Que sont les provisions spéciales dans le Pré-Etat-Daté ?

Question

Bonjour, 
 
Un membre de ma famille est sur le point d'acheter un appartement et nous avons une question sur les provisions spéciales du Pré-Etat-Daté.

Outre tous les documents fournis par le syndic (Loi Alur) lors du compromis de vente signé il y a 5 jours chez le notaire, le Pré-Etat-Daté faisait parti de ces documents.
Dans la 3éme partie de ce document intitulé "somme incombant au nouveau copropriétaire pour les lots objet de mutation"  il y est indiqué qu'il y a à la charge du nouveau copropriétaire les dernières échéances du budget prévisionnel de l'année 2015. 
Cela nous le comprenons bien.
En revanche, sur cette même page il y est indiqué une somme inattendue relativement importante 960 € dans l'onglet "avances nommées provisions" (provisions spéciales).
Nous avons dû mal à comprendre d'où peut venir cette somme. Car nous avons consulté les 3 derniers PV d'assemblée générale, les seules provisions qui sont demandés aux copropriétaires ce sont des provisions sur travaux afin d'anticiper d'éventuel travaux sur l'exercice qui sont de 1€ le tantième.

_ En Septembre 2012 fonds de prévoyance : 194 €
_ En Avril 2013 fonds de réserve : 194 €
_ En Mai 2014 fonds de réserve : 194 €
_ En Janvier 2015 fonds de sinistre : 196 €
(Ce qui fait 778 €)

Le notaire nous a expliqué que c'était une provision sur travaux mais ça ne correspond en rien à ce que les PV disent. 
Il est à noter que le Pré-Etat-Daté indique que cette provision sera à payer au Syndic au moment de l'acte de vente définitif et que le Syndic remboursera le propriétaire de cette même somme.
De plus ces sommes versés (1€ le tantième) viennent se régulariser au décompte de charges annuelles donc il n'y a a priori pas lieu de les rembourser au propriétaire lors de la vente ?
Pouvez vous nous en dire plus sur cette provisions spéciales ? Pourquoi n'est elle pas proratiser sur l'année ?

Merci de votre aide à tous !

andre78fr · Answer

Bonjour,

En réalité ces "provisions" sont très différentes des provisions pour opérations courantes ou travaux payées en cours d'année, il s'agit d'avances qui apparaissent en haut à droite de l'annexe 1 et c'est ce qu'on appelle les fonds propres (passif) de la copropriété, l'équivalent du capital social d'une entreprise en quelque sorte.

Ces avances ont été constituées dans le passé, il y a parfois très longtemps, parfois pour avoir de la trésorerie, pour anticiper des travaux ou autres. Elles ne changent plus ensuite d'une année sur l'autre à moins que l'assemblée vote une augmentation ou une diminution...

Le questionnaire notaire donne le choix entre deux options ; plutôt que de réclamer la somme à l'acheteur et de la rembourser au vendeur il vaut mieux s'arranger entre vous ; l'acheteur doit savoir que dans le bien qu'il achète il y a également une quote-part dans la "cagnotte" de la copropriété qui pourra servir un jour !

Torseur06 · Answer

Merci de votre réponse andre78fr

Si je regarde dans l'annexe 1 en haut à droite il y a indiqué :
1032 Avances travaux : 30 200 € (exercice précédent : 20 120 €)
1033 Autres avances : 19 300 € (exercice précédent : 19 300 €)

Selon vous, les provisions spéciales seraient les "Avances travaux" ou les "Autres avances" ?
Comme les "autres avances" sont égales à l'exercice précédent j'aurais tendance à penser que les autres avances sont les budgets prévisionnels de charges sur l'année.

J'aurais tendance à regarder l'annexe 1 en haut à gauche pour le passif où il y a indiqué :
50 Fonds placés : 5 200 €
51 Banques ou fonds disponibles en banque : 24 800 €

Donc pour résumer votre propos ces "provisions spéciales" sont une sorte de somme d'argent (cagnotte) que les copropriétaires placent (peut être il y a plusieurs années) mais qui ne sert pas forcément sur le moment mais qui pourra servir un jour. Mais comment est déterminée la somme à placer ? Chacun donne en fonction de ses tantièmes ? Car 960 € c'est plus de 30% du budget prévisionnel..
Je suis un peu perdu car lorsque je relis le dernier PV d'assemblée générale il y a indiqué :
"Ajustement des fonds de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes [..] de la loi du 10 juillet 1965"
Provision spéciale à hauteur de 1€ le tantième

C'est pour ça que le terme de "provisions spéciales" va à l'encontre de ce que vous me dites car ici il est employé comme étant à usage de travaux d'entretien mais pas de trésorerie...

Je suis désolé pour ces questions peut être un peu naïves mais c'est la première fois que j'ai affaire avec ce milieu de la copropriété et j'ai besoin d'éclaircissements.

Pour ce qui est du notaire il est vrai qu'il y est marqué 2 solutions dans l'état daté mais le syndic a pris le soin de noter la somme de 960 € en face de la solution 2 indiquant que la somme devrait transiter par le syndic et non entre propriétaires, mais je ne sais pas si on peut changer cette possibilité. D'ailleurs si nous réglons ça entre acheteur/vendeur il sera difficile de garder une trace auprès du syndic au moment de la revente pour récupérer ces sommes...

Je vous remercie en tout cas de votre intérêt et de votre aide précieuse !

Torseur06 · Answer

Merci encore de votre réponse détaillée andre78fr.

C'est vrai que c'est assez compliqué pour des néophytes tous ces termes de copropriété...
En fait d'après ce que je comprends en lisant les anciennes AG, ces 1€ le tantième c'est pour se parer à des sinistres éventuelles de l'année mais difficile à chiffrer. (L'assurance de la copropriété ayant des franchises faramineuses sur les sinistres, ils ne la font quasiment jamais jouer pour des faibles sinistres)
J'aimerais juste savoir, peu importe la solution 1 ou 2 que l'on choisirait, ces 960 € considérés comme "provisions spéciales" vont elles être régularisées au moment du décompte des charges 2015 comme les provisions des charges classiques où ce sont des sommes qui vont "à jamais" rester aux oubliettes sauf au moment de vendre l'appartement ?
Qu'adviendra t'il de cette somme si le syndic venait à changer ? 

Je vous remercie beaucoup de votre aide !

Torseur06 · Answer

Merci encore à vous.
Je pense avoir mieux compris ces 960€ grâce à vous donc en gros c'est une réserve de trésorerie que les anciens propriétaires ont dû verser peut être il y a une dizaine d'années c'est pour ça qu'il n'y a pas de traces dans les PV. On ne reverra les sous qu'à la vente du bien a priori et ce n'est pas régularisé sur les provisions de charges habituelles.

Pour ce qui est des annexes financières 
Au niveau du cadre en haut à gauche :
Trésorerie disponible : 30 000 €
En haut à droite :
Total I : 49 500 €
En bas à gauche CREANCES :
Total général I + II : 73 100 €
En bas à droite DETTES :
Total général I+II 73 100 €

Pouvez vous m'aider à interpréter ces chiffres ?
Les créances et dettes s'équilibrent mais pas la trésorerie et les provisions.
Il y a d'après ce que je comprends sur les annexes financieres 71 lots mais ça a l'air de prendre en compte les caves aussi. Car les PV annonces 60 copropriétaires.

Merci à vous de votre aide !

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