rendre les clés et Faire EDL avant fin du préavis

Question

Bonjour, 
Je loue un appartement pour mon fils étudiant, il a envoyé sa lettre en RAR et son préavis finit le 20 mai qui est un dimanche. Je propose de réaliser l'EDL le mercredi précédent (le 16) mais l'agence refuse car l'appartement ne sera pas assuré du 16 au 20, je ne suis disponible que les mercredis...  il propose le mercredi suivant en me demandant de payer le loyer jusqu'à ce jour donc le 23 , ce que je refuse ... par principe ... Nous payons déjà plus d'un mois de plus cet appartement du fait des 3 mois de préavis et mon fils a connu son lieu de stage tard ... Bref il a déjà quitté son appartement.
D'après l'agence, c'est la loi .. Est vrai ? Quelle est cette loi ?? doit-on encore accepter cela ??? Merci pour votre réponse

djivi38 · Accepted Answer

bonjour,

encore une agence "profiteuse" et de mauvaise foi !
Voir :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19083
cliquez sur « Lors d’un changement de situation »

« si vous quittez votre logement, résiliez votre contrat par lettre recommandée avec AR, la résiliation prend effet 1 mois après la date de notification de l'AR »

Cdt.

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Lol ! c'est la loi de faire l'EDL après la fin du préavis ??? eh bien je voudrais bien connaître cette loi ! 

Vous répondez à l'agence que la loi oblige le bailleur à s'assurer en PNO en copropriété et que, donc, le logement ne pourra pas ne pas être assuré !

Ensuite vous leur dites que vous êtes effaré par leur manque de sérieux et que, bien sûr, vous confirmez la date du 16 ... à moins que quelqu'un puisse être présent (votre fils ?!) entre le 16 et le 20 ...

Cdlt

djivi38 · Answer

Et je me permets de vous rajouter un peu de lecture... afin de ne pas vous faire avoir par cette agence...

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié (devis ou factures)
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

dna.factory · Answer

Si votre fils a déjà quitté le logement, vous pouvez faire l'edl et remise des clés dès aujourd'hui.
Vous continuerez de payer pour autant jusqu'à la fin du bail (pour un logement que vous ne pourrez plus utiliser), sauf si reloué entre temps.
Ca peut paraître absurde, de payer 1 mois pour un logement que vous ne pouvez pas du tout utiliser mais : 
- ça vous permet de gérer votre planning beaucoup plus simplement.
- plus vous donnez les clés tot, plus le bailleur peut s'organiser pour les visites tot, et plus le bailleur à des chances de relouer.

Pour l'assurance, c'est du grand n'importe quoi, et ce n'est pas vraiment rassurant sur l'agence dont ces les métiers.
Comme dit Val, le bailleur est tenu d'assurer les murs, mais en plus, vous pouvez très bien continuer à assurer le logement jusqu'à la fin du bail, et même si vous faites changer votre assurance, y'a une tolérance (en tout cas, la mienne le fait), et les deux logements sont assurés le temps du préavis avec un seul contrat.

Rendre les clés et Faire EDL avant fin du préavis

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