J'ai fait une proposition d'achat à un ami qui vend son appart

Un ami souhaite vendre son appartement et me prévient car nous voulons investir dans l'immobilier. Il le fait estimer par une agence, me donne le prix . je lui dis que nous sommes interessés et lui demande s'il peut attendre quinze jour pour le visiter.
L'agence l'incite à lui faire signer un mandat exclusif. je lui rappelle notre intérêt et que je veux traiter directement avec lui. je lui envoie une proposition par écrit le 7 avril au matin. le soir il signe un mandat de semi exclusivité, l'agent immobilier qui lui certifie qu'il pourra me vendre son bien sans aucun problème.
hier, vendredi nous nous mettons d'accord sur le prix net vendeur je le previens que j'ai obtenu un accord des banques.
je demande à un autre ami de me représenter et de voir l'appartement à 14h30 ce samedi, il me conforte dans mon choix.
2 visites sont prévues apres lui.L'Un d'eux fait une proposition à 265000 frais d'agence compris.
le propriétaire refuse et rappel à l'agence que je suis intéressée, mais elle lui annonce qu'il ne peut plus se désengager si elle lui obtient le prix stipulé sur le mandat.(275000 com comprise)
j'ecris et signe avec mon mari notre promesse d'achat au prix convenu la veille et l'envoie par mail à 17h00
a 20H30 elle previent que les 2 visiteurs sont prets à mettre le prix fort
Mon ami, a t'il le choix de nous choisir ?et dans ce cas devons nous nous aligner au prix des autres ?
doit on payer une commission?