Aide informations du pré-état daté
Résolu
Inferno-Da
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Idoubi Messages postés 13 Statut Membre -
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Bonjour
Dans le cadre de la vente de mon appartement, je vais devoir fournir les documents relatifs à l'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Une partie des éléments sont souvent donnés par le Syndic dans le "pré-état daté".
Une amie, qui a vendu dans la même copro, m'a fourni le pré-état daté qu'elle a fait faire par le Syndic. Facturé 240€ pour un document d'une page, je compte bien m'en passer.
Je sais que les Syndic ne peuvent légalement le facturer. De ce que j'ai compris, ils n'ont pas non plus obligation de l'établir gracieusement. En gros, si je refuse le paiement, je dois me débrouiller.
En reprenant le pré-état daté de mon amie, c'est normalement simple. Sauf que....
Certaines informations comme la dette fournisseur et l'état global des impayés de charges fournis dans son pré-état daté ne trouvent aucune correspondance dans les comptes présentés dans les différentes convocations d'AG faisant apparaitre les comptes.
Me viennent donc une série de questions. Je cite les alinéas de l'article.
"a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"
Charges courantes du budget, ok.
Charges hors budget, ce sont les travaux? J'ai demandé une prise en charge par la DO et le Syndic m'a facturé le courrier. Dois-je enclure le montant dans les charges hors budget?
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur
Mon exercice comptable s'échelonne du 01/04 au 31/03.
Si j'établis mon pré-état avant le 31/03, je suis redevable du dernier trimestre 2020-2021. J'écris donc 0,00€ pour l'acquéreur?
Si j'établis mon pré-état après le 31/03, le premier trimestre 2021-2022 m'est réclamé, le 1er trimestre m'incombe? Je rentre donc que l'acquéreur est redevable des 2, 3 et 4ème trimestres?
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Sommes-nous d'accord que ces informations sont celles du dernier exercice comptable approuvé en AG? Tant qu'il n'y a pas de nouveaux comptes approuvés ces informations ne bougent pas?
Un GRAND merci pour vos retours.
Dans le cadre de la vente de mon appartement, je vais devoir fournir les documents relatifs à l'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.
Une partie des éléments sont souvent donnés par le Syndic dans le "pré-état daté".
Une amie, qui a vendu dans la même copro, m'a fourni le pré-état daté qu'elle a fait faire par le Syndic. Facturé 240€ pour un document d'une page, je compte bien m'en passer.
Je sais que les Syndic ne peuvent légalement le facturer. De ce que j'ai compris, ils n'ont pas non plus obligation de l'établir gracieusement. En gros, si je refuse le paiement, je dois me débrouiller.
En reprenant le pré-état daté de mon amie, c'est normalement simple. Sauf que....
Certaines informations comme la dette fournisseur et l'état global des impayés de charges fournis dans son pré-état daté ne trouvent aucune correspondance dans les comptes présentés dans les différentes convocations d'AG faisant apparaitre les comptes.
Me viennent donc une série de questions. Je cite les alinéas de l'article.
"a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"
Charges courantes du budget, ok.
Charges hors budget, ce sont les travaux? J'ai demandé une prise en charge par la DO et le Syndic m'a facturé le courrier. Dois-je enclure le montant dans les charges hors budget?
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur
Mon exercice comptable s'échelonne du 01/04 au 31/03.
Si j'établis mon pré-état avant le 31/03, je suis redevable du dernier trimestre 2020-2021. J'écris donc 0,00€ pour l'acquéreur?
Si j'établis mon pré-état après le 31/03, le premier trimestre 2021-2022 m'est réclamé, le 1er trimestre m'incombe? Je rentre donc que l'acquéreur est redevable des 2, 3 et 4ème trimestres?
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Sommes-nous d'accord que ces informations sont celles du dernier exercice comptable approuvé en AG? Tant qu'il n'y a pas de nouveaux comptes approuvés ces informations ne bougent pas?
Un GRAND merci pour vos retours.
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5 réponses
Bonjour,
Au risque de "choquer" notre ami "UnNotaire de l'Ouest", le pré état daté est une invention des notaires élaborée à la suite de cette fameuse liste du L721. Bon nombre de ses collègues soit ne les lisent pas, soit n'en retienne que quelques cases. Il est donc inutile et ce surtout depuis la mise en place de l'extranet, où un copro peut maintenant, s'il est un tant soit peu conservateur, fournir toutes les infos sans passer par le syndic. C'est d'ailleurs un des buts de cet extranet...
Vous prenez vos décomptes des deux dernières années où les comptes ont été approuvés et vous fournissez les photocopies.
Ce sont plusieurs choses : les avances d'une part de trésorerie et d'autre part pour travaux futurs ou autres avances (pas les fonds dits Alur). Normalement votre syndic doit vous l'indiquer sur les décomptes de charges ou les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous trouverez les infos sur la dernière annexe 1 jointe à la dernière convocation + les appels de fonds faits depuis, si bien sur il y a eu des appels pour avances depuis.
A ces infos, il faut rajouter les sommes votées par l'AG et dites "exigibles" à une date postérieure à celle prévue pour la mutation.
Là aussi, vous trouverez ces infos sur 2 documents : l'annexe 1 de la dernière convocation où les comptes ont été approuvés, mais également sur la "fiche synthétique de copropriété" qui se trouve sur l'extranet (s'il est à jour)
Au risque de "choquer" notre ami "UnNotaire de l'Ouest", le pré état daté est une invention des notaires élaborée à la suite de cette fameuse liste du L721. Bon nombre de ses collègues soit ne les lisent pas, soit n'en retienne que quelques cases. Il est donc inutile et ce surtout depuis la mise en place de l'extranet, où un copro peut maintenant, s'il est un tant soit peu conservateur, fournir toutes les infos sans passer par le syndic. C'est d'ailleurs un des buts de cet extranet...
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"
Vous prenez vos décomptes des deux dernières années où les comptes ont été approuvés et vous fournissez les photocopies.
b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur
Ce sont plusieurs choses : les avances d'une part de trésorerie et d'autre part pour travaux futurs ou autres avances (pas les fonds dits Alur). Normalement votre syndic doit vous l'indiquer sur les décomptes de charges ou les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous trouverez les infos sur la dernière annexe 1 jointe à la dernière convocation + les appels de fonds faits depuis, si bien sur il y a eu des appels pour avances depuis.
A ces infos, il faut rajouter les sommes votées par l'AG et dites "exigibles" à une date postérieure à celle prévue pour la mutation.
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
Là aussi, vous trouverez ces infos sur 2 documents : l'annexe 1 de la dernière convocation où les comptes ont été approuvés, mais également sur la "fiche synthétique de copropriété" qui se trouve sur l'extranet (s'il est à jour)
Merci de votre retour.
On peut toujours reporter une somme à une autre. 20€ à un SDF quand on gagne plus de 3000€ ça n'engage à rien, pourtant peu donnent.
Plus qu'un motif financier c'est surtout un principe. Ce que je peux faire moi-même je le fais. Quand je ne sais pas, j'essaye de comprendre.
Le Syndic c'est son métier, mais c'est moi qui ai vérifié les comptes et j'ai récupéré 12000€ auprès du fournisseur de gaz. Donc vous m'excuserez de ne pas déléguer lorsque le système me le permet. A 50€ le document pourquoi pas. 240€, c'est du vol.
Et je vais même vous dire. Ce n'est pas mon appartement, mais celui de ma compagne. C'est elle qui paye. Donc oui le plus simple c'est de ne rien faire car j'ai tout à perdre. Mais ça c'est une conception qui me regarde.
En revanche si vous avez des infos pour m'aider, puisque vous êtes notaire, je suis preneur.
Merci.
On peut toujours reporter une somme à une autre. 20€ à un SDF quand on gagne plus de 3000€ ça n'engage à rien, pourtant peu donnent.
Plus qu'un motif financier c'est surtout un principe. Ce que je peux faire moi-même je le fais. Quand je ne sais pas, j'essaye de comprendre.
Le Syndic c'est son métier, mais c'est moi qui ai vérifié les comptes et j'ai récupéré 12000€ auprès du fournisseur de gaz. Donc vous m'excuserez de ne pas déléguer lorsque le système me le permet. A 50€ le document pourquoi pas. 240€, c'est du vol.
Et je vais même vous dire. Ce n'est pas mon appartement, mais celui de ma compagne. C'est elle qui paye. Donc oui le plus simple c'est de ne rien faire car j'ai tout à perdre. Mais ça c'est une conception qui me regarde.
En revanche si vous avez des infos pour m'aider, puisque vous êtes notaire, je suis preneur.
Merci.
Bonsoir.
Merci. Depuis nous avons signé l'acte authentique.
Le pré-état daté n'a posé aucun problème chez le notaire. C'est limite s'il l'a lu... Il l'a découvert le jour de la signature du compromis en précisant que le syndic était généreux en ne prenant aucun frais... J'ai donc précisé qu'il avait été établi par mes soins d'où le zéro.
Bref. C'est une formalité assez inutile (après tout nous sommes en France) le gros des infos étant présent dans les relevés d'AG.
Merci. Depuis nous avons signé l'acte authentique.
Le pré-état daté n'a posé aucun problème chez le notaire. C'est limite s'il l'a lu... Il l'a découvert le jour de la signature du compromis en précisant que le syndic était généreux en ne prenant aucun frais... J'ai donc précisé qu'il avait été établi par mes soins d'où le zéro.
Bref. C'est une formalité assez inutile (après tout nous sommes en France) le gros des infos étant présent dans les relevés d'AG.
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Cher Inferno DA
Comparez le coût du pré état daté (240 €) avec le prix de vente de votre appartement et dites vous que c'est ridicule de ne pas le faire faire par le Syndic qui va à ce titre engager sa responsabilité dans les indications de ce document.
Si vous voulez le faire vous-même vous allez vous emmerder la vie et ce n'est pas votre métier...
A bon entendeur
Comparez le coût du pré état daté (240 €) avec le prix de vente de votre appartement et dites vous que c'est ridicule de ne pas le faire faire par le Syndic qui va à ce titre engager sa responsabilité dans les indications de ce document.
Si vous voulez le faire vous-même vous allez vous emmerder la vie et ce n'est pas votre métier...
A bon entendeur
Bonjour Notairedelouest
1 ) ce qui me choque ce sont justement les 240 € demandés pour rédiger le document, ce qui doit prendre moins de 30 min au syndic pour le remplir
2) si le syndic se trompe, il me semble bien que sa responsabilité n'est pas engagée , c'est celle du vendeur , c'est lui qui paiera les sommes "oubliées " par le syndic , y compris s'il y a des erreurs sur l'Etat Daté , y compris m^me si par exemple il n' a pas fourni le Règlement de copropriété ( surtout s'il a oublié un avenant ou deux par exemple )
je n'ai pas encore vu passer de jurisprudence condamnant le syndic pour le préjudice subit par le vendeur
ça ressemble fortement au DPE version actuelle ( ça change bientôt heureusement ) qui reste purement informatif
cordialement
1 ) ce qui me choque ce sont justement les 240 € demandés pour rédiger le document, ce qui doit prendre moins de 30 min au syndic pour le remplir
2) si le syndic se trompe, il me semble bien que sa responsabilité n'est pas engagée , c'est celle du vendeur , c'est lui qui paiera les sommes "oubliées " par le syndic , y compris s'il y a des erreurs sur l'Etat Daté , y compris m^me si par exemple il n' a pas fourni le Règlement de copropriété ( surtout s'il a oublié un avenant ou deux par exemple )
je n'ai pas encore vu passer de jurisprudence condamnant le syndic pour le préjudice subit par le vendeur
ça ressemble fortement au DPE version actuelle ( ça change bientôt heureusement ) qui reste purement informatif
cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Si j'ai bien tout compris (parce que j'ai tout lu Freud), la fiche synthétique (ci-dessous) m'informe sur ce point c. S'y trouvent effectivement :
- les dettes fournisseurs
- le montant des sommes restant dues par les copropriétaires.
Il a été mis à jour après la dernière AG. Donc jusqu'à la prochaine AG, ce sont ces données et pas d'autres qui doivent être transmises dans le cas d'une mutation, c'est ça?
Puisque ces données figurent sur la "fiche synthétique de copropriété", fiche qui est à fournir au notaire, j'avoue avoir du mal à comprendre l'intérêt de fournir deux fois cette information... Par ailleurs, j'ai beau comparer les annexes de l'année passée (même "clé" 401, dettes centralisateurs fournisseurs), avec ce qu'a marqué le Syndic sur le pré-état daté de mon amie, rien ne coincide… NI MEME, les montants figurant sur les anciennes fiches synthétiques!!! Du grand art. Bref, de quoi argumenter auprès de certains notaires de l'Ouest de la nécessité de passer par des gens dont c'est le métier...
-----------------------------
Concernant le point b).
J'avais effectivement intégré les avances de trésorerie. Les travaux votés ont tous été payés, donc ici 0 pour l'acquéreur.
Le point noir concerne la date à partir de laquelle c'est "exigible".
Le point b) : Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur" (j'ignore comment vous faites pour l'encadrer...)
Susceptibles d'êtres dues sur l'exercice en cours? Sur l'exercice suivant? Sur tous les exercices budgétisés?
Sur N, tout est payé donc 0.
Sur N+1, j'ai l'appel sur mon compte copropriétaire mais l'exigibilité se fera au 01/04 (début nouvel exercice comptable).
Sur N+2, c'est du prévisionnel de prévisionnel, mais il a déjà été adopté.
Que dois-je préciser?
Merciiiii
PS : Pour UnNotairedelOuest, si je fais faire par le Syndic, outre les informations pouvant être erronées, si l'acheteur se rétracte, je suis bon pour recommencer et repayer 240€ pour le prochain si l'écart de temps n'est pas négligeable. Par ailleurs les données figurants dans le "pré-état daté" (240€/page) figurent dans l'état daté qui, lui, fait 20 pages et coûte 380€ (16€/page). Donc vous voyez, l'administratif on le paye à la fin (juste le ratio qui change, beauuuuuucoup). Nul de besoin d'accepter le matraquage. J'y perds du temps (parfois beaucoup), mais je me sens bien.
Me reste encore à combattre le diagnostic capricornes (à 300 balles...) exigible dans ma zone, pour ma partie privative seule, alors que j'habite à l'avant dernier niveau d'une structure en béton (au risque que les insectes xylophages se mettent à bouffer du sable, on ne sait jamais...)
Je viens de compléter le pré état daté pour la vente de mon bien aujourd'hui même, et comme vous, j'ai préféré le faire moi même car je disposais de tous les éléments et documents pour le faire (et surement bien mieux que mon syndic...).
UnNotairedelOuest => quand on aura besoin de vos lumières pour choisir un papier peint, alors peut être vos remarques seront utiles, en attendant votre commentaire n'a servi à rien !
Pour le point a) je plussoie la réponse de Rambouillet41.
Pour le point b) si vous êtes à jour dans vos appels de fonds, il n'y a rien à mettre. Vous devez tenir compte de la date de rédaction du pré état daté. Donc vous n'avez pas à tenir compte des appels de fond du 2nd trimestre (1 avril) si la signature du compromis se fait avant. Les appels de fonds postérieurs à la signature du compromis sont de toutes façons à renseigner dans le reste du document.
Point c : je me suis posé la même question que vous et j'aurais aussi mis les sommes indiquées dans la fiche synthétique, mais j'ai finalement envoyé un mail au comptable de mon syndic en lui demandant à la date du jour :
- le montant de mon fond travaux
- l'état global des impayés de charges et dettes aux fournisseurs.
