Servitudes

Question

Bonjour,

Avec mon conjoint nous avons acheté une maison, il y a deux ans, suite à une division de terrain.
Notre terrain correspond au fond dominant, et 2 autres parcelles sans accès sont situées derrière.
Lors de la signature chez le notaire, l'acte que nous avons signé stipulait bien que nous cédions 2 servitudes de 3.50 mètres pour les futurs acquéreurs de ces deux terrains.

J'ai à ce sujet  deux questions:

Aujourd'hui nous apprenons que nous aurions pu demander un dédommagement pour ces servitudes. Aujourd'hui, l'un des terrains est en passe d'être acheté. Pouvons-nous demander le dédommagement au nouveau propriétaire ou est-ce trop tard? ( je me doute de la réponse, mais sait-on jamais...).

L'un des 2 droits de passage passe le long de notre maison, et à cet endroit la servitude ne fait que 3,46 mètres et non 3,50.
Le géomètre qui avait pris les mesures était celui choisi par les anciens propriétaires (avant la division en 3 lots).
Avons nous la possibilité de faire annuler ce droit de passage si nous faisons faire une expertise?

Je vous remercie par avance.
Bon week end

bern29 · Answer

Bonsoir,

dans le cas d'une division,si la ou les parties issues de cette division n'ont pas d'accès direct sur voie publique,le propriétaire a l'origine de l'enclave se doit de donner un passage. Il n'est pas question dans ce cas de dédommagement .

BmV · Answer

"Avons nous la possibilité de faire annuler ce droit de passage" : aucunement.

En cas de division de parcelles, les servitudes sont à trouver dans le périmètre de la parcelle d'origine.
Et même s'il manque soi-disant quatre centimètres dans la largeur requise.

Un peu de lecture édifiante à ce sujet :

>>> https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/achat-et-vente-cas-particuliers/les-servitudes-voisinage-et-droit-de-passage
>>> https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2040

jujub33 · Answer

Merci pour ces informations (en effet edifiantes...)

Les 2 terrains ne sont pas vendus pour l'instant,  est ce que cela peut jouer en notre faveur, c'est à dire la division en 2 parcelles peut être elle refusee puisqu'une des 2 servitudes ne respecte pas la largeur réglementaire? (Les personnes qui nous ont vendu la maison et souhaite diviser le reste en 2 lots en sont toujours les uniques proprietaires). La seconde ne pose aucun problème,  mais la première nous inquiète lorsque de gros engins vont raser la maison pour la construction... (ça et l'impression de s'être fait prendre pour des jambons par les vendeurs).

BmV · Answer

Le terrain contenant la maison déjà acquise serait-il "amputé" par une servitude ?

La situation paraît assez confuse telle que décrite ... 

En effet, si une telle division a lieu, chaque lot issu de cette division devrait être configuré de telle sorte que l'accès au domaine public soit pris en pleine propriété sur la surface desdits lots et non découler de l'instauration d'une servitude sur une propriété voisine.
Ce serait illégal.

J'avoue avoir du mal à comprendre.

Un croquis à l'appui de ce sujet nous permettrait d'y voir un peu plus clair...
Merci.

BmV · Answer

!

Encore une fois, si ces trois lots étaient "avant" une seule et même propriété, la division semble bien pour le moins curieuse, au pire illégale !

Le propriétaire initial a créé, organisé un enclavement pour les lots 2 et 3 alors qu'il aurait dû dès l'origine prévoir l'accès à ces deux lots, lesquels accès n'avaient pas à se faire par des servitudes imposées au lot 1 mais par la création de lots 2 et 3 qui étaient dessinés différemment et dimensionnés pour accéder au domaine public sans avoir recours à des servitudes.

De ce fait, il est je pense hors de question d'accepter de telles "servitudes" : les acquéreurs des lots 2 et 3 doivent acheter le terrain nécessaire à leur accès et non pas passer sur le terrain d'autrui alors que cela pouvait se faire autrement dès le départ.

Il n'est pas question d'obtenir un "dédommagement" pour ces deux servitudes (tout en sachant que la loi impose aussi le paiement d'une juste indemnité pour le fonds servant) mais :
1 - annuler celle de droite (celle qui fait soi-disant 3,40 m)
2 - porter la largeur de celle de gauche à 4 m (qui est je crois la largeur minimale d'un accès pour deux logements - à vérifier en mairie)
3 - demander le rachat de cette largeur de 4 m par l'ancien propriétaire, à charge pour lui de l'incorporer d'une façon ou d'une autre dans la vente des deux lots.

