Nulité de la vente d'un chemin en indivision?

Question

Bonjour, 

Je viens d'acheter une propriété avec une part d'un chemin en indivision. Je suis inquiet pour mon titre de proprieté.

En effet, ce chemin en indivision forcé donne accès à trois parcelles. Est-il possible pour l'un des trois propriétaires de diviser et vendre une partie de son terrain et de l'indivision sans l'accord de tous les co-indivisaires?

Il semblerait que non sous penne de nullité de la vente, mais la législation est assez floue à ce sujet. voir:

https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32994#N10183 
Pour ce qui concerne la validité de la cession de biens indivis, la Cour de cassation (Cass. civ. 1ère, 28 janv. 2009, n° 07-18. 120, F P+B) rappelle qu'à peine de nullité de l'acte, (Article 815-14) l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis, est tenu de notifier à, ou aux autres, le nom, le domicile et la profession de la personne qui se propose d'acquérir. La nullité est encourue en raison de ce qu'en se dispensant de faire une telle notification, le cédant fait fraude au droit de préemption du ou des autres indivisaires. Est nulle la déclaration de préemption si l'offre du préempteur soumet la validité de celle ci à une condition qui n'était pas prévue dans l'offre initiale, telle une condition d'octroi d'un prêt pour le paiement du prix. (1ère Chambre civile 18 janvier 2012, pourvoi n°10-28311, BICC n°761 du 1er mai 2012 et Legifrance).

http://www.jpm-copro.com/Etude%201-2-2.htm 
Mais aussi ceux de l'indivision forcée des parties communes de l'immeuble, « qui exclut en principe toute possibilité de partage en raison de la nécessité de son usage pour le service des biens propres aux  indivisaires. »

Par contre on me dit que cette législation ne s'applique pas ou plus pour un chemin en indivision.

Pourriez vous me dire ce qu'il en est?

D'avance merci pour votre aide.

Bien cordialement

jprp64 · Answer

Bonsoir,

La Cour de cassation dans son arrêt du 12 octobre 2010 (pourvoi n° 09-12082) a caractérisé l'indivision forcée en ces termes : Attendu qu'ayant à bon droit retenu que la qualification d'indivision forcée et perpétuelle s'appliquait aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l'usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituaient l'accessoire indispensable...

C'est le cas de votre chemin !

Si un des indivisaires du chemin veut vendre une partie de son terrain, il vend automatiquement une part de sa part du chemin pour que le nouvel acquéreur puisse avoir accès à son terrain.

En revanche l'on ne peut pas vendre une part d'indivision forcée seule donc du chemin.

Ne pouvant pas être partagé signifie que l'on ne peut pas mettre fin au régime de l'indivision forcée et s'attribuer en pleine propriété une part du chemin.

Mais cette décision pourrait être prise à l'unanimité mais imposerait des servitudes de passage ce qui ne serait pas une mince affaire.

Cordialement ;

JPRP

Gasc · Answer

Bonjour. Vous prenez le problème par le mauvais bout.
Bien que le chemin ( et donc une partie) soit l'accessoire du terrain et donc indissociable de la vente, supposons que la vente du terrain seul soit possible.
Ce terrain se trouverait dès lors enclavé et par suite vous n'auriez  aucune difficulté pour obtenir judiciairement une servitude de passage.
Alors terrain indivis entre quatre propriétaire ou terrain indivis entre trois propriétaires mais grevé d'une servitude au profit du quatrième lot , quelle différence en pratique d'utilisation?Vous n'avez pas de craintes à avoir.

dd · Answer

"Est-il possible pour l'un des trois propriétaires de diviser et vendre une partie de son terrain et de l'indivision sans l'accord de tous les co-indivisaires? "

Oui.

fred3456 · Answer

Bonjour à tous,

Merci beaucoups pour tous vos commentaires précieux, qui sont trés clairs. Je suis rassuré. En fait si j' ai bien compris, c'est le carractere indispensable qui défini l"indivision forcée perpétuelle.

Par contre si une parcelle perd ce caractere indispensdable à travers un autre acces ou chemin, alors l'indivision forcée disparait-elle? Se retrouve-t-on dans le cas de l'article Article 815-14?

En ce qui concerne les traveaux sur le chemin en indivision. Doit-on optenir l'accord de tous?

D"avance merci pour vos réponses.

jprp64 · Answer

Bonjour,

Que vient faire l'article 815-14 du Code civil ?

L'on ne pioche pas au petit bonheur la chance un article du Code civil à sa convenance !

Il faut suivre le cheminement d'un article dans le Code pour pouvoir l'utiliser à bon escient... et pour ce qui concerne l'article 815-14 il est le suivant : Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété ; Titre Ier : Des successions ; Chapitre VII : Du régime légal de l'indivision ; Section 2 : Des droits et des obligations des indivisaires !

Votre cas concerne-t-il une succession ?

Quant bien même trouverez-vous un ou des indivisaires (autres) assez c.. pour vous racheter inutilement votre part ?


Pour finir dans le cas d'une indivision forcée, les indivisaire possède une part abstraite (non délimitée) du bien indivis ; ce qui signifie que dans votre cas votre part d'indivision n'est pas la partie du chemin qui jouxte votre terrain : vous possédez un certain pourcentage de l'indivision sur le papier et non physiquement.

Donc quant bien même trouverez-vous une personne étrangère à l'indivision assez c... pour vous acheter une part d'indivision abstraite non délimitée lui permettant d'accéder, pour le plaisir, sur un chemin qui lui est d'aucune utilité si ce n'est pour em... les autres indivisaires (n'est-ce pas Gasc) ?

Cordialement ;

JPRP

fred3456 · Answer

Bonsoir,

Merci pour vos réponses. C'est pas facile pour un néophyte.

Dernière question après j'arrête même si c'est passionnant.

Si sur le chemin en indivision, il y a une pompe de relevage non inscrit dans l'indivision. Seulement deux maisons sont branchées dessus. Est ce que la troisième peut se brancher sans l'accord des deux autres co-indivisaires? Ou doit-il en cas de désaccord réaliser son propre réseau?

D'avance merci pour votre aide.

Fred

jprp64 · Answer

Bonjour,

Article 551 du Code civil :
Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies.

Article 552 du Code civil :
La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers".
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police.

Article 553 du Code civil :
Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

Je suppose qu'il n'existe pas de titre de propriété concernant cette pompe ; donc application de l'article 551 du Code  civil : la pompe appartient aux propriétaires du terrain en indivision à laquelle elle s'unit.

Cordialement ;

JPRP

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