Faire annuler une assemblée générale - est-ce possible ?

Question

Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une petite copropriété de 6 logements avec malheureusement un propriétaire majoritaire (il possède 4 logements qu'il loue) et qui fait sa loi dans l'immeuble avec la collaboration du Syndic.
J'ai réceptionné une convocation à une assemblée générale ordinaire pour autoriser le Syndic à effectuer un appel de fonds pour payer 30% d'acompte pour des travaux dont aucune décision n'a été prise lors d'une assemblée générale. Déjà pour moi, vu l'ordre du jour je pensais qu'il fallait une AG extraordinaire ?
J'ai renvoyer un courrier recommandé afin de faire modifier l'ordre du jour et je me suis fait "gentiment" recevoir par le Syndic qui m'a informé qu'il n'était plus possible de rajouter de point à l'ordre du jour car il faut 21j. J'ai demandé à reporter cette assemblée car elle n'est pas juste même s'il y a des frais supplémentaires et le Syndic n'a pas voulu. 
Avec toute son arrogance, il m'a "gentiment" dit que j'avais qu'à voter contre et saisir la justice dans les 2 mois pour faire annuler cette décision et que ça me coûterais cher car je devrais prendre un avocat avec tous les frais qui vont avec sachant déjà que nous payons assez de frais de justice pour une procédure concernant des malfaçons, qui dure depuis 5 ans, décidée par le propriétaire majoritaire.
Je ne sais plus quoi faire ni vers qui me tourner pour avoir des informations et savoir la marche à suivre. C'est pour ça que je m'adresse à vous. Si quelqu'un peut m'aider car là je n'en peu plus et je songe sérieusement à vendre mon bien.
Merci d'avance pour ceux qui m'aideront.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Plusieurs choses dans votre post :
avec malheureusement un propriétaire majoritaire (il possède 4 logements qu'il loue)
Tel que vous le présentez, il ne peut pas être majoritaire, tout au plus peut-il avoir juste 50% des voix ce qui ne fait pas une majorité. Il est surprenant que votre syndic ne sache pas cela ....
"article 22 :
...
Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."


J'ai réceptionné une convocation à une assemblée générale ordinaire pour autoriser le Syndic à effectuer un appel de fonds pour payer 30% d'acompte pour des travaux dont aucune décision n'a été prise lors d'une assemblée générale. Déjà pour moi, vu l'ordre du jour je pensais qu'il fallait une AG extraordinaire ? 
Vous ne dites pas quelle est la date de première présentation de la convocation à votre domicile et la date de l'AG. S'il y a un écart de deux mois, par ex, il est encore temps au syndic d'envoyer un complément. Si les 21 jours ne sont plus là, vous ne pouvez rien faire. Mais vous étiez prévenu : chaque appel de fonds doit indiquer les modalités de mise à l"'ordre du jour d'une question. Vous connaissiez approximativement la date de l'AG en comparaison de la précédente, sauf modification importante....

pour autoriser le Syndic à effectuer un appel de fonds pour payer 30% d'acompte pour des travaux dont aucune décision n'a été prise lors d'une assemblée générale. 
La décision n'est pas encore prise, il suffira que vous et les autres copros votiez CONTRE, c'est la démocratie (je vous rappelle que votre copro/bailleur n'a pas la majorité à lui tout seul !!!!)

Poisson92100 · Answer

Une AG extraordinaire cela n'existe pas
C'est un AG exceptionnelle

Pour votre pb de voisin qui s'en fou essayez d'obtenir son pouvoir - la le 3eme ne pourra plus faire la loi 

On ne peut voter un appel de fond pour des travaux qui n'ont pas été voté - cette AG d'aout commence t-elle par faire voter les travaux en question ?

rambouillet41 · Answer

Je ne sais pas quand vous avait été voir l'ADIL, mais pour faire pression auprès du syndic c'est difficile ; car il faut lui permettre de respecter les 21 jours francs. Donc il faut que, lui, reçoive votre notification de mise à l'ODJ au plus tard vers le 7 ou 8 juillet pour qu'il ait le temps de faire ce complément de convocation. Je pense qu'il fallait abandonner cette possibilité.

Le syndic a la possibilité de mettre à 'OdJ un versement d'une avance de 30% (ou autre valeur : c'est l'AG qui décide) sur des travaux à venir et non encore votés :
"article 18 :
...
-de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;"

Si vous votez CONTRE, cette provision de peut être votée, même si vous n'avez pas le pouvoir du 6ème, car le copro/bailleur n'aura pas la majorité. 
Mais attention, il va falloir vous "bagarrer" sur 2 points :

 faire entendre que le copro/bailleur n'a pas la majorité à lui tout seul
 ne pas admettre que faute de majorité, le syndic voudra peut-être faire un second tour de vote à la majorité 25-1 (majorité des présents et représentés). Ce passage n'est pas autorisé par le texte que je viens de vous citer...
S'il passait outre, il vous faudra passer par juge....

rambouillet41 · Answer

J'ai réceptionné la convocation le 06.07.2016 au soir pour une assemblée générale prévue le 05.08.16. Je me suis rendue à l'ADIL le lundi donc le 08.07.2016 et j'ai fait mon courrier dans la foulée. 
Donc trop tard, le temps que le syndic réceptionne et prenne le temps de faire ce complément, il aurait été trop tard....

Nous n'avions pas donné l'autorisation au syndic pour effectuer de provision pour des Travaux car notre résidence était neuve, terminée fin 2009. 
C'es dommage de ne pas avoir commencer à faire des avances pour travaux depuis au moins 3 ans. Le nouveau texte (01/01/2017) qui oblige au minimum à 5% du budget en tant que provisions pour un fond de travaux n'exonère que les constructions de moins de 5 ans, il y a une raison...

Le syndic nous demande d'avancer les fonds alors que la copro. n'a rien décidé et que la décision finale du juge n'a pas encore eu lieu. 
Cela me semble de bonne gestion, d'autant que vous n’êtes pas sur de la décision d'un juge.
Le syndic ne peut lancer aucun ordre de service s'il n'a pas la totalité des fonds.... Cette démarche évitera aux copros à financer trop fort d'un seul coup lorsque vous déciderez les travaux.

Néanmoins,  vous avez la possibilité de voter CONTRE, mais à mon avis personne et au peu que vous avez écrit ce serait dommage.

En effet, s'il y a malfaçon à la toiture, dans les 10 ans, la D.O. aurait du prendre votre relais. Si le juge a été saisi, c'est que la D.O. a refusé sa garantie.... il doit y avoir une raison.

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