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djivi38
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dimanche 12 avril 2015
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8 novembre 2024
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14 août 2017 à 16:36
14 août 2017 à 16:36
bonjour,
"deux huissiers différents qui sont intervenus."
Peu importe, ils sont tous les deux assermentés.
"une seule modification après acceptation du propriétaire qui était de détapisser et repeindre la chambre nous même et à nos frais."
Acceptation écrite ou orale ?
"les 3 parties étaient d'accord pour indiquer que l'appartement était en bon état."
Quand un huissier intervient pour un EDL, il n'a pas besoin de l'avis des 2 autres parties : il note ce qu'il voit, et ensuite, c'est la comparaison des 2 EDL qui permettra ou pas au bailleur de faire des retenues sur le DG.
"Ceci pour repeindre tout l'appartement et détapisser l'ensemble des tapisseries. "
Si l'huissier a mentionné sur l'EDLS "bon état", le propriétaire ne peut pas vous retenir quoi que ce soit sur votre DG.
S'il a noté "peinture mal faite dans chambre X" ou "tapisserie dégradée/sale" : le bailleur peut faire une retenue de peinture ou de tapisserie pour les pièces concernées, mais pas sur la totalité si l'huissier a spécifié cela pour certaines pièces.
"plus le prorata du loyer (65€)."
C'est à dire ?
"des trous réalisés dans une porte par les anciens locataires"
donc réparation non retenue sur votre DG ?
"Pour finir en beauté, il nous menace de nous réclamer la totalité du devis 2300€ plus les frais de justice, si jamais nous contestons la décision. Est-il dans son droit ?
Pfft ! Il cherche à vous intimider.
Je ne comprends pas bien : il vous envoie un devis total de 2300€, mais ne conserve que 580 + 65 € en vous disant que si cette retenue de 580+65 porte sujet à contestation, il vous fera payer les 2300€ : c'est ça ?
Mais un bailleur qui fait une retenue sur un DG doit la justifier, elle seule, pas les autres travaux qui lui incombent !
Si le litige "va en justice", débrouillez-vous pour être + rapide que lui, parce que le tribunal d'instance est gratuit pour le demandeur (et avocat non obligatoire), et c'est le juge qui tranchera le litige, fera (ici) payer les frais au bailleur, vous attribuera éventuellement des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du code civil, ....
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
"deux huissiers différents qui sont intervenus."
Peu importe, ils sont tous les deux assermentés.
"une seule modification après acceptation du propriétaire qui était de détapisser et repeindre la chambre nous même et à nos frais."
Acceptation écrite ou orale ?
"les 3 parties étaient d'accord pour indiquer que l'appartement était en bon état."
Quand un huissier intervient pour un EDL, il n'a pas besoin de l'avis des 2 autres parties : il note ce qu'il voit, et ensuite, c'est la comparaison des 2 EDL qui permettra ou pas au bailleur de faire des retenues sur le DG.
"Ceci pour repeindre tout l'appartement et détapisser l'ensemble des tapisseries. "
Si l'huissier a mentionné sur l'EDLS "bon état", le propriétaire ne peut pas vous retenir quoi que ce soit sur votre DG.
S'il a noté "peinture mal faite dans chambre X" ou "tapisserie dégradée/sale" : le bailleur peut faire une retenue de peinture ou de tapisserie pour les pièces concernées, mais pas sur la totalité si l'huissier a spécifié cela pour certaines pièces.
"plus le prorata du loyer (65€)."
C'est à dire ?
"des trous réalisés dans une porte par les anciens locataires"
donc réparation non retenue sur votre DG ?
"Pour finir en beauté, il nous menace de nous réclamer la totalité du devis 2300€ plus les frais de justice, si jamais nous contestons la décision. Est-il dans son droit ?
Pfft ! Il cherche à vous intimider.
Je ne comprends pas bien : il vous envoie un devis total de 2300€, mais ne conserve que 580 + 65 € en vous disant que si cette retenue de 580+65 porte sujet à contestation, il vous fera payer les 2300€ : c'est ça ?
Mais un bailleur qui fait une retenue sur un DG doit la justifier, elle seule, pas les autres travaux qui lui incombent !
Si le litige "va en justice", débrouillez-vous pour être + rapide que lui, parce que le tribunal d'instance est gratuit pour le demandeur (et avocat non obligatoire), et c'est le juge qui tranchera le litige, fera (ici) payer les frais au bailleur, vous attribuera éventuellement des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du code civil, ....
Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :
• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;
• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.
=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.
=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.
=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
=> RECOMMANDATIONS :
I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
Cordialement.
