Acquisition d'un lot de copropriété pour construction

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 jabuz -
Bonjour à tous,

Je cherche aujourd'hui à racheter une partie du jardin dont j'ai la jouissance privative et exclusive qui serait donc un nouveau lot de la copropriété afin de faire une extension de mon appartement -immeuble de 3 étages).

J'ai l'accord de 835tantièmes de l'immeuble (5 copro/6). Le dernier copropriétaire me refuse son accord. Côté service de l'urbanisme, cette extension est possible.

Je n'arrive pas à savoir si cette décision de cession d'un lot pour une extension d'habitation se joue à l'unanimité ou à la double majorité. (ce qui change tout)

Cette extension ne devrait pas changer la destination de l'immeuble qui est exclusivement à l'usage d'habitation.

voici ce que stipule la loi :
La double majorité (dite majorité de l'article 26") est prévue pour entériner des décisions modifiant substantiellement le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété.

Tel est le cas par exemple des décisions concernant :

la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,

la modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,

les travaux de transformation ou d'amélioration touchant à la structure de l'immeuble,

et voici ce que stipule notre règlement de copropriété

a) Les décisions concernant tout modification dans la répartition des millièmes de copropriété (sauf subdivision autorisé d'un lot, sauf également les éléments d'équipements communs) comme dans la classification en choses et parties communes d'une part, et en parties privées d'autre part devront être prises à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.
b) Les décisions concernant toute modification dans l'énonciation ou la répartition des charges communes et toutes autres modifications, suppressions, adjonctions au présent règlement devront être prises à une double majorité.

Merci par avance pour votre aide,

cdt,

2 réponses

Je dirais ... sous toutes réserves, je ne suis pas juriste, seulement copropriétaire ...que l'article 26 étant d'ordre public il l'emporte sur votre règlement de copropriété qui devrait être "mis à jour".

Puisque "l'aliénation" de la partie commune à votre profit ne modifie pas la destination de l'immeuble elle relève(rait) de l'article 26, mais ce n'est que mon opinion.
"
Article 26

Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 7

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :


a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;


b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;


c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;


d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;


e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.


L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.


Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.



A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
l'article 35, ne concerne que les constructions réalisées par le syndicat, et ce ne serait donc pas le cas si c'est vous qui l'édifiez à titre privatif après avoir acquis la partie commune.

l'article 11 permet de modifier la répartition des charges sans forcément avoir besoin de la majorité.

Dans ma copropriété il y a eu construction d'un bâtiment privatif sur une partie qui était autrefois commune mais acquise par le constructeur qui faisait partie des copropriétaires (en fait il a échangé des droits privatifs qu'il avait sur certaines parties communes contre la cession de la partie sur laquelle il a depuis édifié le bâtiment au motif que "nul ne peut être tenu à l'indivision"), il y a eu également cession d'une partie de terrain commune à la mairie (pour l'aménager et y faire des parkings) et dans les deux cas cela s'est fait à la majorité 26 et non l'unanimité. Il y a eu également des terrains parties communes qui ont été cédés à l'Etat (pour y faire une autoroute puis l'agrandir) et toujours sans l'unanimité.

Article 35

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité.

Article 11


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.


A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
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30 janvier 2014

Merci beaucoup pour ce retour, si effectivement "l'article 26 étant d'ordre public il l'emporte sur votre règlement de copropriété qui devrait être "mis à jour". " ce serait une nouvelle extraordinaire !
pour les lecteurs que le sujet intéresse un lien sur les échanges correspondants du forum universimmo :
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=16936&whichpage=1

Rien n'est impossible en copropriété pourvu de réunir la majorité adéquate, mais je comprends les réserves de votre voisin du dessus qui ne tient peut-être pas à vous voir venir prendre un bain de soleil en écoutant la radio sur votre terrasse et sous sa fenêtre ... Si elle est végétalisée il faudrait lui en laisser la jouissance privative pour qu'il puisse y cultiver ses tomates ou installer une ruche pour ses abeilles ... et prendre lui même ses bains de soleil en écoutant la radio ... au-dessus de votre tête et sur "votre" toit !

Il y a plusieurs manières de prendre le problème : acheter la partie commune et construire vous même le bâtiment : article 26, ne pas l'acheter et obtenir du syndicat qu'il la construise (même si vous supportez seul les frais : unanimité, modifier les règles de jouissance de cette partie commune à usage exclusif en faveur de votre lot, pour y édifier une construction alors que probablement elle n'autorise actuellement que des plantations végétales , se référer au manque de logement et aux lois d'urbanisme pour augmenter les surfaces habitables qui permettent de rétrograder les majorités aux articles 26 voire 25, aux économies d'énergie etc... etc... , mais toujours en respectant la loi et en obtenant les majorités nécessaires pour ne pas s'exposer à des poursuites ultérieures et à des difficultés en cas de revente du lot.
En sus de ceux de gédehem vous pouvez vous fier aux conseils de rambouillet, président de syndicat coopératif, qui connait par coeur la loi de 1965 (sauf l'article 35 !) et visiblement proche des milieux d'avocats spécialisés en immobilier ou avocat lui-même.(il m'avait bien aidé pour un problème d'infiltration d'eaux pluviales dans mon appartement en insistant pour que je fasse une déclaration à mon assurance alors qu'avec ma naïveté de copropriétaire ignare je me contentais de faire confiance aux syndics qui me baladaient depuis dix ans !).