Il faut quand même constater que nous sommes là dans le cas d'un enclavement volontaire !
Les règles sont de ce fait très différentes.
En outre, il y a donc là 7 m de longueur qui ont été payés et dont on ne pourra jamais profiter !

Qui plus est, selon l'article 700 du code Civil, dans le cas d'une division d'une même propriété, l'accès aux lots divisés doit se faire par le même passage.

>>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430468/2016-07-06/

Voir aussi articles 682, 683 et 684 du code Civil 
>>> https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006430276/2016-07-06/

Après cette approche très rapide et, il faut le reconnaître, assez sommaire, il semblerait que certaines dispositions contenues dans l'acte notarié soient étonnamment contraires à la loi, notamment le fait d'imposer deux passages (article 700) ; cette situation semble aussi assez complexe et il n'est pas exclu qu'il y ait d'autre surprises sous-jacentes : il peut paraître judicieux de contacter un avocat local pour étudier rapidement cette affaire dans le détail et le cas échéant lancer les actions qui s'imposent...

jujub33 · Answer

Après renseignements pris, nous devons apparemment demander un rv au notaire qui nous a fait signer l'acte, et il s'agirait de servitudes conventionnelles (que nous avons donc bêtement acceptées dans l'acte notarié...).
 Le rv est pris et demain j'ai un rv avec l'association info droit.
Par contre parmi les personnes contactées, personne n'arrive à me renseigner sur le problème de la largeur non respectée (et qui nous permettrait de faire annuler une des servitudes...) si quelqu'un a une info là dessus je suis preneuse (j'avoue que j'ai du mal à attendre demain pour savoir à quoi m'attendre).
Merci

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Veuillez prendre connaissance de ce site :

https://voisinage.ooreka.fr/qr/voir/359204/largeur-reglementaire-d-un-chemin-privee-pour-droit-de-passage

Vous remarquerez que pour construire une maison, le chemin d'accès doit mesurer au moins 4 m de largeur et encore c'est reconnu étroit, car impossible de se croiser. 

Cdlt.

BmV · Answer

"la mairie impose à chaque terrain d'avoir son accès propre."  : OK.
Mais déjà ça c'est de l'urbanisme, pas de l'immobilier, donc mélange des genres qui ne tient pas.

Par ailleurs, pour que "chaque maison ait son accès propre", cela n'a pas à se faire sur le dos d'un tiers.
Donc que chacun vous achète la partie dont il a besoin pour cela.

"nous sommes apparemment plutôt naïfs d'avoir fait " : sans doute.
Cependant si l'acte colporte des dispositions illégales, il doit être repris, annulé et/ou rectifié.
Un avocat peut voir ça en détail avec vous.

Enfin, concernant la largeur de l'accès pour un logement, cela est précisé dans le règlement du PLU de la commune.
Je répète : voir ça en mairie.

Et si tel est le cas, cela pourrait faire tout annuler puisque les acquéreurs des lots 2 et 3 verraient leur demande de permis de construire refusée pour "accès insuffisant".

jujub33 · Answer

Bonjour,
Je rentre juste d'un rv avec un juriste de l'association info droit.
Pour lui les propriétaires étaient en droit d'enclaver ces terrains. 
Le seul truc que l'on peut faire jouer c'est le non respect des 3.50m.
Nous devons donc faire venir un autre géomètre et prendre rv avec un avocat, et en fonction de ce qu'il dit sais le TGI en référé.
Nous sommes du coup un peu plus paumés entre les réponses que vous nous avez gentiment apporté, et ce que ce juriste nous a dit.
Reste plus qu'à trouver un avocat qui pourrait nous recevoir très rapidement (les compromis de vente devraient se signer d'ici 1 à 2 semaines...)

BmV · Answer

"Pour lui les propriétaires étaient en droit d'enclaver ces terrains. " : très étonnant comme conclusion.
Sur quelle base légale cela a-t-il été défini ?

" les compromis de vente devraient se signé d'ici 1 à 2 semaines." : mais ça, ça concerne les futurs acquéreurs, pas vous.
Il pourrait être judicieux de prévenir ou faire prévenir qu'il y a un souci légal potentiel en suspens ....
Juste "comme ça".

Et en effet, le recours rapide à un avocat semble s'imposer.

Et envisager de demander l'achat des surfaces a priori concernées par ces soi-disant servitudes.

jujub33 · Answer

Re bonjour,
j'ai de nouveau une question concernant la servitude inférieur aux 3.50m.
Cette mesure avait été faite par un géomètre (les propriétaires s'en étaient occupés avant la vente et nous n'avons donc aucun document pour en attester)., nous avons donc intérêt à en faire venir un autre pour prendre les mesures non?
Merci par avance.

Servitudes

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