Maintien article 605 et 606 renouvellement bail ehpad?
Résolu
LucileC
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loco2 Messages postés 7 Statut Membre -
loco2 Messages postés 7 Statut Membre -
Bonjour,
Je suis sur le point d'acheter un ehpad, cependant une des clauses du bail commercial me dérange:
"Le preneur (gérant Ehpad) s'engage à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606".
Dans la plupart des baux commerciaux, il n'est pas spécifié "durant la durée du premier bail", et je crains qu'au renouvellement tous frais 606 et 605 soient à ma charge .
La réponse du vendeur immobilier est que de toute façon, spécifié ou non, le gérant est libre de ne pas couvrir les articles 606 et 605 au renouvellement de bail, cela fait l'objet d'une négociation.
D'où ma question: est-ce que le fait qu'il soit spécifié "durant la durée du premier bail" rend plus facile légalement pour le gérant de ne pas couvrir les articles 605 et 606 au renouvellement du bail, ou cela reste-t'il transparent?
Je vous remercie.
Je suis sur le point d'acheter un ehpad, cependant une des clauses du bail commercial me dérange:
"Le preneur (gérant Ehpad) s'engage à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606".
Dans la plupart des baux commerciaux, il n'est pas spécifié "durant la durée du premier bail", et je crains qu'au renouvellement tous frais 606 et 605 soient à ma charge .
La réponse du vendeur immobilier est que de toute façon, spécifié ou non, le gérant est libre de ne pas couvrir les articles 606 et 605 au renouvellement de bail, cela fait l'objet d'une négociation.
D'où ma question: est-ce que le fait qu'il soit spécifié "durant la durée du premier bail" rend plus facile légalement pour le gérant de ne pas couvrir les articles 605 et 606 au renouvellement du bail, ou cela reste-t'il transparent?
Je vous remercie.
4 réponses
bjr
"Le preneur (gérant Ehpad) s'engage à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606"
C 'est un nouveau bail ? ou une reprise
Il y aura un propriétaire des murs X et un preneur locataire ( gérant ) Y
Cela signifie que le preneur ( gérant ) loue le bâtiment en l' état et qu' il aura à sa charge toutes les grosses réparations de la prise de possession du bail jusqu' à la fin de l' exploitation .
"Le preneur (gérant Ehpad) s'engage à acquitter toutes les dépenses liées à son exploitation, y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606"
C 'est un nouveau bail ? ou une reprise
Il y aura un propriétaire des murs X et un preneur locataire ( gérant ) Y
Cela signifie que le preneur ( gérant ) loue le bâtiment en l' état et qu' il aura à sa charge toutes les grosses réparations de la prise de possession du bail jusqu' à la fin de l' exploitation .
Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Il s'agit du premier bail commercial.
Je me pose la question de racheter cet ehpad (et donc devenir propriétaire).
J'ai bien compris que les grosses réparations lors du premier bail seront à la charge du preneur (gérant).
Ma question est sur ce qui se passe au renouvellement du bail:
est-ce que le fait qu'il soit spécifié "durant la durée du premier bail" rend plus facile légalement pour le gérant de ne pas couvrir les articles 605 et 606 au renouvellement du bail, ou cela reste-t'il transparent?
Merci.
Merci pour votre réponse.
Il s'agit du premier bail commercial.
Je me pose la question de racheter cet ehpad (et donc devenir propriétaire).
J'ai bien compris que les grosses réparations lors du premier bail seront à la charge du preneur (gérant).
Ma question est sur ce qui se passe au renouvellement du bail:
est-ce que le fait qu'il soit spécifié "durant la durée du premier bail" rend plus facile légalement pour le gérant de ne pas couvrir les articles 605 et 606 au renouvellement du bail, ou cela reste-t'il transparent?
Merci.
re
vous serez propriétaire de l' enseigne ( fonds de commerce ) , mais qui est propriétaire des murs ?
la formule exacte est " , y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606"
Cette formule correspond à une déclaration d' amour : " je t' aimerai toujours y compris les 9 premières années " ..... l' amour continuera encore après 9 ans ...
Donc ici le piège pour le locataire , est qu' il sera TOUJOURS responsable des grosses réparations en opposition aux articles 605 et 606 ...... un bail commercial peut permettre cette déformation de la loi
vous serez propriétaire de l' enseigne ( fonds de commerce ) , mais qui est propriétaire des murs ?
la formule exacte est " , y compris, durant la durée du premier bail, les grosses réparations, telles que définies à l'article 605 et l'article 606"
Cette formule correspond à une déclaration d' amour : " je t' aimerai toujours y compris les 9 premières années " ..... l' amour continuera encore après 9 ans ...
