Jardin privatif et droit co propriétaire ?

Question

Bonjour, 

J'ai acheté un appartement au RDC dans un immeuble de 4 appartements.
J'ai choisi l'appartement qui possédait un JARDIN PRIVATIF assez grand pour mes futurs projets (abri de jardin, petite piscine de 9m2, douche solaire).
Dans le règlement de co-propriété, il est stipulé que je suis libre de faire usage librement de mes parties privatives (rien de plus, ça tient à quelques lignes)
Les parties privatives sont clos à l'arrière du jardin.
Je souhaite installer un abri de jardin aux couleurs de la co-propriété mais le voisin de l'étage à l'opposé de l'immeuble refuse toutes mes demandes.
En gros, je ne peux rien faire car il s'oppose à tout malgré parfois que les 2 autres disent que mes travaux ne dérangent pas.
Pour info nous ne possédons pas de syndic (ni professionnel ni bénévole).
Ai-je le droit d'installer ce que je veux sur mon jardin privatif (piscine moins de 10m2), abri de jardin etc... si j'ai 50% ou 75% des voix de la propriété ? en sachant que le règlement ne précise absolument pas de règles sur ce qu'on doit faire ou pas faire et qu'il n'y a pas de syndic ?

Ce printemps, avec l'accord des 3 autres propriétaires, nous avons mis en sécurité une terrasse (partie privative des voisins rdc), le propriétaire s'oppose alors que ça a rajeuni l'immeuble, il dit qu'il n'a pas été prévenu alors qu'il ne répond pas à nos appels téléphonique ni aux mails envoyés, bref, il est de mauvaise foi et avec lui, on n'a pas le droit d'avancer, que faire ?

Puis-je nommer et obliger un SYNDIC a entrer dans la co-propriété ? cela obligerait ce co propriétaire à se plier à la majorité ? comment lui imposer un syndic ?

Cordialement

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Non seulement  vous pouvez mais vous DEVEZ désigner un syndic qui peut être l'un de vous 4.

Ensuite vous faites une AG et vous décidez aux voix prévues par votre RdC.

Attention en AG on ne peut pas avoir SEUL plus de 50% des voix.... Donc un seul copro ne peut pas s'opposer aux autres.

PS : pour votre piscine, est-ce une piscine enterrée ou non ?

eddymoi · Answer

Merci de vos réponses.
Il y a 3 ans, quand nous avons acheté, nous avons réussi à regrouper les 4 co propriétaires et je me suis occupé de trouver des sociétés de ravalement (et nous en avons retenu une à l'unanimité) et nous avons fait de gros travaux de rénovation (très critiqués par le co propriétaire en question, du harcèlement même). Je suis descendu 6 fois en 6mois pour suivre le chantier (à mes frais) car personne n'habite sur place.

En aout dernier, je voulais agrandir ma terrasse (qui est sur ma partie privative), elle était dangereuse de part sa proximité et sa marche dangereuse, ce voisin refuse TOUS TRAVAUX que je propose mais j'ai donc décidé de le faire quand même car j'avais la bénédiction des 2 autres propriétaires (dont un qui a fait comme moi en poursuivant sur sa terrasse RDC).
Le problème c'est qu'il n'y a PAS de syndic et ce voisin indélicat ne répond jamais aux mails, au tél, il nous fout des batons dans les roues sans arrêt...

Il y a deux mois, j'ai envoyé à tous, un email leur disant que le propriétaire en question ne me disait plus bonjour et qu'il voulait me trainer au tribunal car j'avais fait la terrasse sans lui en parler (alors qu'en aout dernier je lui ai dis mais il a refusé), j'ai annoncé qu'en cas de perte de contact avec lui, que pour le bien de la co propriété, nous serons dans l'obligation d'ouvrir un syndic pour trancher activement les différents points à venir (étanchéité garage, futurs travaux communs...)
.
Pas de réponses de personne car ils ne souhaitent pas de syndic qui a un coût et une responsabilité.

Bref, pour mon JARDIN PRIVATIF, je souhaite installer un chalet de moins de 10m2 qui sera à 2m de la résidence et le long de la séparation entre mon jardin privatif et le parking des deux autres co propriétaire.

Pour la piscine, je voulais l'enterrer de 80cm (semi enterrée) mais si ça pose problème, je suis prêt à la poser au sol tanpis. Le soucis c'est que j'ai lu qu'il fallait qu'elle soit à 3m des limites de co pro et mur clôture ? ma cour est petite et la piscine va être à 40cm d'un mur (clôture) mais je serai à plus de 3m de la résidence minimum. Chalet et piscine seront SUR mon jardin PRIVATIF qui est mentionné dans le règlement de co pro que je suis 100% libre d'aménagement (sauf à ne pas toucher au gros oeuvre de la résidence)

MA QUESTION IMPORTANTE : sur mon jardin privatif, vu que le réglement de co pro est light, ET SANS SYNDIC, puis-je m'autoriser à mettre cet abri et piscine ? car c'est compliqué d'organiser une assemblée générale si à la base, on a pas de syndic ?
Mon voisin au dessus de chez moi est OK pour tous les projets que j'avance, je suis sûr d'avoir au moins 50% des voix (voir plus car je possède la plus grande part de la co-propriété en terme de terrain au millième)

rambouillet41 · Answer

Pour la piscine, je voulais l'enterrer de 80cm

Cela pose problème, parce que si l'utilisation de ce lot est privatif, le fonds et le tréfonds sont communs et il vous faut l'accord de la majorité des copros et pour cela une AG avec convocation préalable, etc, etc.....

