Litige bailleur suite a arrêté de compte

Locataire

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre -
jayleopold Messages postés 7 Statut Membre - 18 févr. 2018 à 19:04

Bonjour,

j'ai quitté un logement que j'occupai depuis novembre 2013, le 30 décembre 2017.

quelques travaux était notés sur l'état des lieux de sortie mais pas sur celui d'entrée. Des dégâts des eaux non responsables signalés a mon assurance mais comme il sont apparus après mon préavis, dans le cadre de la convention cidre mon assurance se défausse.

le problème c'est que l'agence qui gère mon logement m'envoi un arrêté de compte le 9/01 ou ils m'informent qu'ils gardent ma caution et que je leurs suis redevable de 100e supplémentaire avec une grille faisant office de justificatif. ils reprennent point par point les montant des réparations a payer. je conteste la part que j'estime ne pas être de mon ressort. mais suite a mon recommandé ils m'envoient une facture hallucinante de 2300e pour réparations donc environ 1500 euros en plus de ma caution. réparations qui sont bien sur déjà faites donc plus d'expertise possible.

ma question concerne cet arrêté de compte.
n'était il pas censé être définitif? car si oui il ne peuvent me réclamer ces 1500e supplémentaires étant donné qu'ils ont déjà fait leurs décompte pour les réparations.

merci de m'eclairer

cordialement

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3 réponses

Réponse 1 / 3

maylin27 Messages postés 28278 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 8 752

bonjour

quelques travaux était notés sur l'état des lieux de sortie mais pas sur celui d'entrée
si la facture envoyée correspond aux travaux mentioné sur EDL de sortie, alors oui, le bailleur est en droit de vous demandez la totalité du montant des travaux sur devis ou facture.

Cordialement

Valenchantée Messages postés 24088 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 5 563

Coucou Maylin,

Sauf si ces travaux sont la conséquence du dégât des eaux ...

Cdlt

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

Alors quel est l’interet de m’envoyer un arrêté de compte avec une somme déjà forte pour les réparations . Puis un devis avec des travaux encore plus forts. Je pensais que l’arrete De compte était définitif et que donc les travaux étaient pris en compte dedans. Ce qui est le cas. Mais ils en remettent une couche apres est ce légal?

maylin27 Messages postés 28278 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 8 752

quels sont les travaux mentionnés sur votre EDL de sortie ??? je ne parle pas de ceux apparus après votre préavis, car ceux la ne pouvant pas etre mentionnés car arrivés APRES Edl de sortie

Réponse 2 / 3

djivi38 Messages postés 64901 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 16 096

bonjour,

"Des dégâts des eaux non responsables signalés a mon assurance mais comme il sont apparus après mon préavis..."
Je ne comprends pas trop.... :
- si ce dégât des eaux est arrivé "après votre préavis", comment votre assurance a pu être au courant ??
- Qui l'a signalé à votre assurance ? Vous ? Le bailleur (en consultant votre attestation d'assurance pour en connaître les coordonnées) ?
Quoi qu'il en soit, ce dégât des eaux ne peut pas figurer sur votre EDLS (puisque survenu après votre préavis) et donc, le montant de ces réparations ne peut pas vous être demandé ni être retenu sur votre DG.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

En fait c’est moi qui l’ai signalé pendant mon préavis. Mon assurance m’a dit que rien ne pouvait m’etre reproché car mon préavis était donné. Je ne m’en suis pas inquiété. Surtout que ces dégâts touchent des plafonds soit sous toiture ou bien des pieces situees Sous des appartements voisins. Je pensai que mon assurance s’occupait de prévenir tout le monde mais non.

Du coup mon propriétaire a fait faire un devis par une entreprise transmis par l’agence sans faire marcher d’assurance ou demander d’expertise.

Ma question sur l’arrêté de compte reste par contre entière. Peuvent ils réévaluer le montant des travaux alors qu’il ont étés chiffrés par l’agence au moment de cet arrêté de compte reçu 10jours après l’edls. Rien ne pressait ils avait le temps de faire des devis.

djivi38 Messages postés 64901 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention 16 096 > jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

"En fait c’est moi qui l’ai signalé pendant mon préavis. "
alors pourquoi dire que le dégât de eaux est survenu APRÈS votre préavis ???? Il est survenu après que vous ayez donné votre CONGÉ et avant la fin de votre préavis.

On ne peut vous retenir que le montant des réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS et sur justificatifs.

cdt.

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

Je me suis mal exprimé. J’ai observé ce dégât des eaux après avoir commencé mon préavis. Et je sais qu’on n’es peut me réclamer autre chose que ce qui apparaît sur l’edls.
Mais est il normal ou du moins possible, qu’ils me chiffrent une première fois des travaux dans leurs arrêté de compte. Puis reviennent sur ce chiffrage en me fournissant d’autres justificatifs. N’auraient ils pas dus faire un seul chiffrage définitif directement ?

maylin27 Messages postés 28278 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 8 752

ce sont ceux mentionnés sur EDL de sortie ?

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

Oui ces mêmes travaux mais donc chiffrés une fois par kn agence a l’occasion de l’arreté De compte puis une nouvelle fois par le propriétaire via une entreprise

Réponse 3 / 3

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

Merci pour vos réponses. Mais ma question initiale était simplement de savoir si un arrêté de compte était définitif concernant les travaux à effectuer. Je sais que pour les charges ce n’est pas le cas. Mais les travaux sont chiffrés une première fois donc ça me semble un peu étrange. Et il n’est pas mentionné que cet arrêté de compte est provisoire

Valenchantée Messages postés 24088 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 5 563

Non, un arrêté des comptes n'est jamais définitif.

Et pour info : les assurances de locataire ne prennent jamais en charge les sinistres intervenant pendant la période de préavis.

maylin27 Messages postés 28278 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention 8 752

le problème c est que vous avez contesté un arrêté de compte supérieur de 100 euros a votre dépot de garantie. Le bailleur donc change de tactique et vous envoie un devis fait par un professionnel ce qui est son droit.

jayleopold Messages postés 7 Statut Membre

Oui mais là logique est très étrange. Ils font un chiffrage et finalement en font un supérieur alors qu’ils estiment avoir tout calculé. Dans ce cas ils peuvent encore faire plus cher si ils veulent ...

Finalement ils font un peu ce qu’ils veulent...

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