Bien que la fiche synthétique dans mon cas ne date que de 1,5 mois, les montants ne correspondaient pas. J'en ai discuté avec ma notaire en charge de la rédaction du compromis, et elle m'a confirmé qu'il fallait donner les sommes demandées à la date de la rédaction du pré état daté. Prenez l'attache auprès du comptable, il n'a aucune raison de vous refuser ces informations.
Voila, j'espère avoir pu vous être utile. Il faut un peu d'intelligence et surtout comprendre comment fonctionne une copropriété pour réussir à compléter ce document, ce que peu de personnes ont et font, d'où la remarque très pertinente de UnNotairedelOuest. Si les gens s'intéressaient plus à la gestion de leur copropriété et à leurs droits, les syndics se comporteraient surement mieux.
Bon courage :)
Il est vrai qu'en regardant à droite et à gauche, tous les sites ne font que répéter les dispositions légales sans pour autant fournir de détails. Utilité discutable donc...
Point c : Je viens d'en faire la demande. Merci.
Point b: Je mettrai donc 0€ pour l'exercice en cours. En revanche, pour les appels de fonds postérieurs à la signature du compromis, sachant que je serai encore dans le logement jusqu'à fin juin (les 3 mois après signature du compromis tout ça tout ça....), dois-je préciser que l'acquéreur sera redevable des 2eme (juillet), 3eme (octobre) et 4eme (janvier) appels de fonds et que le 1er (avril) m'incombe?
Je suppose que vous avez un document de ce type. Je n'ai pas pris celui du syndic finalement car c'était trop succinct et que celui-ci fera plus sérieux.
Comme on peut le voir partie 3, "SOMMES INCOMBANT AU NOUVEAU COPROPRIETAIRE POUR LES LOTS OBJETS DE LA FUTURE MUTATION".
J'ignore si y mettre le 01 avril est judicieux ou pas. Ou alors je mets le 1er avril à gauche dans la partie B) DES PROVISIONS SUR BUDGET PREVISIONNEL et j'enlève avril dans la 3ème partie?
Egalement, cette partie AVANCES – MODALITES DE REMBOURSEMENT vous parait-elle pertinente?
Merci
Aucune nécessité de préciser que tel ou tel appel de fonds sera à la charge de qui. Cela ira de soit en fonction de la date de signature finale de la vente.
Comme on peut le voir partie 3, "SOMMES INCOMBANT AU NOUVEAU COPROPRIETAIRE POUR LES LOTS OBJETS DE LA FUTURE MUTATION". J'ignore si y mettre le 01 avril est judicieux ou pas. Ou alors je mets le 1er avril à gauche dans la partie B) DES PROVISIONS SUR BUDGET PREVISIONNEL et j'enlève avril dans la 3ème partie?
Je n'ai pas trop compris votre question. Il ne me semble pas judicieux de mettre la date du 1 avril dans le partie 2. L'appel de fond sera à votre charge et non à celle de l'acquéreur puisque la mutation n'aura pas été faite, mais il doit quand même apparaitre dans le document, partie 3, puisque la rédaction du pré état daté est antérieur à avril 2021. => Donc l'appel de fond de avril est à mettre dans la partie 3 comme vous l'avez fait.
Gardez la partie avance - modalités de remboursement. Elle permet au notaire de savoir que la somme vous sera directement remboursée sans passer par l'intermédiaire du syndic.
Comme le 1er trimestre ne peut incomber à l'acquéreur, et que ce document n'a aucune forme officielle, je vais prendre mes aises. J'ai changé le titre de la 3ème partie par SOMMES SUSCEPTIBLES D’INCOMBER AU NOUVEAU COPROPRIETAIRE POUR LES LOTS OBJETS DE LA FUTURE MUTATION. L'article 721-2 précise d'ailleurs "susceptibles".
Ainsi point de contrainte et, en fonction de la date de vente, on répartira au prorata et basta. Puis je pourrai toujours apporter une modification si le notaire le demande.
Un grand merci pour votre aide. C'était fastidieux mais je pense y être venu à bout. manque plus que les données du Syndic et c'est bon, j'envoie le pavé.
Merci!!