C'est idem pour l'abri, le poser oui à l’extrême rigueur ; mais, avec des fondations enterrées, même cas que ci dessus.

rambouillet41 · Answer

Si un co propriétaire refuse

dit et répété maintes fois sur différents posts, un copro ne peut à lui seul avoir la majorité avec ses propres voix !!!!!

Le syndic bénévole est en général moins cher et pour 3 copros c'est sûr c'est le moins cher .....

On suppose que votre immeuble est une résidence secondaire et il ne doit pas y avoir grand chose à faire.
Convoquez vous-même une AG, vous en avez le droit et faites vous désigné syndic non pro/bénévole.

"article 17 :
...
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic."

Ce ne sera peut-être pas parfait mais moins pire qu'actuellement.

Ensuite, pour les besoins de chacun, les questions seront mises tous les ans à l'OdJ de l'AG et décidées en commun à la majorité convenue par les textes. Et pour vos questions personnelles, c'est la majorité des voix de tous les copros (article 25) et éventuellement si les projets obtiennent seulement au moins 1/3 des voix, un second tour de vote peut avoir lieu à la majorité exprimée des présents et représentés (article 25-1).

rambouillet41 · Answer

La co propriétaire est de 4 co propriétaires, donc, 4 voix. Si on est 2 co propriétaires à vouloir accepter des travaux sur un jardin privatif (chalet, piscine), est-ce que ça peut passer ou faut-il avoir 3 voix ? Je possède la plus grande partie au millième sur la co pro, est-ce que ma voix compte plus que les autres ? 

Vous n'avez toujours pas compris : les votes ne se font pas en nombre de copros mais en tantièmes/voix. Et aucun d'entre vous ne peut à lui tout seul avoir la majorité des voix. 

si un chalet est monté et qu'il est en mitoyenneté d'une partie commune (alors qu'on doit le mettre à 3m), est-ce qu'on ne pourra pas tout casser si un co propriétaire veut faire respecter ce point 
D'abord il faut lire en détail le RdC, pour savoir si vous pouvez "poser" ou non un abri de jardin. Quant à cette limite de 3m en général elle n'existe pas dans les RdC (mais à vérifier chez vous). Sinon où avez vous trouvé cette limite de 3m, qui est ce "on m'a dit"  ?....

Sauf dispositions contraires du RdC, vous pouvez planter une haie en limite séparative, mais pas en mitoyenneté.

Vous parlez de votre voisin comme "un sale con", ce n'est pas constructif et la réciproque est peut-être vrai, mais tout cela ne change rien au respect des textes....

Poisson92100 · Answer

on prend à la base
Il y a bien un règlement de copropriété ?

rambouillet41 · Answer

Lors des AGs, vous avez donc 301/1000 des voix.

Pardon, les 3m sont pour une piscine, j'ai un mur en clôture avec un voisin (rue) et la piscine devait se placer à 1m du mur, mon jardin privatif est petit et si je respecte 3m, j'ai peur de ne pouvoir la mettre..

Qui vous parle de ces 3m !!!! (essayez de répondre aux questions).

Vous pouvez faire à peu près ce que vous voulez SUR le sol (en respectant le RdC), mais dès que vous touchez au "fonds" ou au "tréfonds" vous devez un accord d'une l'AG : donc pas de fondations et pas de piscine enterrée !

rambouillet41 · Answer

Ces 3m sont lisible partout sur les forums, si le POS ou le PLU ne mentionne rien, une réglementation de 2007 stipule qu'une distance de 3m doit être appliquée, si je pose la question sur ce forum c'est que je recherche plus d'information pour connaitre les modalités ! 

On se moque du PLU (ou du POS qui n’existe plus), car vous êtes à l'intérieur d'une copro qui représente un seul lot cadastral. Cette règle du PLU ne s'applique pas entre deux terrains mitoyens et internes à la copro, Ce serait différent si vous parliez d'une installation en limite avec un terrain extérieur à la copro.

Je réitère ma question, si je n'ai pas de syndic sur la copropriété, comment voulez vous organiser une AG pour demander l'autorisation ???? Réponse :
"article 17 :
...
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. "

Est-ce que le fait d'avoir 2 copropriétaires OK (donc plus de 50% des voix), me permet-il de semi enterrer une piscine ou faut-il que les 4 copropriétaires donnent leur avis positif ? 
Réponse : dans ce cas, une AG peut décider à la majorité des voix/tantièmes de tous les copros :
"article 25 :
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
...
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;"
Et si vous n'obtenez pas la majorité, mais au moins 1/3 des voix/tantièmes l'AG peut faire un second tour de vote et dans ce cas la résolution sera adoptée, si elle atteint la majorité exprimée des copros présents et représentés :
"Article 25-1 
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
MAIS TOUT CELA PAR UNE AG CONVOQUÉE PAR UN SYNDIC !!!!! (article 17)

Jardin privatif et droit co propriétaire ?

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