Servitude de passage sur un lot non enclavé

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dimanche 26 janvier 2014
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 dywal -
bonjour, je suis proprietaire de plusieurs lots dans une copropriete,il n y a que 2 proprietaires dans l immeuble moi et xxx , xxx se prevallent d un droit de passage sur un lot privatif m 'appartenant pour acceder a leurs grenier, ils pretextent une prescription trentenaire ( l escalier en bois a plus de trente ans ) , il n y a a ce jour aucune servitude etabli et ils leurs est facile de creer le meme escalier en bois pour acceder a leurs grenier depuis leur lot qui se trouve juste en dessous. de ce que j ai deja pu lire ,il s agirait la d 'une servitude de passage pour cause d enclave apparente et discontinu et donc la prescriptiion trentenaire n 'est pas valable de plus je ne crois pas qu il puissent mettre en avant la cause d enclave (leur grenier se trouvant juste au dessus de leurs habitation).

ai je la possibilite de les forcer a creer un escalier depuis chez eux pour acceder a leur grenier et comment faire ?

merci d 'avance

4 réponses

A mon avis vous ne pouvez pas forcer vos voisins a construire un escalier chez eux mais rien de devrait vous empêcher de démolir celui qui est chez vous et clôturer votre partie privative de manière à ce que vous seul puissiez y accéder.

La prescription trentenaire c'est du bidon, l'usucapion aussi.
et en plus je devrais payer 50 € par jour d infraction constaté pendant un délai de 2 mois aprés quoi ils ont le droit de fracturer MA porte . je ne comprend pas comment c est possible, je crois plus en la justice de mon pays
Dans ces conditions moi non plus, il y a de plus en plus de monde à la manif pour tous et ce n'est qu'un début.

Nul ne peut porter atteinte à la jouissance des parties privatives sauf à l'unanimité, si la loi ne sert plus à rien ce n'est pas la peine de l'écrire.
bonjour, d accord pour la prescription trentenaire , l usupacion , qu est ce que c est ?

pour le reste, je l ai fait comme vous l avez decrit au dessus et j ai été condamné en premiere instance a rétablir l accés ,mais la aussi j ai du mal ....dois je juste remettre une échelle de meunier ? ou faut il en plus que je leur donnent les clefs de chez moi ? avec tous ce qui c est passé dans cette copro, je comprend pas comment c est possible........


merci de votre aide ....
l'usucapion désigne l'appropriation du bien d'autrui par prescription trentenaire.

il faudrait voir les attendus du jugement et si votre avocat vous conseille ou non de faire appel, si le cas échéant votre protection juridique vous soutient pour poursuivre la procédure, mais tel que c'est présenté le jugement est parfaitement choquant et je partage votre émoi et votre incompréhension.
depressif au momment des fait j ai laissé faire mon avocat qui lorsqu il a su que j avais une aide juridictionnelle a 100% m a dit que j aurais du le prevenir avant qu il prenne position et j ai la grosse impression au vu de tous ce que j ai epluché depuis , qu il ne sais pas foulé...il a plaidé simplement le fait que je pouvais jouir de la plus pleine facon de mes partie privatives. et c est tout. maintenant je sais pas comment m'y prendre , je ne peut pas laisser faire ça sinon le bien que j ai acheté n 'a plus aucune valeur....

à l aide...
il m 'a deconseillé de faire appel et...je l ai écouté ,donc la date d appel est depassé et je ne sais plus quoi faire
d apres le jugement ,etant donné que la cour de cassation a dit que il n y avait plus d incompatibilité entre servitude et copropriete les demandeurs serait bien fondé a demander une servitude de passage.
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mercredi 21 novembre 2012
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14 mai 2021
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Bonsoir,

jabuz... Il ne peut y avoir prescription trentenaire pour une servitude de passage (servitude discontinue) ne pouvant s'octroyer que par titre.
merci bern29 de cette précision (j'ai accordé à mon voisin à la campagne une servitude de passage - dite également de "péage" par le notaire car la racine latine est la même - sur un chemin jouxtant ma propriété et deux antres, et en effet cela a été précisé par un titre notarié) ... pour dyval il devrait donc aussi y avoir un titre précisant cette servitude et qui aurait du lui être remis par le notaire lors de son acquisition.

