Retenue sur caution abusive. [Résolu]

aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 30 mars 2018 à 19:31 - Dernière réponse : Mric11235813 534 Messages postés mardi 24 octobre 2017Date d'inscription 15 octobre 2018 Dernière intervention
- 19 avril 2018 à 10:33
Bonjour,

Par avance merci pour l'aide que vous m'apporterez !

J'ai quitté mon logement en location. Étaient présents à l'EDL un membre de la Famille de la propriétaire, la personne de l'agence immobilière chargée de faire l'EDL et moi même.

Mon ancienne propriétaire est revenue vers moi par téléphone en me disant qu'elle garderait 500€ (sur presque 800€) de ma caution. Aucune facture ni devis justifie ces 500€.

Elle me propose deux solutions :
- 1) "régler" rapidement, en me disant qu'elle travaille beaucoup, que moi aussi, et qu'il faut que je récupère le reste de la caution au plus vite car j'ai "un petit salaire". Bref elle me met la pression.
- 2) qu'elle va faire appel à une société pour effectuer les travaux et que je vais devoir payer encore plus cher que les 500€ à "l'amiable".

Ce qu'elle me reproche comme dégâts :
- coups de clefs sur l'extérieur de la porte d'entrée (ceci était déjà mentionné sur l'EDL entrant et donc sur le sortant)
- bordure fenêtre cuisine cassée, il faut apparement changer la fenêtre (ceci ne figure ni dans l'EDL entrant ni dans le sortant). Je n'ai rien cassé, la fenêtre ouvre et ferme correctement.
- peinture écaillée plafond sdb au dessus de la douche (mentionné uniquement dans l'EDL sortant. Soucis d'humidité présent à cet endroit et elle a peint par dessus avant mon entrée dans l'appartement et pendant les deux années que j'ai passé dans ce studio la peinture s'est écaillée. Il y a un pb d'humidité dans cette sdb car pas de fenêtre, si bien que le fil de réglage du boîtier VMC a été coupé afin que la VMC tourne continuellement).
- éclat peinture porte cuisine (ni dans l'EDL entrant ni sortant)
- angles plafond noirci (ceci est causé par le chauffage électrique et a été mentionné dans l'EDL sortant et non entrant).

Lors de cet entretien téléphonique je lui ai répondu que je ne choisissais aucune des solutions et que je souhaitais qu'elle me retranscrive tout cela par LRAR, ce quelle a fait.

La précédente locataire s'est faite avoir lorsqu'elle a quitté l'appartement. Elle a été facturée entre autre pour une prise murale soit disant arrachée que la propriétaire a par la suite recollé à la pâte à fixe.

Quelle est la procédure à entamer suite à la réception du recommandé ?
Dois je directement démarrer une procédure juridique du fait qu'il soit illégal de me demander une somme sans la présence de facture et devis ?
Est ce que le dégât du plafond sdb et des angles noircis sont considérés comme menus dégâts ou plutôt liés à l'usure naturelle du logement ?

Merci.

Lucile
Afficher la suite 

Votre réponse

35 réponses

Meilleure réponse
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 30 mars 2018 à 20:10
2
Merci
Bonjour,

En résumé, les seuls dégâts mentionnés sur l'EDL sortant mais pas sur l'EDL entrant sont : la peinture écaillée de la salle de bain, et les angles noircis.

Seuls ces dégâts pourraient faire l'objet d'une réparation locative, sauf que :

. je ne vois pas comment on pourrait vous reprocher la peinture écaillée, puisque ce n'est pas vous qui avez peint et on ne peut pas vous reprocher un manque d'aération puisqu'il n'y a pas de fenêtre !!

. restent les angles noircis ... s'il est évident que la cause sont les radiateurs ? sont ce des convecteurs ? ... je ne vois pas non plus comment on peut vous le reprocher ...

Je vous conseille de répondre au recommandé de cette dame (par lettre RAR vous aussi) :

. d'une part, pour lui écrire ce que je viens de vous expliquer,

. d'autre part, pour la mettre en demeure de vous restituer le solde du dépôt de garantie (et non "caution") sous 8 jours si les 2 mois de délai sont dépassés ou pour lui rappeler qu'elle a XX jours pour vous remettre le solde si les deux mois de délai ne sont pas encore dépassés.

Cdlt

Merci Valenchantée 2

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

droit-finances a aidé 13451 internautes ce mois-ci

aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 30 mars 2018 à 21:50
Tout d'abord un immense merci pour votre prompte réponse.

- Donc une fois l'edl sortant signé, la propriétaire ne peut m'imputer des frais sur des dégâts qui n'ont pas été mentionnés dans l'edl sortant (ex : morceau de plastique cadre fenêtre cassé dont je ne suis pas l'auteur ou qui était déjà la quand je suis arrivée; petit éclat de peinture sur la porte de cuisine).

