Changement de destination d'un atelier d'artiste.
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humsy
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humsy Messages postés 9 Statut Membre -
humsy Messages postés 9 Statut Membre -
Bonjour à tous,
j'envisage d'acheter un bien au sein d'une coproriété.
Ce bien est un atelier d'artiste transformé il y a plusieurs années en maison (aménagement de l'étage et des combles : chambre, salle de bain)et cela sans permis de construire.
Dans le cadre des recherches effectuées par le notaire pour rédaction du compromis de vente, celui m'a informé qu'il considére le bien comme un atelier d'artiste et qu'il ne peut donc être habité.
Le propriétaire actuel est d'un avis contraire au motif notamment qu'il paye une taxe d'habitation, que sur son acte d'achat est inscrit que le bien est un "atelier d'artiste à usage d'habitation" et que le réglement de la copropriété va dans ce sens également.
Dans le permis de construire de l'ensemble immobilier il est indiqué à propos du batiment dont fait partie votre bien : "suppression, sur le batiment en longeur adossé au mitoyen, de 4 logements passant de 8 logements à 4 en dupleix (il est à noter que ces bâtiments ne sont plus affectés pour l'habitation mais en en atelier d'artistes)".
Néanmoins, après recherche j'ai crû comprendre que c'est le réglement de la copropriété qui déterminait la destination de l'immeuble et des lots le composant.
Sur ce point, le réglement de votre coprorpiété apporte les précisions suivantes :
- Etat descriptif de division :
"BATMENT C (dont fait partie le bien) à usage d'habitation d'une surface H.O de 122m2 édifié sur le flanc droit de l'ensemble immobilier en fond de parcelle se compose de quatre ateliers en duplex avec le 1er étage à amenager. "
"Lot n° DOUZE (12) (lot principal du bien) - Atelier d'artiste en DUPLEX. Atelier, salle d'eau, escalier privatif desservant l'étage. A l'étage : surface à amenager.
- Destination de l'immeuble :
"L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation et d'ateliers d'artistes. L'état descriptif de division ci-inclus, qui a la même valeur contractuelle que le réglement lui-même, détermine l'affectation particuliére de chaque lot compris dans l'immeuble".
- Usage des parties privatives :
"Article 10 - Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés dans les bâtiments B et A qui pourront être comme ateliers d'artistes."
Compte tenu de ces éléments, il m'apparait difficile d'avoir une idée claire sur la destination du bien et sur la légalité de l'occuper en tant qu'habitation.Soit le bien est à destination d'artisanat et il est necessaire d'euer un changement de destination après accord de la copro et via une déclaration préalable auprès de l'urbanisme, soit le bien est à destination d'habitation et tout est en ordre.
Merci pour votre aide.
Cordialement.
j'envisage d'acheter un bien au sein d'une coproriété.
Ce bien est un atelier d'artiste transformé il y a plusieurs années en maison (aménagement de l'étage et des combles : chambre, salle de bain)et cela sans permis de construire.
Dans le cadre des recherches effectuées par le notaire pour rédaction du compromis de vente, celui m'a informé qu'il considére le bien comme un atelier d'artiste et qu'il ne peut donc être habité.
Le propriétaire actuel est d'un avis contraire au motif notamment qu'il paye une taxe d'habitation, que sur son acte d'achat est inscrit que le bien est un "atelier d'artiste à usage d'habitation" et que le réglement de la copropriété va dans ce sens également.
Dans le permis de construire de l'ensemble immobilier il est indiqué à propos du batiment dont fait partie votre bien : "suppression, sur le batiment en longeur adossé au mitoyen, de 4 logements passant de 8 logements à 4 en dupleix (il est à noter que ces bâtiments ne sont plus affectés pour l'habitation mais en en atelier d'artistes)".
Néanmoins, après recherche j'ai crû comprendre que c'est le réglement de la copropriété qui déterminait la destination de l'immeuble et des lots le composant.
Sur ce point, le réglement de votre coprorpiété apporte les précisions suivantes :
- Etat descriptif de division :
"BATMENT C (dont fait partie le bien) à usage d'habitation d'une surface H.O de 122m2 édifié sur le flanc droit de l'ensemble immobilier en fond de parcelle se compose de quatre ateliers en duplex avec le 1er étage à amenager. "
"Lot n° DOUZE (12) (lot principal du bien) - Atelier d'artiste en DUPLEX. Atelier, salle d'eau, escalier privatif desservant l'étage. A l'étage : surface à amenager.
- Destination de l'immeuble :
"L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation et d'ateliers d'artistes. L'état descriptif de division ci-inclus, qui a la même valeur contractuelle que le réglement lui-même, détermine l'affectation particuliére de chaque lot compris dans l'immeuble".
- Usage des parties privatives :
"Article 10 - Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés dans les bâtiments B et A qui pourront être comme ateliers d'artistes."
Compte tenu de ces éléments, il m'apparait difficile d'avoir une idée claire sur la destination du bien et sur la légalité de l'occuper en tant qu'habitation.Soit le bien est à destination d'artisanat et il est necessaire d'euer un changement de destination après accord de la copro et via une déclaration préalable auprès de l'urbanisme, soit le bien est à destination d'habitation et tout est en ordre.