Une fois qu'il y a un titre, le bénéficiaire du droit de passage en devient en quelque sorte "propriétaire" et on ne peut le lui retirer, même s'il ne s'en n'est pas servi pendant trente ans, si je comprends bien ce que précise bern29.

Ce qui confirme donc dans ce cas que la prescription trentenaire (ceux qui par intimidation occupent un terrain qui ne leur appartient pas pendant trente ans en espérant qu'ensuite le propriétaire ne pourra plus le réclamer) est bien "du bidon". De toutes façons le propriétaire légitime du terrain peut toujours dire qu'il ne s'était aperçu de rien, la prescription démarrant au moment où le propriétaire constate qu'il est spolié.

Si le voisin de dyval est en possession d'un titre lui accordant la servitude il doit être difficile de le remettre en cause, même en invoquant le droit de la copropriété (loi de 1965), ce que semble dire la cour de cassation. La loi de 1965 n'interdit pas au copropriétaire d'un lot de céder une partie de ce lot sous forme de droit de passage à un autre lot, mais ceci demande l'accord des deux lots et l'enregistrement sur l'état de division avec dépôt aux hypothèques etc...

C'est un peu la même chose pour l'usucapion des terrains : Si on fait le bornage amiable avec un géomètre alors ensuite on ne peut plus le remettre en cause, mais tant que les limites ont simplement été déterminées par le "pousse toi de là que je m'y mette" , sans rien signer d'officiel, alors même après trente ans on peut toujours demander le bornage amiable.

C'est juste une interprétation qui me semble logique car je ne suis pas du tout spécialiste de ces questions en dehors de mes expériences personnelles en propriété ou en copropriété.
justement ils n ont aucun titre et l escalier est sur une partie privative m 'appartenant et en plus l 'escalier ne m'est d aucune utilité puisque ma partie de grenier est justement rempli de laine de verre pour isoler.
merci jabuz et bern29 , j ai en ma possesion deux etats de division ,un de 1959 qui mentionne :grenier en facade avec acces sur cour ,et un autre de 1961 qui ne mentionne pas d acces et qui a été signé par les interessé . il disent maintenant qu il n ont pas cette acte ! ? rien ne fait mention de l escalier en cause ni dans le premier ni dans l autre et ils se sont appuyé sur :enfin d 'une facon général toutes choses ou parties qui ne sont pas affecté à l usage exclusif et particulier des copropriétaires . mais le soucis c 'est que justement le lot concerné est bien exclusif et privé!!! que puis je faire ???
Si je comprends bien cet escalier vous permet d'accéder à votre grenier situé au-dessus de votre appartement, et vos voisins ont également leur grenier au-dessus de leur appartement mais sans autre possibilité d'y accéder que celle d'emprunter votre escalier... ou bien construire eux-mêmes leur propre escalier.

C'est un peu comme si je refusais à mon voisin de passer chez moi pour accéder à son terrain "enclavé" (qui n'a pas accès direct à la voie publique) en lui disant "vous pouvez très bien construire un pont ou un tunnel, ou bien acheter un autre terrain entre le vôtre et la rue).

Il est très courant que "le premier" qui installe un équipement privatif susceptible de servir aux autres lots soit ensuite obligé de le laisser à leur disposition : Il en va ainsi des antennes satellites sur les toits terrasses dans ma copropriété : le premier qui demande à mettre une antenne y est autorisé, mais ensuite si un autre le demande il peut se raccorder à l'antenne existante - à condition de rembourser la moitié des frais d'installation à celui qui l'a installée - et il lui serait refusé d'installer à son tour une seconde antenne... Même motif, même punition lorsqu'on installe un ascenceur, un mur en limite de propriété qui peut devenir ensuite mitoyen si celui qui ne l'a pas construit rembourse la moitié de sa valeur et achète les 10 cm de terrain qui séparent le mur privatif de la limite entre les deux terrains etc...

