EDL de sortie, caution

del58 - 16 avril 2018 à 15:06 - Dernière réponse : djivi38 16340 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 avril 2018 Dernière intervention
- 18 avril 2018 à 10:22
Bonjour,

Ma mère était dans un logement que nous avions adapté à son handicape (fauteuil roulant) avec l'accord du propriétaire par le biais de l'agence immo (huissier de justice).
Ma mère nous a malheureusement quitté début décembre 2017, nous avons rendu les clés le 29 décembre 2017. C'est mon conjoint qui s'y est rendu à ma place avec mon accord donné à l'agence par papier.
A la fin de l'EDL aucun document ne lui a été donné.
L'agence lui demande la semaine suivante de venir pour remettre le toilette ce qui a été fait en sa présence.
Sur l'EDL il y a d'écrit que sur les murs de la cuisine il y a des taches d'infiltrations.
Nous sommes le 16/04/2018 et la semaine dernière l'agence nous contact donc 3 moi et demi après parce que la propriétaire lui a dit que le mur de la cuisine était très mouillé.
Mon conjoint s'est déplacé pour leur expliquer les travaux qui ont été fait pour que son plombier chercher d'où peut venir que le mur soit mouillé comme cela.
A ce jour nous n'avons toujours pas l'EDL de sortie et la caution ne nous pas été rendue....
L'agence est elle dans la légalité?
Merci de votre aide.
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djivi38 16340 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 avril 2018 Dernière intervention - Modifié par djivi38 le 16/04/2018 à 17:52
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Utile
bonjour,

une agence sait très bien qu'elle doit donner le double de l'EDLS de suite après signatures !
Si ce n'est pas le cas, le locataire/représentant doit l'exiger avant de quitter le logement (ou suivre pas à pas le bailleur/agence pour en avoir une copie.... avant qu'il n'ait eu le temps de faire des rajouts... en défaveur du locataire). Car c'est la comparaison des EDL Entrant & Sortant qui permettra (ou pas) au bailleur de faire des retenues sur le DG.

==> Réclamez cet EDLS par courrier R+AR.

Loyer et charges : sont dus par le locataire décédé jusqu'au jour de son décès et une "indemnité d'occupation" (égale au montant du loyer, au prorata temporis) sera due par les héritiers jusqu'au rendu des clés.

DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution" : vois la différence ci-dessous) : le bailleur peut conserver jusqu'à 20% du DG dans l'attente de l'approbation des comptes en AG.

Ce qui explique peut-être que le DG a été utilisé pour les indemnités d'occupation et ces 20%...

Fuite eau :
- savez-vous si un courrier R+AR avait été fait pour signaler ce problème ?
- et si une déclaration avait été faite à l'assurance de votre maman ?


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s'est engagée à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
Si décès du locataire, donner les coordonnées du notaire qui assure la succession, ou au moins, l'adresse d'un héritier.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
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Utile
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Bonjour, et merci de votre réponse. Cela m'aide bien.
Je viens de voir en plus que l EDL d'entré n'avait pas été signé de ma mère ni de moi même (c'est moi qui l'avait fait, elle ne pouvait pas le faire étant en centre de rééducation) mais juste par l'agence.
Est ce que cela peut jouer en notre faveur?
Cordialement.
djivi38 16340 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 avril 2018 Dernière intervention - 18 avril 2018 à 10:22
non : EDLE non signé des parties prenantes = logement remis en bon état.
Et donc, à la sortie, tout sera comparé à du "bon état".
cdt.
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