Merci pour votre aide.
Cordialement.
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4 réponses
Bonsoir,
Votre dossier est complexe. Tout ce que je peux vous affirmer c'est que si vous devez absolument changer la destination de ce local pour le transformer en appartement, vous serez obligé d'avoir l'accord de la copropriété et pour obtenir cet accord il faut un vote à l'UNANIMITE, autant dire que c'est impossible. Mais en admettant que vous y parveniez, vous devrez ensuite faire modifier la clé de répartition des tantièmes de propriété par l'intermédiaire d'un géomètre expert. Ensuite vous devrez acter cela auprès d'un notaire qui publiera ensuite aux hypothèques. Le règlement de copropriété devra être modifié et une nouvelle édition sera distribuée à tous les copropriétaires. Cela coûte pas mal d'argent. Cette acquisition est-elle vraiment intéressante ?
Cdlt.
Votre dossier est complexe. Tout ce que je peux vous affirmer c'est que si vous devez absolument changer la destination de ce local pour le transformer en appartement, vous serez obligé d'avoir l'accord de la copropriété et pour obtenir cet accord il faut un vote à l'UNANIMITE, autant dire que c'est impossible. Mais en admettant que vous y parveniez, vous devrez ensuite faire modifier la clé de répartition des tantièmes de propriété par l'intermédiaire d'un géomètre expert. Ensuite vous devrez acter cela auprès d'un notaire qui publiera ensuite aux hypothèques. Le règlement de copropriété devra être modifié et une nouvelle édition sera distribuée à tous les copropriétaires. Cela coûte pas mal d'argent. Cette acquisition est-elle vraiment intéressante ?
Cdlt.
C'est une acquisition intéressante mais je ne voudrais pas m'embarquer dans un achat trop problématique.
Au vu des éléments que j'ai exposé la 1ére question a trancher c'est qu'elle est la destination actuelle de ce bien ?
Pour statuer sur cela qui a force d'autorité ? Le syndic, le notaire, l'urbanisme?
Si il s'avère qu'un changement de destination s'impose j'envisage de mettre cela en clause suspensive dans le compromis de vente.
Au moins obtenir que la déclaration préalable et l'accord de la copro soit effectuées à la signature de la vente.
A charge pour moi ensuite de m'occuper des formalités notariales et de la partie notaire, du cadastre...etc...
Au vu des éléments que j'ai exposé la 1ére question a trancher c'est qu'elle est la destination actuelle de ce bien ?
Pour statuer sur cela qui a force d'autorité ? Le syndic, le notaire, l'urbanisme?
Si il s'avère qu'un changement de destination s'impose j'envisage de mettre cela en clause suspensive dans le compromis de vente.
Au moins obtenir que la déclaration préalable et l'accord de la copro soit effectuées à la signature de la vente.
A charge pour moi ensuite de m'occuper des formalités notariales et de la partie notaire, du cadastre...etc...
Bonjour,
C'est l'urbanisme qui décide en premier. La copropriété doit suivre....
Désolé, le syndicat des copropriétaires est souverain dans sa décision. Le certificat d'urbanisme est certes nécessaire, mais je répète le syndicat accorde ou n'accorde pas.
Cdlt.
C'est l'urbanisme qui décide en premier. La copropriété doit suivre....
Désolé, le syndicat des copropriétaires est souverain dans sa décision. Le certificat d'urbanisme est certes nécessaire, mais je répète le syndicat accorde ou n'accorde pas.
Cdlt.
Dans ce cas peut-on déduire des différents passages du règlement de la copropriété que j'ai mentionné dans mon 1er post que la copropriété détermine que la destination du bien que je souhaite acheter est "habitation" ?
Je rappelle les extraits du règlement de la copro. :
1 - Etat descriptif de division :
a) "BATMENT C (dont fait partie le bien) à usage d'habitation d'une surface H.O de 122m2 édifié sur le flanc droit de l'ensemble immobilier en fond de parcelle se compose de quatre ateliers en duplex avec le 1er étage à amenager. "
b) "Lot n° DOUZE (12) (lot principal du bien) - Atelier d'artiste en DUPLEX. Atelier, salle d'eau, escalier privatif desservant l'étage. A l'étage : surface à amenager.
2- Destination de l'immeuble :
"L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation et d'ateliers d'artistes. L'état descriptif de division ci-inclus, qui a la même valeur contractuelle que le réglement lui-même, détermine l'affectation particuliére de chaque lot compris dans l'immeuble".
3- Usage des parties privatives :
"Article 10 - Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés dans les bâtiments B et A (je pense qu'il y a une erreur il doit s'agir du bâtiment C dont fait partie le bien concerné) qui pourront être comme ateliers d'artistes."
Je rappelle les extraits du règlement de la copro. :
1 - Etat descriptif de division :
a) "BATMENT C (dont fait partie le bien) à usage d'habitation d'une surface H.O de 122m2 édifié sur le flanc droit de l'ensemble immobilier en fond de parcelle se compose de quatre ateliers en duplex avec le 1er étage à amenager. "
b) "Lot n° DOUZE (12) (lot principal du bien) - Atelier d'artiste en DUPLEX. Atelier, salle d'eau, escalier privatif desservant l'étage. A l'étage : surface à amenager.