La construction d'un second escalier pourrait peut-être fragiliser la charpente indépendamment du "gaspillage" d'argent s'il fallait construire deux escaliers alors qu'un seul peut suffire.

Si vous "profitez" la situation pour obliger vos voisins à construire un autre escalier on pourrait vous reprocher un "abus de droit".

La solution serait peut-être donc à rechercher par une indemnisation pour l'utilisation de votre escalier par vos voisins, en faire en quelque sorte un escalier "mitoyen" alors que pour le moment il est privatif, sous condition que vos voisins vous paient la moitié de la valeur actuelle de construction de l'escalier (la moitié de ce qu'il y aurait à payer si on le construisait aujourd'hui).

Le droit de propriété est "imprescriptible" mais il n'est pas "sans limite", on ne peut s'en servir pour faire du tort à autrui, et en vous opposant à ce que vos voisins utilisent votre escalier pour accéder à leur grenier vous leur causez du tort alors qu'un juge peut très bien estimer que ce n'est pas justifié et que c'est donc "abusif" de votre part.

Autre exemple : mon terrain est séparé de la maison du voisin par un chemin, je peux donc planter une haie entre mon terrain et le chemin à n'importe quelle hauteur (alors que normalement entre deux terrains il ne faut pas dépasser 2 m de hauteur), mais malgrè tout, si ma haie fait de l'ombre à la maison du voisin il peut me demander de la couper ... Ce serait "abusif" de ma part de profiter de mon droit pour lui faire de l'ombre.

Et aussi peut-être que vos voisins avaient un meilleur avocat que le vôtre ? :)

Je ne sais même pas si vous auriez le droit de démolir votre escalier quitte à ne pouvoir non plus accéder à votre grenier, ou comme vous le dites le remplacer par une échelle de meunier ?

Si le jugement le considère comme une partie commune les frais d'entretien devaient être partagées (en proportion des superficies de chacun des appartements et à défaut de stipulation contraire du règlement de copropriété, que vous pouvez toujours modifier par entente avec vos voisns, c'est à dire à l'unanimité).
Ce qui est curieux dans le jugement c'est que d'un coté le juge dit, en se référant à la cour de cassation, que la notion de servitude existe en copropriété et que de l'autre il considère l'escalier comme une partie commune.

"d apres le jugement ,etant donné que la cour de cassation a dit que il n y avait plus d incompatibilité entre servitude et copropriete les demandeurs serait bien fondé a demander une servitude de passage."

" j ai en ma possesion deux etats de division ,un de 1959 qui mentionne :grenier en facade avec acces sur cour ,et un autre de 1961 qui ne mentionne pas d acces et qui a été signé par les interessé . il disent maintenant qu il n ont pas cette acte ! ? rien ne fait mention de l escalier en cause ni dans le premier ni dans l autre et ils se sont appuyé sur :enfin d 'une facon général toutes choses ou parties qui ne sont pas affecté à l usage exclusif et particulier des copropriétaires . mais le soucis c 'est que justement le lot concerné est bien exclusif et privé!!! que puis je faire ???"

Il peut exister des parties communes qui passent dans des parties privatives à condition qu'elles n'en n'affectent pas la jouissance (ou que le copropriétaire du lot concerné donne son autorisation au syndicat).

Je ne sais pas comment cela se passe quand on a dépassé le délai pour faire appel, essayez de poser votre question sur le forum universimmo où il y a des juristes habitués des tribunaux qui répondent quelquefois, dans la rubrique "appel à expériences similaires" de la catégorie "copropriétaires", parce-que cela ne parait pas clair et si vous avez l'aide juridictionnelle à 100% autant en profiter.
"Il peut exister des parties communes qui passent dans des parties privatives à condition qu'elles n'en n'affectent pas la jouissance (ou que le copropriétaire du lot concerné donne son autorisation au syndicat)". bah oui justement la il n'y a meme pas de syndicat et en plus en terme de jouissance je suis servi puisque en gros je devrais laisser un entrepot ou je stock pleins de chose ouvert pour que tous le monde puissent se servir...
merci pour l info je vais m'y inscrire et poser la question