Donc ici le piège pour le locataire , est qu' il sera TOUJOURS responsable des grosses réparations en opposition aux articles 605 et 606 ...... un bail commercial peut permettre cette déformation de la loi
Je serai propriétaire des murs, le gérant en charge de l'exploitation commerciale et me donnera un loyer.
Merci pour votre réponse pertinente.
Est-ce que le "y compris" rapporte à "grosses réparations" ou à "durant la durée du premier bail"? Dans ce cas ce serait plutôt "y compris les grosses réparations" mais (que?) pendant le premier bail (sous entendu pas le bail suivant)?
Merci
Merci pour votre réponse pertinente.
Est-ce que le "y compris" rapporte à "grosses réparations" ou à "durant la durée du premier bail"? Dans ce cas ce serait plutôt "y compris les grosses réparations" mais (que?) pendant le premier bail (sous entendu pas le bail suivant)?
Merci
mon expérience :
activité paramédicale avec achat des murs et activité en société dans ces murs ..... bail réalisé par un notaire spécialisé en bail commercial.
La société ( moi ) versait un loyer au proprio ( moi )
Le bail stipulait que les gros travaux étaient à la charge de la société car cela faisait baisser le bénéfice donc les impots , les prélèvements obligatoires etc .
A l' inverse si moi propriétaire avait pris ses gros travaux à ma charge , cela aurait pu être déductible de mes revenus fonciers , mais cela nous a semblé moins intéressant.
Par contre un bail qui stipule que les travaux sont à la charge du locataire n' est pas du tout sexy en cas de vente de la société car le futur locataire ne souhaite pas avoir cette épée de Damoclès au dessus de lui , mais comme vous êtes propriétaire des murs , rien ne vous empêche de refaire un nouveau bail .
En résumé , on ne voit pas trop l' intérêt de la phrase qui vous choque et surtout voyez un notaire.
activité paramédicale avec achat des murs et activité en société dans ces murs ..... bail réalisé par un notaire spécialisé en bail commercial.
La société ( moi ) versait un loyer au proprio ( moi )
Le bail stipulait que les gros travaux étaient à la charge de la société car cela faisait baisser le bénéfice donc les impots , les prélèvements obligatoires etc .
A l' inverse si moi propriétaire avait pris ses gros travaux à ma charge , cela aurait pu être déductible de mes revenus fonciers , mais cela nous a semblé moins intéressant.
Par contre un bail qui stipule que les travaux sont à la charge du locataire n' est pas du tout sexy en cas de vente de la société car le futur locataire ne souhaite pas avoir cette épée de Damoclès au dessus de lui , mais comme vous êtes propriétaire des murs , rien ne vous empêche de refaire un nouveau bail .
En résumé , on ne voit pas trop l' intérêt de la phrase qui vous choque et surtout voyez un notaire.
bonjour
je m'immisce dans la conversation non pour répondre directement à la question ( je ne maitrise pas assez ) mais surtout pour vous avertir :
les conditions de revente de ces biens sont extrêmement difficiles, surtout en fin de la première période du bail
les acheteurs ( donc vous) se retrouvent avec des charges qui explosent et des loyers qui diminuent et le vendeur peut faire ce qu'il veut ( en général chantage; vous acceptez une baisse conséquente de loyers ou je ferme mon epahd et j'en ouvre une autre ailleurs )
si vous investissez dans ce genre de produit uniquement pour des raisons fiscales et que c'est votre seul et unique investissement , surtout ne prenez pas ce genre de produit, un investissement en duflot bien ciblé au niveau du secteur fera moins de ravages et peut même se révéler une bonne opération
rapprochez vous d'un avocat ou d'un conseiller en gestion du patrimoine, acceptez de débourser un peu d'argent avant de vous lancer , vous verrez que les pièges se situent à la sortie
je m'immisce dans la conversation non pour répondre directement à la question ( je ne maitrise pas assez ) mais surtout pour vous avertir :
les conditions de revente de ces biens sont extrêmement difficiles, surtout en fin de la première période du bail
les acheteurs ( donc vous) se retrouvent avec des charges qui explosent et des loyers qui diminuent et le vendeur peut faire ce qu'il veut ( en général chantage; vous acceptez une baisse conséquente de loyers ou je ferme mon epahd et j'en ouvre une autre ailleurs )
si vous investissez dans ce genre de produit uniquement pour des raisons fiscales et que c'est votre seul et unique investissement , surtout ne prenez pas ce genre de produit, un investissement en duflot bien ciblé au niveau du secteur fera moins de ravages et peut même se révéler une bonne opération
rapprochez vous d'un avocat ou d'un conseiller en gestion du patrimoine, acceptez de débourser un peu d'argent avant de vous lancer , vous verrez que les pièges se situent à la sortie
bonjour
je n' ai pas lu son post de la même manière que vous :
Cette activité ne sera pas qu' un simple investissement , ce sera son activité principale .