2- Destination de l'immeuble :
"L'immeuble est destiné exclusivement à l'usage d'habitation et d'ateliers d'artistes. L'état descriptif de division ci-inclus, qui a la même valeur contractuelle que le réglement lui-même, détermine l'affectation particuliére de chaque lot compris dans l'immeuble".
3- Usage des parties privatives :
"Article 10 - Occupation : Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l'exception des locaux situés dans les bâtiments B et A (je pense qu'il y a une erreur il doit s'agir du bâtiment C dont fait partie le bien concerné) qui pourront être comme ateliers d'artistes."
Bonjour,
Le changement de destination ne signifie pas forcément un changement des millièmes.... Il faut voir dans le cas proposé quelle est la répartition actuelle par rapport à l'ensemble de la copro.
Je rappelle que humsy explique clairement que l'atelier d'artiste était partiellement habité depuis longtemps. Avec cet élément, il doit ensuite demander en AG d'entériner la décision de l'urbanisme.
S'il n'a pas la majorité absolue des voix, il peut demander une reconvocation d'AG sur le même sujet sous 3 mois et requérir la majorité des présents.
Son cas est assez fréquent avec d'anciennes boutiques transformées en appartements.
Il peut demander une condition suspensive sur le compromis de vente concernant l'acceptation de l'urbanisme. Par contre, ce sera nettement plus difficile de mettre cette condition concernant un vote d'AG sur un bien ne lui appartenant pas.
Je cite le message initial:
Le propriétaire actuel est d'un avis contraire au motif notamment qu'il paye une taxe d'habitation, que sur son acte d'achat est inscrit que le bien est un "atelier d'artiste à usage d'habitation" et que le réglement de la copropriété va dans ce sens également.
En fait, il faudrait savoir ce que dit exactement ce règlement de copropriété concernant cet atelier d'artiste.
Si ledit règlement confirme ce qui est dit, je pense que le seul point qui bloque est l'urbanisme.
Qu'en dit le notaire pour débloquer cette situation?
A+
Le changement de destination ne signifie pas forcément un changement des millièmes.... Il faut voir dans le cas proposé quelle est la répartition actuelle par rapport à l'ensemble de la copro.
Je rappelle que humsy explique clairement que l'atelier d'artiste était partiellement habité depuis longtemps. Avec cet élément, il doit ensuite demander en AG d'entériner la décision de l'urbanisme.
S'il n'a pas la majorité absolue des voix, il peut demander une reconvocation d'AG sur le même sujet sous 3 mois et requérir la majorité des présents.
Son cas est assez fréquent avec d'anciennes boutiques transformées en appartements.
Il peut demander une condition suspensive sur le compromis de vente concernant l'acceptation de l'urbanisme. Par contre, ce sera nettement plus difficile de mettre cette condition concernant un vote d'AG sur un bien ne lui appartenant pas.
Je cite le message initial:
Le propriétaire actuel est d'un avis contraire au motif notamment qu'il paye une taxe d'habitation, que sur son acte d'achat est inscrit que le bien est un "atelier d'artiste à usage d'habitation" et que le réglement de la copropriété va dans ce sens également.
En fait, il faudrait savoir ce que dit exactement ce règlement de copropriété concernant cet atelier d'artiste.
Si ledit règlement confirme ce qui est dit, je pense que le seul point qui bloque est l'urbanisme.
Qu'en dit le notaire pour débloquer cette situation?
A+
J'ai proposé au propriétaire d'intégrer une clause suspensive dans le compromis demandant le changement de destination (déclaration préalable auprès de l'urbanisme et vote de la copropriété sur le changement de destination).
Il a refusé au motif qu'il ne souhaitait faire peser ce doute sur la vente et que de toute façon l'ensemble de la copropriété se satisfait pleinement du consensus régnant autour de la situation.
Du coup la question est de savoir quels risques je prends à acheter un atelier d'artiste pour y habiter alors que le bien n'est pas destiné à cela selon le permis de construire?
Rien à craindre du côté de la mairie semble t-il (l'urbanisme est au courant et considére la copropriété comme de l'habitation) mais du côté de l'assurance, du cadastre...etc...?
Bref je crois que je vais laisser tomber à mon grand regret.
Il a refusé au motif qu'il ne souhaitait faire peser ce doute sur la vente et que de toute façon l'ensemble de la copropriété se satisfait pleinement du consensus régnant autour de la situation.
Du coup la question est de savoir quels risques je prends à acheter un atelier d'artiste pour y habiter alors que le bien n'est pas destiné à cela selon le permis de construire?
Rien à craindre du côté de la mairie semble t-il (l'urbanisme est au courant et considére la copropriété comme de l'habitation) mais du côté de l'assurance, du cadastre...etc...?
Bref je crois que je vais laisser tomber à mon grand regret.
La législation juridique et financière évolue en permanence...