- En accord avec le décret 87-712 du 26 août 1987 seuls la peinture écaillée sur le plafond au dessus de la douche et les angles noircis sur le plafond causés par les radiateurs qui sont des convecteurs (plus communément appelé grille pain !) pourraient faire objet de "menus raccords de peinture et tapisserie" (comme mentionné dans la partie III de ce décret). Cependant cela n'a pas été volontairement dégradé par moi même, alors cela peut être tout simplement lié à l'usure naturelle du logement n'est ce pas ?

Merci.
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 31 mars 2018 à 14:03
Une chose est absolument certaine : la bailleresse ne peut pas vous imputer, en effet, quelque chose qui n'apparaît pas sur l'EDL sortant, mais aussi qui apparaît sur l'EDL sortant et qui était déjà précisé sur l'EDL entrant.

En effet, la peinture écaillée et les angles noircis le sont par la seule utilisation de l'équipement (douche et radiateur) : ce ne sont pas des réparations locatives pour la bonne raison qu'il n'y a aucun défaut d'entretien (qui relève du locataire) ou aucun dégât causé par le locataire.

Cela relève de l'usage (qui, à la longue, devient de la vétusté), dont les réparations relèvent du bailleur.
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 31 mars 2018 à 22:33
Encore une fois je vous remercie pour votre aide précieuse.
Concernant la mise en demeure, est il préférable de rédiger un deuxième courrier ou de l'inclure dans mon courrier de réponse ?
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 1 avril 2018 à 14:47
La mise en demeure, c'est le courrier que vous allez envoyer si les délais de restitution du DG sont passés : vous n'avez pas précisé.

Sinon vous envoyez une simple lettre mais toujours en recommandé AR
Commenter la réponse de Valenchantée
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - Modifié par aviemoredrive7 le 3/04/2018 à 14:51
1
Merci
Bonjour,

Le mandataire qui s'est occupé de l'état des lieux sortant me dit qu'à la demande de la propriétaire il n'a pas eu le choix que de faire un additif à l'état des lieux de sortie concernant le morceau de plastique cassé à l'intérieur du cadre de la fenêtre, est aussi mentionné "La fenêtre
reste en bon état général et en bon fonctionnement."

Je n'ai pas été sollicité à ce sujet et me retrouve devant le fait accompli. Je n'ai pas signé cet additif. Je ne suis pas d'accord car je ne l'ai pas cassé. Que faire ?
Merci
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 3 avril 2018 à 22:37
Entendu. Je suis ensuite tombé sur plus récent avec cette video Youtube qui date de 2016. https://www.youtube.com/watch?v=5rXbVM3Z4jc

Dans mon courrier (RAR) de réponse a la propriétaire, dois-je mentionner ce dont le mandataire m'a informé aujourd'hui au sujet de l'additif ? Merci
djivi38 20962 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention > aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 3 avril 2018 à 23:48
Vous pouvez si vous voulez... en précisant bien que vous n'avez pas signé cet additif, et que, par conséquent il est nul et non avenu.
Cdt.
Aviemoredrive7 - 4 avril 2018 à 10:37
Daccord. Et en plus ajouter qu'il est interdit de modifier l'EDL sortant après signature et ce même pas le propriétaire ?
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 4 avril 2018 à 12:44
C'est très compliqué pour un bailleur de prouver la dégradation "post EDL" ... l'avocat ici semble même dire que si l'EDL peut être modifié, c'est surtout pour préciser quelque chose qui est déjà mentionné dans l'EDL ... Il faut en plus qu'il prouve que cette dégradation est due au locataire sortant ... après la remise des clés, ça devient encore plus difficile !

Vous pouvez effectivement lui rappeler qu'il est interdit de modifier un EDL après signature ... (sauf accord du locataire, bien sûr, partant toujours du principe du contradictoire, et dans ce cas, on resigne la modification apportée)
Commenter la réponse de aviemoredrive7
djivi38 20962 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention - 30 mars 2018 à 21:17
0
Merci
bonsoir,

avant toute procédure juridique, vous devez envoyer un courrier R+AR : suivre les conseils de Valenchantée post 1 pour le contenu + demandez les justificatifs des sommes retenues sur le DG.

En complément, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.


Une retenue sur DG ne peut se faire QUE SI :

- l'EDLS a été fait contradictoirement (ou par huissier)
- ET a été signé de toutes les parties prenantes
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE.
- ET le montant des réparations doit être justifié
Si 1 seule de ces conditions manque, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 31 mars 2018 à 22:35
Merci infiniment d'avoir pris le temps de m'écrire une réponse si complète. Je vous suis très reconnaissante de votre aide.
djivi38 20962 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 17 octobre 2018 Dernière intervention - 1 avril 2018 à 00:15
avec plaisir !
Commenter la réponse de djivi38
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 11 avril 2018 à 13:53
0
Merci
Bonjour,

J'ai donc envoyé ma réponse par recommandé en suivant vos conseils.

