer au prix du marché ou de le loger gratuitement. Mais pas de demi-mesure.

Est-ce que, pour autant, ça justifie de passer outre les dispositions de la loi de 89 ? c'est à voir mais seul un juge pourrait en décider.
Commenter la réponse de Valenchantée
-1
Merci
bonjour, Si cette personne est sérieuse, tranquille et solvable, peut-être que ce n'est pas la peine de se compliquer. Vous la gardez en essayant de négocier une petite augmentation (peut-être pas autant que ce que vous pourriez louer).
Parce que lorsqu'on loue, même en faisant attention on peut tomber mal, et même très mal. Alors, pour ma part, je préfèrerais un loyer un peu moins élevé mais sûr et sans souci, qu'un loyer plus élevé mais avec le risque de passer des nuits blanches.

Mais ce n'est qu'un avis.
djivi38 18949 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 01:34
bonsoir,
vous avez raison... tout est là (ou presque !) "Si cette personne est sérieuse, tranquille et solvable"
Comment Adrien saurait-il si cette dame est solvable ?? Tandis qu'avec un nouveau locataire, il pourrait se baser sur le "dossier de candidat-locataire" qu'il serait en droit de demander...
cdt.
Commenter la réponse de frackn
-1
Merci
bonjour, Pour savoir si elle est solvable, il suffit de demander. Il faut essayer toujours de parler et de faire parler.

Si elle est retraitée, essayer de savoir quelle était sa profession, déjà, on peut se douter du salaire qu'elle avait, et du montant de sa retraite.

On peut parler avec le vendeur, et lui dire que l'on veut par exemple récupérer le logement, car on a des personnes de la famille intéressées éventuellement. Et aussi parler franchement de la solvabilité de sa mère, puisque vous aurez certainement un crédit à rembourser.

Et ne pas s'engager tant que vous n'avez pas des renseignements sûrs.
anemonedemer 6002 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 21 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 09:16
Paroles Paroles ... Vous connaissez la chanson ???
djivi38 18949 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention > anemonedemer 6002 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 21 juillet 2018 Dernière intervention - 20 mai 2018 à 11:51
Un doux rêveur sans doute....
Commenter la réponse de frackn
Newsletter

Pour mieux gérer vos finances et mieux défendre vos droits, restez informé avec notre lettre gratuite

Recevez notre newsletter

Dossier à la une