Aide informations du pré-état daté

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 Inferno-Da -
Bonjour

Dans le cadre de la vente de mon appartement, je vais devoir fournir les documents relatifs à l'article L721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Une partie des éléments sont souvent donnés par le Syndic dans le "pré-état daté".

Une amie, qui a vendu dans la même copro, m'a fourni le pré-état daté qu'elle a fait faire par le Syndic. Facturé 240€ pour un document d'une page, je compte bien m'en passer.

Je sais que les Syndic ne peuvent légalement le facturer. De ce que j'ai compris, ils n'ont pas non plus obligation de l'établir gracieusement. En gros, si je refuse le paiement, je dois me débrouiller.

En reprenant le pré-état daté de mon amie, c'est normalement simple. Sauf que....

Certaines informations comme la dette fournisseur et l'état global des impayés de charges fournis dans son pré-état daté ne trouvent aucune correspondance dans les comptes présentés dans les différentes convocations d'AG faisant apparaitre les comptes.

Me viennent donc une série de questions. Je cite les alinéas de l'article.

"a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"

Charges courantes du budget, ok.
Charges hors budget, ce sont les travaux? J'ai demandé une prise en charge par la DO et le Syndic m'a facturé le courrier. Dois-je enclure le montant dans les charges hors budget?

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur

Mon exercice comptable s'échelonne du 01/04 au 31/03.

Si j'établis mon pré-état avant le 31/03, je suis redevable du dernier trimestre 2020-2021. J'écris donc 0,00€ pour l'acquéreur?

Si j'établis mon pré-état après le 31/03, le premier trimestre 2021-2022 m'est réclamé, le 1er trimestre m'incombe? Je rentre donc que l'acquéreur est redevable des 2, 3 et 4ème trimestres?

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

Sommes-nous d'accord que ces informations sont celles du dernier exercice comptable approuvé en AG? Tant qu'il n'y a pas de nouveaux comptes approuvés ces informations ne bougent pas?

Un GRAND merci pour vos retours.

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Bonjour,

Au risque de "choquer" notre ami "UnNotaire de l'Ouest", le pré état daté est une invention des notaires élaborée à la suite de cette fameuse liste du L721. Bon nombre de ses collègues soit ne les lisent pas, soit n'en retienne que quelques cases. Il est donc inutile et ce surtout depuis la mise en place de l'extranet, où un copro peut maintenant, s'il est un tant soit peu conservateur, fournir toutes les infos sans passer par le syndic. C'est d'ailleurs un des buts de cet extranet... 

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente"

Vous prenez vos décomptes des deux dernières années où les comptes ont été approuvés et vous fournissez les photocopies. 

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur

Ce sont plusieurs choses : les avances d'une part de trésorerie et d'autre part pour travaux futurs ou autres avances (pas les fonds dits Alur). Normalement votre syndic doit vous l'indiquer sur les décomptes de charges ou les appels de fonds. Si ce n'est pas le cas, vous trouverez les infos sur la dernière annexe 1 jointe à la dernière convocation + les appels de fonds faits depuis, si bien sur il y a eu des appels pour avances depuis.
A ces infos, il faut rajouter les sommes votées par l'AG et dites "exigibles" à une date postérieure à celle prévue pour la mutation. 

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

Là aussi, vous trouverez ces infos sur 2 documents : l'annexe 1 de la dernière convocation où les comptes ont été approuvés, mais également sur la "fiche synthétique de copropriété" qui se trouve sur l'extranet (s'il est à jour)
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donc je vous conseille d'indiquer tout ce qui a été voté et sera exigible après la date probable de mutation (en indiquant bien sur cette date : comme par exemple : "exigibles à compter du ..../.../..... date prévisionnelle de l'acte de mutation...."
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Okay merci beaucoup.

Sans vous fournir tout le document (pas d'intérêt et que des 0), les éléments visuels ci-dessous vous paraissent-ils cohérents? Je mets exprès en photo pour aider, un jour peut-être, un ami galérien.







Pour un Notairedel'Ouest : vous avez absolument raison. Après il y a ceux qui prennent des risques et ceux qui préfèrent toujours assurer.

En cherchant les infos où il faut et en y mettant le temps, parfois on y arrive. Et après on aide les autres.

Tout serait nettement plus simple si les choses étaient plus explicites (et notamment en matière de date d'effet), mais bon c'est le principe des textes faut croire.

