Transmission optimisée : assurance-vie, montage immobilier...

Question

Bonjour à tous,

J'espère poser ma question dans la bonne catégorie.
Mon père (actif, 67 ans) aimerait  transmettre son patrimoine à ses enfants en payant un minimum d'impôts. Je me demande quels sont les moyens intéressants dans sa situation :
- l'abattement des donations déjà utilisée, il faut maintenant attendre 15 ans
- l'assurance vie est déjà optimisée

Je pense le faire investir dans un bien immobilier en locatif (prix et taux d'emprunt intéressants) avec cette répartition :
- mon père fait un emprunt bancaire pour acheter l'usufruit (40%)
- les 3 enfants achètent la nue-propriété

De cette façon, lorsqu'il décède, les droits de donation s'appliqueront au montant de l'usufruit uniquement.

Après, je ne sais pas s'il est judicieux de passer par une SCI ou holding familiale, et s'il y a des moyens autres aue l'immobilier pour transmettre.

Merci beaucoup à vous.

condorcet · Answer

Je pense le faire investir dans un bien immobilier.......... avec cette répartition : 
- mon père fait un emprunt bancaire pour acheter l'usufruit (40%) 
- les 3 enfants achètent la nue-propriété 
Au décès de votre père vous devrez supporter les droits de succession sur la valeur des biens en pleine propriété en application des dispositions de l'art.751 ci-après, sur la présomption légale de propriété.

Article 751 du code général des impôts
Modifié par Décret n°2013-463 du 3 juin 2013 - art. 1
Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu'à preuve contraire, de la succession de l'usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l'usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l'un de ses présomptifs héritiers ou descendants d'eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu'il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n'est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu'il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l'article 669.
.............................................

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000027517865/2013-06-07/

De cette façon, lorsqu'il décède, les droits de donation s'appliqueront au montant de l'usufruit uniquement. 
L'extinction naturelle de l'usufruit par le décès de l'usufruitier ne génère pas de droits de succession
Article 1133 du code général des impôts
Sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier.

je ne sais pas s'il est judicieux de passer par une SCI ou holding familiale,
Ce qui ne changera rien au problème.
Les taxations sont assises sur la valeur des droits transmis.

abbepierre94 · Answer

Merci Condorcet pour cette réponse très détaillée.
Effectivement pour le 2ème point, j'ai dit une grosse bêtise. Il n'y a pas de droit de succession sur l'usufruit.

Pour le premier point, si j'ai bien compris, il n'y aura justement pas de droit de succession en cas de décès de mon père car, lors de l'achat de l'immeuble, la nue-propriété aura été intégralement payée par les enfants grâce aux liquidités reçues à travers la donation faite quelques mois auparavant par leur père.

Es-tu d'accord avec ce point ?
Merci beaucoup.

condorcet · Answer

Es-tu d'accord avec ce point ? 
Tu ? 
Je n'ai pas trouvé dans mon dictionnaire !

abbepierre94 · Answer

Excusez-moi pour le tutoiement, une habitude sur d'autres forums.

Transmission optimisée : assurance-vie, montage immobilier...

4 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters