Aide informations du pré-état daté
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Idoubi Messages postés 11 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention - 12 juil. 2021 à 01:20
Idoubi Messages postés 11 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention - 12 juil. 2021 à 01:20
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5 réponses
Bonjour,
Au risque de "choquer" notre ami "UnNotaire de l'Ouest", le pré état daté est une invention des notaires élaborée à la suite de cette fameuse liste du L721. Bon nombre de ses collègues soit ne les lisent pas, soit n'en retienne que quelques cases. Il est donc inutile et ce surtout depuis la mise en place de l'extranet, où un copro peut maintenant, s'il est un tant soit peu conservateur, fournir toutes les infos sans passer par le syndic. C'est d'ailleurs un des buts de cet extranet...
Vous prenez vos décomptes des deux dernières années où les comptes ont été approuvés et vous fournissez les photocopies.
Ce sont plusieurs choses : les avances d'une part de trésorerie et d'autre part pour travaux futurs ou autres avances (pas les fonds dits Alur). Normalement votre syndic doit vous l'indiquer sur les décomptes de charges ou les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous trouverez les infos sur la dernière annexe 1 jointe à la dernière convocation + les appels de fonds faits depuis, si bien sur il y a eu des appels pour avances depuis.
A ces infos, il faut rajouter les sommes votées par l'AG et dites "exigibles" à une date postérieure à celle prévue pour la mutation.
Là aussi, vous trouverez ces infos sur 2 documents : l'annexe 1 de la dernière convocation où les comptes ont été approuvés, mais également sur la "fiche synthétique de copropriété" qui se trouve sur l'extranet (s'il est à jour)
Au risque de "choquer" notre ami "UnNotaire de l'Ouest", le pré état daté est une invention des notaires élaborée à la suite de cette fameuse liste du L721. Bon nombre de ses collègues soit ne les lisent pas, soit n'en retienne que quelques cases. Il est donc inutile et ce surtout depuis la mise en place de l'extranet, où un copro peut maintenant, s'il est un tant soit peu conservateur, fournir toutes les infos sans passer par le syndic. C'est d'ailleurs un des buts de cet extranet...
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"
Vous prenez vos décomptes des deux dernières années où les comptes ont été approuvés et vous fournissez les photocopies.
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur
Ce sont plusieurs choses : les avances d'une part de trésorerie et d'autre part pour travaux futurs ou autres avances (pas les fonds dits Alur). Normalement votre syndic doit vous l'indiquer sur les décomptes de charges ou les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous trouverez les infos sur la dernière annexe 1 jointe à la dernière convocation + les appels de fonds faits depuis, si bien sur il y a eu des appels pour avances depuis.
A ces infos, il faut rajouter les sommes votées par l'AG et dites "exigibles" à une date postérieure à celle prévue pour la mutation.
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Là aussi, vous trouverez ces infos sur 2 documents : l'annexe 1 de la dernière convocation où les comptes ont été approuvés, mais également sur la "fiche synthétique de copropriété" qui se trouve sur l'extranet (s'il est à jour)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Si j'ai bien tout compris (parce que j'ai tout lu Freud), la fiche synthétique (ci-dessous) m'informe sur ce point c. S'y trouvent effectivement :
- les dettes fournisseurs
- le montant des sommes restant dues par les copropriétaires.
Il a été mis à jour après la dernière AG. Donc jusqu'à la prochaine AG, ce sont ces données et pas d'autres qui doivent être transmises dans le cas d'une mutation, c'est ça?
Puisque ces données figurent sur la "fiche synthétique de copropriété", fiche qui est à fournir au notaire, j'avoue avoir du mal à comprendre l'intérêt de fournir deux fois cette information... Par ailleurs, j'ai beau comparer les annexes de l'année passée (même "clé" 401, dettes centralisateurs fournisseurs), avec ce qu'a marqué le Syndic sur le pré-état daté de mon amie, rien ne coincide… NI MEME, les montants figurant sur les anciennes fiches synthétiques!!! Du grand art. Bref, de quoi argumenter auprès de certains notaires de l'Ouest de la nécessité de passer par des gens dont c'est le métier...
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Concernant le point b).
J'avais effectivement intégré les avances de trésorerie. Les travaux votés ont tous été payés, donc ici 0 pour l'acquéreur.
Le point noir concerne la date à partir de laquelle c'est "exigible".
Le point b) : Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur" (j'ignore comment vous faites pour l'encadrer...)
Susceptibles d'êtres dues sur l'exercice en cours? Sur l'exercice suivant? Sur tous les exercices budgétisés?
Sur N, tout est payé donc 0.
Sur N+1, j'ai l'appel sur mon compte copropriétaire mais l'exigibilité se fera au 01/04 (début nouvel exercice comptable).
Sur N+2, c'est du prévisionnel de prévisionnel, mais il a déjà été adopté.
Que dois-je préciser?
Merciiiii
PS : Pour UnNotairedelOuest, si je fais faire par le Syndic, outre les informations pouvant être erronées, si l'acheteur se rétracte, je suis bon pour recommencer et repayer 240€ pour le prochain si l'écart de temps n'est pas négligeable. Par ailleurs les données figurants dans le "pré-état daté" (240€/page) figurent dans l'état daté qui, lui, fait 20 pages et coûte 380€ (16€/page). Donc vous voyez, l'administratif on le paye à la fin (juste le ratio qui change, beauuuuuucoup). Nul de besoin d'accepter le matraquage. J'y perds du temps (parfois beaucoup), mais je me sens bien.
Me reste encore à combattre le diagnostic capricornes (à 300 balles...) exigible dans ma zone, pour ma partie privative seule, alors que j'habite à l'avant dernier niveau d'une structure en béton (au risque que les insectes xylophages se mettent à bouffer du sable, on ne sait jamais...)
Je viens de compléter le pré état daté pour la vente de mon bien aujourd'hui même, et comme vous, j'ai préféré le faire moi même car je disposais de tous les éléments et documents pour le faire (et surement bien mieux que mon syndic...).
UnNotairedelOuest => quand on aura besoin de vos lumières pour choisir un papier peint, alors peut être vos remarques seront utiles, en attendant votre commentaire n'a servi à rien !
Pour le point a) je plussoie la réponse de Rambouillet41.
Pour le point b) si vous êtes à jour dans vos appels de fonds, il n'y a rien à mettre. Vous devez tenir compte de la date de rédaction du pré état daté. Donc vous n'avez pas à tenir compte des appels de fond du 2nd trimestre (1 avril) si la signature du compromis se fait avant. Les appels de fonds postérieurs à la signature du compromis sont de toutes façons à renseigner dans le reste du document.
Point c : je me suis posé la même question que vous et j'aurais aussi mis les sommes indiquées dans la fiche synthétique, mais j'ai finalement envoyé un mail au comptable de mon syndic en lui demandant à la date du jour :
- le montant de mon fond travaux
- l'état global des impayés de charges et dettes aux fournisseurs.
Bien que la fiche synthétique dans mon cas ne date que de 1,5 mois, les montants ne correspondaient pas. J'en ai discuté avec ma notaire en charge de la rédaction du compromis, et elle m'a confirmé qu'il fallait donner les sommes demandées à la date de la rédaction du pré état daté. Prenez l'attache auprès du comptable, il n'a aucune raison de vous refuser ces informations.
Voila, j'espère avoir pu vous être utile. Il faut un peu d'intelligence et surtout comprendre comment fonctionne une copropriété pour réussir à compléter ce document, ce que peu de personnes ont et font, d'où la remarque très pertinente de UnNotairedelOuest. Si les gens s'intéressaient plus à la gestion de leur copropriété et à leurs droits, les syndics se comporteraient surement mieux.
Bon courage :)