Entre temps la propriétaire m'a envoyé un deuxième courrier - avant même qu'elle ait reçu ma réponse a son premier courrier - me disant qu'elle m'adressait un chèque de telle somme correspondant à la restitution du dépôt de garantie après avoir retenu 280€ "sur les frais des travaux de réparations liées aux dégâts".

J'attends qu'elle prenne connaissance du courrier que je lui ai envoyé avant de lui dire que cela reste illégal de me retenir 280€ (et non plus 500!!!) sans preuves de justificatif et que "les dégâts" qu'elle m'a reproche ne sont tjs pas valables.

Merci.
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 11 avril 2018 à 14:53
OK.
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 11 avril 2018 à 15:04
Je viens de me rendre compte que j'ai terminé ma dernière phrase par un point au lieu d'y mettre un point d'interrogation... !
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 11 avril 2018 à 15:23
Ben oui, vous avez raison ! ;)
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 12 avril 2018 à 08:47
J'ai bien peur qu'elle ne réceptionne pas mon recommandé du fait qu'elle ait pris la décision de m'envoyer le DG avant même d'avoir ma réponse
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 12 avril 2018 à 13:49
Vous verrez bien mais vous avez deux solutions :

. lui remettre le courrier en mains propres : vous présentez deux exemplaires, vous lui demandez de les signer pour reçu à telle date et vous en gardez un,

. vous faites appel à un huissier.

Vous pouvez encore lui envoyer le recommandé avec copie par mail avec AR, et quand le recommandé vous est retourné par la poste, vous le gardez sous le coude sans l'ouvrir. Le mail n'est une preuve juridique formelle mais c'est un début de preuve et avec le recommandé sous le coude, je pense qu'un juge pourrait le valider sans trop de problème.
Commenter la réponse de aviemoredrive7
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 15 avril 2018 à 22:00
0
Merci
Bonsoir,
Suite et peut être fin de l’episode !
La propriétaire m’a laissé un message vocal en me disant qu’elle avait bien reçu mon premier recommandé et qu’elle aimerait avoir « une conversation de vive voix plutôt que d’envoyer des chèques allée retour  parce que j’ai compté de vous rembourser les 280€ et de vous envoyer ce chèque lundi car je n’ai pas encore eu le temps», ensuite elle me dit qu’il y a un mal entendu de ma part, et qu’elle ne pensait pas que ca irait jusque là, qu’elle a beaucoup d’estime pour moi... (ben voyons !!!).
En résumé elle me fait comprendre qu’elle avait l’intention de m’envoyer un deuxième chèque d’une somme de 280€ alors que dans son dernier recommandé elle me dit qu’elle va garder 280€ de mon DG et que je n’aurai pas bien compris le sens de celui-ci.
C’est dingue non ?!
Mric11235813 534 Messages postés mardi 24 octobre 2017Date d'inscription 15 octobre 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 09:26
C'est dingue, mais ça finit bien, c'est déjà ça !!
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 11:31
Ben voilà, ça gueule mais quand ils ont de la réponse en face, ils finissent souvent par se taire ... ;)
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 12:34
Tout à fait ! La précédente locataire (qui est une amie) a subit la même chose par cette même propriétaire et s’est vu garder une partie du DG de 200 et quelque euros, et sans aucune preuve de justificatifs.
Et devinez quoi, la propriétaire a tenté de la joindre le même jour où elle m’a laissé le message vocal. Elle doit craindre que son ancienne locataire se retourne contre elle.
Je suis donc en contact avec cette amie et nous allons voir ce qu’elle peut faire pour peut être tenter de récupérer cet argent qui a été gardé illégalement.
Valenchantée 17460 Messages postés samedi 8 octobre 2011Date d'inscriptionContributeurStatut 14 octobre 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 13:31
Bien sûr ... Elle fait une lettre de mise en demeure qui rappelle les faits et exige le remboursement sous ... jours
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 16 avril 2018 à 23:34
Super. Merci
Commenter la réponse de aviemoredrive7
aviemoredrive7 16 Messages postés vendredi 30 mars 2018Date d'inscription 19 avril 2018 Dernière intervention - 19 avril 2018 à 10:09
0
Merci
J’ai reçu le deuxième chèque, ce qui fait que j’ai récupéré l’integralité de mon DG ! Un grand merci à tous pour votre aide précieuse.

Concernant cette amie qui va essayer de récupérer ses sous, elle n’a aucune preuve écrite de ce que la propriétaire a gardé, seulement un relevé de compte sur lequel figurerait le montant du chèque que mon amie a encaissé. Est ce tout de même possible de mettre la propriétaire en demeure ? Si oui, comment décider du délais sous lequel elle devrait lui remettre l’argent ? Merci et bonne journée
Mric11235813 534 Messages postés mardi 24 octobre 2017Date d'inscription 15 octobre 2018 Dernière intervention - 19 avril 2018 à 10:33
Pas besoin de preuve pour mettre en demeure, c'est juste que s'il faut aller au tribunal, ce sera beaucoup plus compliqué...
Commenter la réponse de aviemoredrive7

Dossier à la une