Caution dans colocation solidaire et résiliation avec préavis.

Question

Bonjour, 
nous allons prendre une colocation solidaire avec deux amis.
Comme nous sommes proches, nous sommes quasiment certains de tous partir en même temps.
Quelle que soit la durée inscrite au contrat de colocation, si nous quittons tous l'appartement à la même date avec préavis de 3mois, pour une résiliation à une date antérieure à la date de fin de contrat inscrite sur le bail, est-on redevables de sommes particulière après expiration de notre préavis mais avant la fin de contrat inscrite sur le bail ?
Chacun de nous ayant une caution solidaire, l'acte de cautionnement est aussi rédigé pour se terminer à la date indiquée au contrat de colocation. Nos cautions solidaires peuvent être inquiétées pour tout somme entre l'expiration du préavis de 3 mois et la date de fin de contrat inscrite sur le bail ?

Pascal

djivi38 · Answer

bonjour,

tout locataire de sa résidence principale (par opposition à un contrat de location saisonnière), avec un contrat soumis à la loi du 6 juillet 1989, peut donner son congé à tout moment et reste redevable du loyer & charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf relocation avant la fin dudit préavis en accord avec le bailleur. 

Le préavis démarre, jour pour jour, à la réception par le bailleur du courrier R+AR de congé.
--> Préavis de 3 mois si location "en vide" (ou de 1 mois si cas énumérés ici :
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/521-preavis-de-location-et-resiliation-du-bail/
--> Préavis de 1 mois si location meublée.

L'EDLS (état des lieux sortant) est à faire au + tard le dernier jour du préavis, ainsi que la remise des clés.
Un EDL (qu'il soit entrant ou sortant) se fait en autant d'exemplaires que de parties et chaque partie récupère son exemplaire IMMÉDIATEMENT après que les signatures aient été apposées (afin d'éviter des rajouts/modifications JAMAIS favorables au locataire), quitte à suivre pas à pas le bailleur jusqu'à ce qu'il puisse faire une photocopie. 
Si les EDL sont faits sur tablette, le compte rendu doit être envoyé à l'intéressé de suite après qu'ils soient finis.

La garantie de la caution se termine à la fin du préavis.

Un petit + qui pourrait vous être utile :
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG ((art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


Cordialement.

Pascalh2001 · Answer

Merci pour toutes ces informations.
Donc si je comprends bien en cas de colocation solidaire :
Si l'un de nous prends congé avant la fin du bail, il doit continuer à payer le loyer sauf remplaçant validé par le propriétaire.
Mais si nous donnons tous congés à la même date avec un préavis de trois mois, aucun de nous et aucune de nos cautions (je parle bien de caution solidaire et pas de dépôt de garantie) n'est redevable d'aucune somme au lendemain de l'échéance du préavis, même si ladite date est antérieure à la date de fin du bail.
Pascal

Caution dans colocation solidaire et résiliation avec préavis.

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