Retenue sur caution abusive. Résolu

Question

Bonjour, 

Par avance merci pour l'aide que vous m'apporterez !

J'ai quitté mon logement en location. Étaient présents à l'EDL un membre de la Famille de la propriétaire, la personne de l'agence immobilière chargée de faire l'EDL et moi même. 

Mon ancienne propriétaire est revenue vers moi par téléphone en me disant qu'elle garderait 500€ (sur presque 800€) de ma caution. Aucune facture ni devis justifie ces 500€.

Elle me propose deux solutions : 
- 1) "régler" rapidement, en me disant qu'elle travaille beaucoup, que moi aussi, et qu'il faut que je récupère le reste de la caution au plus vite car j'ai "un petit salaire". Bref elle me met la pression.
- 2) qu'elle va faire appel à une société pour effectuer les travaux et que je vais devoir payer encore plus cher que les 500€ à "l'amiable".

Ce qu'elle me reproche comme dégâts :
- coups de clefs sur l'extérieur de la porte d'entrée (ceci était déjà mentionné sur l'EDL entrant et donc sur le sortant)
- bordure fenêtre cuisine cassée, il faut apparement changer la fenêtre (ceci ne figure ni dans l'EDL entrant ni dans le sortant). Je n'ai rien cassé, la fenêtre ouvre et ferme correctement.
- peinture écaillée plafond sdb au dessus de la douche (mentionné uniquement dans l'EDL sortant. Soucis d'humidité présent à cet endroit et elle a peint par dessus avant mon entrée dans l'appartement et pendant les deux années que j'ai passé dans ce studio la peinture s'est écaillée. Il y a un pb d'humidité dans cette sdb car pas de fenêtre, si bien que le fil de réglage du boîtier VMC a été coupé afin que la VMC tourne continuellement).
- éclat peinture porte cuisine (ni dans l'EDL entrant ni sortant)
- angles plafond noirci (ceci est causé par le chauffage électrique et a été mentionné dans l'EDL sortant et non entrant).

Lors de cet entretien téléphonique je lui ai répondu que je ne choisissais aucune des solutions et que je souhaitais qu'elle me retranscrive tout cela par LRAR, ce quelle a fait. 

La précédente locataire s'est faite avoir lorsqu'elle a quitté l'appartement. Elle a été facturée entre autre pour une prise murale soit disant arrachée que la propriétaire a par la suite recollé à la pâte à fixe.

Quelle est la procédure à entamer suite à la réception du recommandé ? 
Dois je directement démarrer une procédure juridique du fait qu'il soit illégal de me demander une somme sans la présence de facture et devis ? 
Est ce que le dégât du plafond sdb et des angles noircis sont considérés comme menus dégâts ou plutôt liés à l'usure naturelle du logement ?

Merci.

Lucile

Valenchantée · Accepted Answer

Bonjour,

En résumé, les seuls dégâts mentionnés sur l'EDL sortant mais pas sur l'EDL entrant sont : la peinture écaillée de la salle de bain, et les angles noircis.

Seuls ces dégâts pourraient faire l'objet d'une réparation locative, sauf que :
 
. je ne vois pas comment on pourrait vous reprocher la peinture écaillée, puisque ce n'est pas vous qui avez peint et on ne peut pas vous reprocher un manque d'aération puisqu'il n'y a pas de fenêtre !!
 
. restent les angles noircis ... s'il est évident que la cause sont les radiateurs ? sont ce des convecteurs ? ... je ne vois pas non plus comment on peut vous le reprocher ... 

Je vous conseille de répondre au recommandé de cette dame (par lettre RAR vous aussi) :

. d'une part, pour lui écrire ce que je viens de vous expliquer,

. d'autre part, pour la mettre en demeure de vous restituer le solde du dépôt de garantie (et non "caution") sous 8 jours si les 2 mois de délai sont dépassés ou pour lui rappeler qu'elle a XX jours pour vous remettre le solde si les deux mois de délai ne sont pas encore dépassés.

Cdlt

djivi38 · Answer

bonsoir,

avant toute procédure juridique, vous devez envoyer un courrier R+AR : suivre les conseils de Valenchantée post 1 pour le contenu + demandez les justificatifs des sommes retenues sur le DG. 

En complément, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement (ou par huissier)
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

aviemoredrive7 · Answer

Bonjour,

Le mandataire qui s'est occupé de l'état des lieux sortant me dit qu'à la demande de la propriétaire il n'a pas eu le choix que de faire un additif à l'état des lieux de sortie concernant le morceau de plastique cassé à l'intérieur du cadre de la fenêtre, est aussi mentionné "La fenêtre 
reste en bon état général et en bon fonctionnement."

Je n'ai pas été sollicité à ce sujet et me retrouve devant le fait accompli. Je n'ai pas signé cet additif. Je ne suis pas d'accord car je ne l'ai pas cassé. Que faire ? 
Merci

aviemoredrive7 · Answer

Bonjour,

J'ai donc envoyé ma réponse par recommandé en suivant vos conseils.

Entre temps la propriétaire m'a envoyé un deuxième courrier - avant même qu'elle ait reçu ma réponse a son premier courrier - me disant qu'elle m'adressait un chèque de telle somme correspondant à la restitution du dépôt de garantie après avoir retenu 280€ "sur les frais des travaux de réparations liées aux dégâts".

J'attends qu'elle prenne connaissance du courrier que je lui ai envoyé avant de lui dire que cela reste illégal de me retenir 280€ (et non plus 500!!!) sans preuves de justificatif et que "les dégâts" qu'elle m'a reproche ne sont tjs pas valables.

Merci.

aviemoredrive7 · Answer

Bonsoir,
Suite et peut être fin de l’episode !
La propriétaire m’a laissé un message vocal en me disant qu’elle avait bien reçu mon premier recommandé et qu’elle aimerait avoir « une conversation de vive voix plutôt que d’envoyer des chèques allée retour  parce que j’ai compté de vous rembourser les 280€ et de vous envoyer ce chèque lundi car je n’ai pas encore eu le temps», ensuite elle me dit qu’il y a un mal entendu de ma part, et qu’elle ne pensait pas que ca irait jusque là, qu’elle a beaucoup d’estime pour moi... (ben voyons !!!).
En résumé elle me fait comprendre qu’elle avait l’intention de m’envoyer un deuxième chèque d’une somme de 280€ alors que dans son dernier recommandé elle me dit qu’elle va garder 280€ de mon DG et que je n’aurai pas bien compris le sens de celui-ci.
C’est dingue non ?!

aviemoredrive7 · Answer

J’ai reçu le deuxième chèque, ce qui fait que j’ai récupéré l’integralité de mon DG ! Un grand merci à tous pour votre aide précieuse. 

Concernant cette amie qui va essayer de récupérer ses sous, elle n’a aucune preuve écrite de ce que la propriétaire a gardé, seulement un relevé de compte sur lequel figurerait le montant du chèque que mon amie a encaissé. Est ce tout de même possible de mettre la propriétaire en demeure ? Si oui, comment décider du délais sous lequel elle devrait lui remettre l’argent ? Merci et bonne journée

Retenue sur caution abusive.

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