réfection du sol déduit de la caution

Question

Bonjour, 

Je vais quitter une maison que je loue depuis presque 8 ans et mon propriétaire envisage de déduire de la caution le montant pour refaire le sol en béton ciré. Il est vrai qu'après toutes ces années on voit bien les points de passages habituels ainsi que les traces laissées par les chaises même si celui-ci n'était déjà pas neuf lors de notre entrée. Je précise que je n'ai pas creusé le sol et qu'il s'agit selon moi que d'une usure normale. Ma question est donc, mon propriétaire peut il se servir de ma caution?

Merci

lekabilien · Answer

Bonjour
Je ne connais pas ce type de sol, jamais rencontré, mais ayant fais des états des lieux je vous donne quelques exemples de comparaison.
Un sol en lino rayé, déchiré, serait a charge du locataire. Le même sol ayant gardé des empreintes même profondes de vos meubles n'est pas considéré comme dégradation, le sol est fait pour poser des meubles.
Certains carrelage de sol ne sont pas fait pour un passage intense, a poser pour une chambre pas un couloir, car a force de passage il perd son éclat, terni, s'use, ce n'est pas facturé c'est de l'usage.
Entre usage de service et dégradation en général sur le sol on peut parfaitement faire cette différence si chacun est objectif, donc en prenant exemple sur les indications ci dessus, si votre sol est "usagé" et non dégradé, alors argumentez intelligemment au vu des "traces" existantes, a savoir, démontrer que ces traces suivent "le fil de circulation fréquent" d'ou teinte différente par exemple.
Mais attention ni chocs ni rayures ni trous ni taches de produit quelconque ne doivent être la cause.
Et bien sûr dans ce cas la "usage" ou similaire et non pas dégradé ou similaire doit être noté. Car quoi qu'il soit noté, quand vous aurez signé vous 2 l'état des lieux et impérativement repartir avec son exemplaire "sous le bras", car plus de machine arrière.



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djivi38 · Answer

bonjour,

un bailleur est tout à fait en droit de faire des retenues sur le DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution") correspondant au montant des réparations de dégradations mentionnées sur l'EDLS (État Des Lieux Sortant), lesquelles dégradations sont absentes de l'EDLE (État Des Lieux Entrant), à condition qu'elles soient justifiées et que l'EDLS soit valable (= fait contradictoirement ou par huissier, signé de toutes les parties concernées et remis au locataire immédiatement après signatures).
S'il n'y a que des "traces de passage", c'est de l'usure normale.
Qu'entendez-vous par "traces laissées par les chaises" ?
Donc, faire très attention aux mentions que va noter le bailleur sur l'EDLS. Vous pouvez refuser de signer si vous n'êtes pas d'accord car vous pensez qu'elles sont exagérées/fausses.... mais débrouillez-vous à avoir quand même votre exemplaire avant de quitter votre bailleur et de sortir du logement.


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer [par écrit] son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

lekabilien · Answer

"Lorsqu'on avance ou on recule les chaises"...., si ce sont des rayures c'est de la dégradation car les chaises peuvent êtres soulevées et non tirées ou poussées pour les déplacer. Si ce sont des marques d'empreintes de chaises c'est different.
Pour la peinture des volets et porte, c'est a charge du bailleur, ce n'est pas a vous de les peindre si cela est necessaire.

Réfection du sol déduit de la caution

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