Acquisition d'un lot de copropriété pour construction

l'article 35, ne concerne que les constructions réalisées par le syndicat, et ce ne serait donc pas le cas si c'est vous qui l'édifiez à titre privatif après avoir acquis la partie commune.

l'article 11 permet de modifier la répartition des charges sans forcément avoir besoin de la majorité.

Dans ma copropriété il y a eu construction d'un bâtiment privatif sur une partie qui était autrefois commune mais acquise par le constructeur qui faisait partie des copropriétaires (en fait il a échangé des droits privatifs qu'il avait sur certaines parties communes contre la cession de la partie sur laquelle il a depuis édifié le bâtiment au motif que "nul ne peut être tenu à l'indivision"), il y a eu également cession d'une partie de terrain commune à la mairie (pour l'aménager et y faire des parkings) et dans les deux cas cela s'est fait à la majorité 26 et non l'unanimité. Il y a eu également des terrains parties communes qui ont été cédés à l'Etat (pour y faire une autoroute puis l'agrandir) et toujours sans l'unanimité.

Article 35

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8
La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme, la décision d'aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l'accord unanime des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu'à cette même majorité.

Article 11


Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.


En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.


A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

pour les lecteurs que le sujet intéresse un lien sur les échanges correspondants du forum universimmo :
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=16936&whichpage=1

Rien n'est impossible en copropriété pourvu de réunir la majorité adéquate, mais je comprends les réserves de votre voisin du dessus qui ne tient peut-être pas à vous voir venir prendre un bain de soleil en écoutant la radio sur votre terrasse et sous sa fenêtre ... Si elle est végétalisée il faudrait lui en laisser la jouissance privative pour qu'il puisse y cultiver ses tomates ou installer une ruche pour ses abeilles ... et prendre lui même ses bains de soleil en écoutant la radio ... au-dessus de votre tête et sur "votre" toit !

Il y a plusieurs manières de prendre le problème : acheter la partie commune et construire vous même le bâtiment : article 26, ne pas l'acheter et obtenir du syndicat qu'il la construise (même si vous supportez seul les frais : unanimité, modifier les règles de jouissance de cette partie commune à usage exclusif en faveur de votre lot, pour y édifier une construction alors que probablement elle n'autorise actuellement que des plantations végétales , se référer au manque de logement et aux lois d'urbanisme pour augmenter les surfaces habitables qui permettent de rétrograder les majorités aux articles 26 voire 25, aux économies d'énergie etc... etc... , mais toujours en respectant la loi et en obtenant les majorités nécessaires pour ne pas s'exposer à des poursuites ultérieures et à des difficultés en cas de revente du lot.

En sus de ceux de gédehem vous pouvez vous fier aux conseils de rambouillet, président de syndicat coopératif, qui connait par coeur la loi de 1965 (sauf l'article 35 !) et visiblement proche des milieux d'avocats spécialisés en immobilier ou avocat lui-même.(il m'avait bien aidé pour un problème d'infiltration d'eaux pluviales dans mon appartement en insistant pour que je fasse une déclaration à mon assurance alors qu'avec ma naïveté de copropriétaire ignare je me contentais de faire confiance aux syndics qui me baladaient depuis dix ans !).