Je vous remercie pour cette réponse.
L'EDL d'entrée et de sortie divergent sur :
- lés de papier peint légèrement décollé dans le séjour (auparavant à l'état d'usage soit "état général ne présentant pas de dégradation, mais portant races d'usure, de salissure, de vieillissement")
- traces de sallisures et frottement dans la partie inférieure des murs du sejour et d'un mur du cagibi (auparavant à l'état d'usage soit "état général ne présentant pas de dégradation, mais portant traces d'usure, de salissure, de vieillissement")
- Traces de peinture dans la chambre sur les plinthes et les murs (auparavant "pans recouvert d'une papier peint qui n'est pas uniforme et tâchés par endroit, trace de frottement)
- Trou dans double porte séjour (déjà présent lors de notre entrée, mais non mentionné par précédent huissier).
Le séjour et le cagibi sont pour nous toujours à l'état d'usage si on se réfère au qualificatif de l'huissier et donc le bien n'est pas détérioré.
De plus, le chambre a été refaite et le propriétaire nous a fécilité par mail pour ce rafraichissement à nos frais.
La double porte, malheureusement l'huissier lors de l'EDL d'entrée n'ayant rien indiqué, je pense que ça sera compliqué. Pourtant le propriétaire a indiqué à l'huissier que c'était précédent à notre venue.
Concernant les frais, le propriétaire ne fait pas lessivé les murs ou combler les trous, mais fait détapisser, poncer et repeindre tout sous couvert d'un devis réalisé par un professionnel. Cependant, nous savons qu'il est également professionnel dans le bâtiment, on estime que c'est donc exagérer, nous avons des photos de l'huissier qui monte bien que les murs sont salis là où étaient les meubles mais que ce n'est pas dégradé.
De plus, nous lui avons réclamer le prorata du loyer pour les jours non dus suite à la résiliation du bail. Cet argent, il le garde avec le DG.
Je pense également qu'il essaye de nous intimider, est-ce légal ? Pet-il vraiment nous réclamer cette somme en sachant qu'il va remettre son appartement à neuf et pas en l'état dans lequel nous avons emménagé ?
Avons-nous une marge de manœuvre ?
Je compte également appeler ma protection juridique lié à mon assurance habitation et contacter l'huissier pour en discuter.
Merci.
Cordialement,
L'EDL d'entrée et de sortie divergent sur :
- lés de papier peint légèrement décollé dans le séjour (auparavant à l'état d'usage soit "état général ne présentant pas de dégradation, mais portant races d'usure, de salissure, de vieillissement")
- traces de sallisures et frottement dans la partie inférieure des murs du sejour et d'un mur du cagibi (auparavant à l'état d'usage soit "état général ne présentant pas de dégradation, mais portant traces d'usure, de salissure, de vieillissement")
- Traces de peinture dans la chambre sur les plinthes et les murs (auparavant "pans recouvert d'une papier peint qui n'est pas uniforme et tâchés par endroit, trace de frottement)
- Trou dans double porte séjour (déjà présent lors de notre entrée, mais non mentionné par précédent huissier).
Le séjour et le cagibi sont pour nous toujours à l'état d'usage si on se réfère au qualificatif de l'huissier et donc le bien n'est pas détérioré.
De plus, le chambre a été refaite et le propriétaire nous a fécilité par mail pour ce rafraichissement à nos frais.
La double porte, malheureusement l'huissier lors de l'EDL d'entrée n'ayant rien indiqué, je pense que ça sera compliqué. Pourtant le propriétaire a indiqué à l'huissier que c'était précédent à notre venue.
Concernant les frais, le propriétaire ne fait pas lessivé les murs ou combler les trous, mais fait détapisser, poncer et repeindre tout sous couvert d'un devis réalisé par un professionnel. Cependant, nous savons qu'il est également professionnel dans le bâtiment, on estime que c'est donc exagérer, nous avons des photos de l'huissier qui monte bien que les murs sont salis là où étaient les meubles mais que ce n'est pas dégradé.
De plus, nous lui avons réclamer le prorata du loyer pour les jours non dus suite à la résiliation du bail. Cet argent, il le garde avec le DG.
Je pense également qu'il essaye de nous intimider, est-ce légal ? Pet-il vraiment nous réclamer cette somme en sachant qu'il va remettre son appartement à neuf et pas en l'état dans lequel nous avons emménagé ?
Avons-nous une marge de manœuvre ?
Je compte également appeler ma protection juridique lié à mon assurance habitation et contacter l'huissier pour en discuter.
Merci.
Cordialement,
La législation juridique et financière évolue en permanence...