tentative de rétention de caution

Question

Bonjour,
Nous avons occupé une maison des années 50 de novembre 2006 à mai 2014, soit 7 ans 1/2. N'étant pas isolée, elle s'est dégradée (moisissures, fissures...)
Nous n'avons pas souvenir qu'il y ait eu un état des lieux lors de notre entrée. La maison avait été repeinte juste avant... cache-misère. Elle était donc "propre".
Notre propriétaire, sourd-muet, avec des petits revenus malgré sa bonne volonté, a changé des trucs mais en mettant du très bas de gamme (évier en plastique mou notamment) ou en faisant faire au rabais (les peintures n'ont pas tenu et s'écaillent, la cuisine n'a jamais bénéficié de joints et les éléments se sont vite désolidarisés).
Aujourd'hui sa soeur, qui souhaite visiblement conserver les deux mois de caution, soit 2600€ quand même, nous cherche des poux dans la tête. Elle a fait venir un huissier pour constater l'état de sortie. Peut-elle arriver à ses fins, sachant que la maison a été correctement entretenue, "en bon père de famille", mais que nous avons laissé des traces d'usage, type une trace de meuble sur le parquet par exemple, ou des couleurs dans l'évier qui se rayait à la moindre arrête...
J'ai lu que sans état des lieux la maison est supposée avoir été reçue "en bon état", et doit être rendue de même, mais l'expression semble bien vague en cas de mauvaise volonté ?
Merci beaucoup pour votre réponse

Valenchantée · Answer

Bonjour,

En effet, l'article 1731 du Code civil dit : "S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire."

Vous pouvez donc attester par tous moyens (témoignages, photos, ...) de l'état du logement à l'entrée.

Sinon vous êtes effectivement réputé l'avoir reçu en bon état de réparation et de fonctionnement et devez le rendre tel, sachant que ce qui résulte de la vétusté et de l'usage normal des choses ne peut pas vous être reproché.

Cependant, s'il s'agit d'une location vide, vous pouvez d'ores et déjà exiger le remboursement de la moitié du dépôt de garantie vu que celui-ci ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges.

Cdlt
 
Val

doussard · Answer

Un grand merci à toutes les deux pour votre réponse rapide. Je retiens l'idée des témoignages. La visite de l'huissier avait sans doute pour but de nous intimider. Alors ça fait du bien de ne pas se sentir seuls sur ce coup là.

Valenchantée · Answer

Mais l'huissier est bien venu pour faire l'état des lieux ? vous étiez présents ?

doussard · Answer

Oui, l'huissier est venu faire un "état des lieux de sortie" ; il semble qu'il n'y ait pas d'état des lieux d'entrée à mettre en face, alors quelle utilité ? C'est mon mari qui a assisté à la séance, il en est revenu nauséeux. Nous avions fait venir une entreprise de nettoyage parce que l'agence nous avait fixé un RDV la veille pour le lendemain, 200m2, pas le temps de faire nous-même. Mais la soeur du proprio s'est pointée avec l'huissière et une agence immobilière, à 3 contre 1 elles ont mis mon homme KO en trouvant des traces partout... Elles ont prétendu que non, la maison était bien isolée (3400€ de fuel/an, no comment, on n'arrivait même pas à 17°, nous sommes dans le 74), que les moisissures au plafond proviennent d'un défaut d'entretien, etc.

Valenchantée · Answer

Avec l'huissière dans la poche, c'est en effet mal engagé ...

doussard · Answer

Rien ne dit que l'huissière est sa copine, quoique possible. De toutes façons celle-ci ne peut rien inventer, si ? Et même si elle trouve un truc elle ne pourra affirmer que ça date de nous, la maison a 60 ans. On peut se faire faire un certificat par l'entreprise de nettoyage, si elles prétendent faire revenir quelqu'un. Nous, on a vu son boulot, c'était propre. 
Mais ce qui est sûr, c'est qu'elle va tenter... Alors vos conseils sont très appréciés.

Marmenard · Answer

Bonjour
 Il n'y à pas et d'EDL d"entrée OK  négligence de votre part
"La maison avait été repeinte juste avant... cache-misère. Elle était donc "propre"." 
 mais il y à eu un EDL de sortie ?
 Si oui que dit'il  ?
C'est la comparaison des deux états des lieux (entrée et sortie) qui permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien.
 Pas d'EDL (état de lieux)  en entrée : logement en état de neuf , ce que ne vous est jamais favorable en sortie
 S'il a été fait un EDL entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure

Valenchantée · Answer

L'huissier est un officier assermenté (c'est pourquoi un EDL effectué par huissier est incontestable). Il n'est pas censé noter plus une remarque qu'une autre, il fait un constat de ce qu'il voit. S'il voit des moisissures, il notera "moisissures", ça ne veut pas forcément dire que c'est à la charge du locataire. Il fait un constat, pas une expertise, logiquement. Tout dépend de ce qui sera noté dans l'EDL et comment ce sera rédigé.

Vous en avez un exemplaire ?

doussard · Answer

Pas encore, il nous sera transmis. Apparemment une contresignature ne semblait pas nécessaire, sans doute du fait de la présence de l'huissière. 

A une remarque de la proprio qui semblait particulièrement injuste, mon homme s'est tourné vers la fille de l'agence, qui a répondu textuellement : "c'est elle notre cliente"... On croise les doigts pour que les constats soient neutres. Si vous voulez bien, je reviendrai vers vous dès que je les aurai en main ?

Valenchantée · Answer

Oui, bien sûr ...

doussard · Answer

Merci beaucoup pour votre aide, Val

Valenchantée · Answer

de rien ... :)

claustra · Answer

bonjour,       Les moisissures viennent du confinement de l'air humide produit par les vapeurs de cuisine, par les douches, mais aussi par le linge qui sèche (beaucoup de vapeur d'eau), par la respiration des gens. Une personne en dormant la nuit produit 1 litre d'eau sous forme de vapeur.  D'où la nécessité de renouveler l'air souvent en ouvrant, souvent au moins quelques minutes en hiver et en courant d'air pour un meilleur renouvellement.

De plus, c'est malsain de faire sécher le linge à l'intérieur, et pourtant c'est courant, car on n'a souvent pas d'autre solution, donc il faut compenser par des aérations beaucoup plus fréquentes.

L'emploi de chauffage sans évacuation produisent aussi beaucoup de vapeur d'eau, c'est pourquoi c'est souvent interdit.

Si l'humidité se confine c'est la preuve qu'il n'y a pas eu une aération suffisante.

Et même lorsqu'il y a une VMC, on n'est pas dispensé d'aérer, même si ça réduit un peu le besoin.


Donc vous avez très certainement une bonne part de responsabilité par rapport à l'état de ce logement.  La forte hygrométrie abime les peintures et les fait écailler.

Tentative de rétention de caution

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