Elle semble avoir la possibilité d' acheter les murs et le fonds de commerce ( à elle d' avoir choisi des gens compétents pour la conseiller sur cet achat ).
Si l' on se limite à la demande de son post , il s' agit de répartir les charges entre elle ( propriétaire des murs ) et elle ( gérante de l' exploitation ) , ce qui ne devrait pas poser de problème , même si cela est mieux avec l' aide d' un notaire spécialisé en baux commerciaux.
je n' ai pas lu son post de la même manière que vous :
Cette activité ne sera pas qu' un simple investissement , ce sera son activité principale .
Elle semble avoir la possibilité d' acheter les murs et le fonds de commerce ( à elle d' avoir choisi des gens compétents pour la conseiller sur cet achat ).
Si l' on se limite à la demande de son post , il s' agit de répartir les charges entre elle ( propriétaire des murs ) et elle ( gérante de l' exploitation ) , ce qui ne devrait pas poser de problème , même si cela est mieux avec l' aide d' un notaire spécialisé en baux commerciaux.
Bonjour,
il y a trois types de travaux à prévoir dans un EHPAD.
1/les travaux d'entretien.
2/les gros travaux.
3/les travaux de remise en conformité.
Les petits travaux ou travaux d'entretien sont systématiquement à la charge de l'exploitant de la résidence.
Les travaux de remise en conformité doivent systématiquement être à la charge de l'exploitant de la résidence.
Concernant les gros travaux (article 606) cela dépend des gestionnaires.
Vous ne devez en aucun cas faire l'impasse sur la prise en charge des travaux de remise en conformité par l'exploitant.
À ce jour il y a de grandes discussions sur la prise en charge ou pas par l'exploitant des gros travaux (article 606).
Des exploitants comme korian–Medica, Orpéa, le noble âge, domidep prenne systématiquement en charge l'article 606 qu'ils âge qu'il s'agisse d'un bail commercial neuf d'un renouvellement de bail commercial.
Pour plus d'information je vous invite à cliquer sur ce lien https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad-Article-606.php
ou
sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006429505/1804-02-09/
ou
sur https://www.pap.fr/actualites/bail-commercial-la-loi-pinel-fixe-la-repartition-des-charges-et-travaux-entre-proprietaire-et-locata/a17097
il y a trois types de travaux à prévoir dans un EHPAD.
1/les travaux d'entretien.
2/les gros travaux.
3/les travaux de remise en conformité.
Les petits travaux ou travaux d'entretien sont systématiquement à la charge de l'exploitant de la résidence.
Les travaux de remise en conformité doivent systématiquement être à la charge de l'exploitant de la résidence.
Concernant les gros travaux (article 606) cela dépend des gestionnaires.
Vous ne devez en aucun cas faire l'impasse sur la prise en charge des travaux de remise en conformité par l'exploitant.
À ce jour il y a de grandes discussions sur la prise en charge ou pas par l'exploitant des gros travaux (article 606).
Des exploitants comme korian–Medica, Orpéa, le noble âge, domidep prenne systématiquement en charge l'article 606 qu'ils âge qu'il s'agisse d'un bail commercial neuf d'un renouvellement de bail commercial.
Pour plus d'information je vous invite à cliquer sur ce lien https://www.leguidedupatrimoine.com/Ehpad-Article-606.php
ou
sur https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006429505/1804-02-09/
ou
sur https://www.pap.fr/actualites/bail-commercial-la-loi-pinel-fixe-la-repartition-des-charges-et-travaux-entre-proprietaire-et-locata/a17097
La législation juridique et financière évolue en permanence...