achat nue-propriété enfants reserve usufruit pour les parents

Question

Bonjour,
Je suis  âgé de 65 ans et propriétaire d'une maison héritée de mes parents.
Ils sont décédés il y a 22 ans, cette maison était louée mais actuellement elle est inoccupée et je souhaite la vendre.
Avec le produit de la vente je souhaite acheter  un appartement à la montagne pour le louer et réserver  quelques  semaines  par an pour mes enfants et moi-même avec ma femme afin d'y passer des vacances.
J'ai lu que pour éviter de payer des droits de succession (csg) qui malgré la réforme restent  élevés    Il  était préférable que je donne la maison à mes 3 enfants avant de la vendre.
Est-il possible dans ce cas que mes 3 enfants avec l'argent de la vente achètent en indivision et en nue-propriété l'appartement et nous réservent à moi ainsi qu'a ma femme l'usufruit ?
Merci pour vos réponses

condorcet · Answer

J'ai lu que pour éviter de payer des droits de succession (csg)........
La CSG est perçue sur les revenus et non sur les mutations à titre gratuit (donation ou succession).

Est-il possible dans ce cas que mes 3 enfants avec l'argent de la vente achètent en indivision et en nue-propriété l'appartement et nous réservent à moi ainsi qu'a ma femme l'usufruit 
Pour limiter les  frais, il serait préférable de vendre cet appartement et consentir donation du produit de la vente à vos enfants.
Une simple déclaration fiscale à déposer,sans frais d'acte notarié.
Chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100000 €.
Vous pourriez ensuite investir avec vos enfants dans l'acquisition du nouvel appartement, vous pour l'usufruit, eux pour la nue-propriété.
Il n'y a pas d'indivision entre usufruitiers et nus-propriétaires.
Une réversion de votre usufruit au profit de votre conjoint,pourrait être prévue dans l'acte.

chacal501 · Answer

Je me suis trompé, J'ai écrit droits  de succession alors qu'en fait il s'agit d'impôt sur la plus-value.
J'ai oublié de préciser que l'appartement serait loué quand nous ne l'avons pas réservé. La durée totale de réservation étant au maximum de 8 semaines par an.

condorcet · Answer

l'appartement serait loué quand nous ne l'avons pas réservé. 
Détenteur de l'usufruit, vous en disposez pour le louer à plein temps ou périodiquement.

Gasc · Answer

Bonjour. S'agissant de la  PVI, si vous possédez ce bien depuis 22 ans révolus, la plus-value ne sera pas soumise à l'impôt (19%) mais seulement aux cotisations sociales (15;5%)  pour les huit ans restant , après abattement correspondant aux 22 ans de détention. La PVI n'est exonérée de cotisations sociales qu' au bout de trente ans révolus.

chacal501 · Answer

Bonjour,

Merci pour vos réponses
Si Je comprends bien, ce scénario est possible.
Je fais donation de cette maison à mes 3 enfants qui seront propriétaires en indivision. Ensuite ils la vende. Il n'y a donc pas du tout de plus-value à payer.
La somme reçue de la vente peut donc être totalement réinvestie dans un appartement acheté en nue-propriété et en indivision par mes 3 enfants, mon épouse et moi-même étant usufruitiers.
Une réservation de l' usufruit pouvant être accordée au conjoint survivant.
Pouvez vous me le confirmer tout cela?
En faisant comme ceci cela permet d'acheter un appartement plus grand
puisqu'il n'y a pas de cotisations sociales.
Savez vous s'il y a un délai entre la donation de la maison et la vente?

Gasc · Answer

Bonjour. Vous avez mal compris. Si vous donnez cette maison à vos enfants qui ensuite la revendrons, il n'y aura pas de PVI si elle est revendue au même prix que celui déclaré dans la donation. Si elle revendue à un prix supérieur il y aura plus-value.

chacal501 · Answer

Je ne vois pas trop où est le problème. Il suffit que le prix que je déclare lors de la  donation soit égal au prix de vente de la maison.

Achat nue-propriété enfants reserve usufruit pour les parents

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