Concernant le pré-état daté, l'ARC ne cesse de clamer que ce document peut être réalisé par le copropriétaire (bon apparemment il faut s'en donner les moyens) et je suis plutôt ARC que Syndic. Dans tous les cas, j'ai mis à disposition du notaire et du vendeur nettement plus de documents que ce qui est légalement requis. Tous les chiffres sont vérifiables.

Merci du retour.
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Egalement, concernant les régularisations de charges (que je ne peux quantifier), y a-t-il quelque chose à renseigner ou on se limite purement aux charges prévisionnelles qui pour le coup, sont connues?
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Cher Rambouillet41

Je vous rassure Je ne suis pas du tout choqué et je sui totalement d'accord avec vous.
Je pense simplement que le risque que prend le vendeur "de ne pas bien faire" fait peser sur lui un autre risque plus important si la communication est erronée, ou incomplète, c'est une nouvelle purge du délai de rétractation/réflexion pour l'acquéreur.

Je préfère conseiller aux acquéreurs de faire éditer les informations obligatoires par le Syndic sous la responsabilité professionnelle de ce dernier.

J'ai eu un cas concret il y a 2 ans et je peux vous garantir que le vendeur s'en est mordu les doigts.

Maintenant chacun fait ce qu'il veut.

A bon entendeur
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 2 324 > UnNotairedelOuest
Vous avez raison, c'est comme les assurances non obligatoires, soit on estime que l'on a pris toutes les précautions pour ne pas être sinistré (au risque de s'en mordre les doigts) et on ne prend pas d'assurance, soit on s'assure. Dans le cas de ces informations pour quelqu'un qui a un minimum de connaissance, ce n'est pas compliqué à remplir.... ou alors on prend une assurance, le syndic.

Notons qu'un syndic n'est pas à l'bri de faire une erreur.... cela retombera sur le vendeur qui aura bien du mal à faire condamner le syndic plus tard....

Dans le cas de notre ami, soit il se sent capable, soit il ne se sent pas....
Réponse 2 / 4

Cher Inferno DA

Comparez le coût du pré état daté (240 €) avec le prix de vente de votre appartement et dites vous que c'est ridicule de ne pas le faire faire par le Syndic qui va à ce titre engager sa responsabilité dans les indications de ce document.
Si vous voulez le faire vous-même vous allez vous emmerder la vie et ce n'est pas votre métier...

A bon entendeur
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Bonjour Notairedelouest

1 ) ce qui me choque ce sont justement les 240 € demandés pour rédiger le document, ce qui doit prendre moins de 30 min au syndic pour le remplir
2) si le syndic se trompe, il me semble bien que sa responsabilité n'est pas engagée , c'est celle du vendeur , c'est lui qui paiera les sommes "oubliées " par le syndic , y compris s'il y a des erreurs sur l'Etat Daté , y compris m^me si par exemple il n' a pas fourni le Règlement de copropriété ( surtout s'il a oublié un avenant ou deux par exemple )

je n'ai pas encore vu passer de jurisprudence condamnant le syndic pour le préjudice subit par le vendeur

ça ressemble fortement au DPE version actuelle ( ça change bientôt heureusement ) qui reste purement informatif

cordialement
Réponse 3 / 4

Merci de votre retour.

On peut toujours reporter une somme à une autre. 20€ à un SDF quand on gagne plus de 3000€ ça n'engage à rien, pourtant peu donnent.

Plus qu'un motif financier c'est surtout un principe. Ce que je peux faire moi-même je le fais. Quand je ne sais pas, j'essaye de comprendre.

Le Syndic c'est son métier, mais c'est moi qui ai vérifié les comptes et j'ai récupéré 12000€ auprès du fournisseur de gaz. Donc vous m'excuserez de ne pas déléguer lorsque le système me le permet. A 50€ le document pourquoi pas. 240€, c'est du vol.

Et je vais même vous dire. Ce n'est pas mon appartement, mais celui de ma compagne. C'est elle qui paye. Donc oui le plus simple c'est de ne rien faire car j'ai tout à perdre. Mais ça c'est une conception qui me regarde.

En revanche si vous avez des infos pour m'aider, puisque vous êtes notaire, je suis preneur.

Merci.
Réponse 4 / 4

Pfft! Tout travail mérite salaire....
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Personne ne prétend le contraire...
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