Achat d'un appartement enfants Nu-proprièté, parents Usufruit

Bonjour,
Madame & Monsieur ont entre 60 et 70 ans ; ils ont 2 enfants majeurs.
Les parents ont signé le compromis, avec clause de substitution pour l'acheteur. 322000 euros dont
12000 euros de frais d'agence et du mobilier estimé à 15 000 euros.
( 12000 + 15000 + 295000 = 322000 ). La provision des frais de notaire est de 22000 euros
Pour préparer l'avenir..
Ils prévoient d'acheter l'usufruit (40%) avec les 2 enfants nu-propriétaires (60% de 295000)
Les parents prévoient aussi de financer les frais d'agence, le mobilier et la provision du notaire.
la nu-propriété à 2 représente 295000 / 2 = 88500 euros pour chacun des 2 enfants.
Chaque part se décompose en 2 parties : 31865 + 56635 = 88500
31865 représentant un don manuel totalement exonéré par le fisc, hors abattement.
56635 s'imputeront sur les 100000 d' abattement consentis par le fisc à raison d'une fois tous les 15 ans
Les participants rempliront les 2 lignes prévues sur un formulaire fiscal N°2735 , en 2 exemplaires.
Signés par les enfants ces formulaires seront envoyés dans le mois qui suit au Pôle enregistrement de l'Administration fiscale de son domicile pour chacun d'eux.
Si les parents apporteront leur épargne et leur emprunt pour financer l'usufruit et même la totalité des frais et taxes qu'il faudra provisionner au notaire pour l'acte de vente, ils ne disposeront pas, en plus de la somme 295000*60% = 177000 (= 2 fois 88500) en liquidités pour financer la nu-propriété !!!
C'est la vente d'un premier appartement pour environ 180000 euros net d'imposition sur les plus-values qui va compléter le financement de l'achat immobilier détaillé ci-dessus.
Les 2 actes sont confiés à la même étude notariale pour une organisation dans les délais prévus dans les 2 compromis, et le même jour.
Les parents seront donc accompagnés de leurs enfants "donataires" lors de leur partie achat juste après la vente qui aura dégagé un montant complétant le financement à hauteur des 322000 + 22000 de provision soit 344000 environ.
Les questions : les mouvements de fonds seront-ils purement comptables pour les enfants ?
Dans le montage en 3 temps Vente Donation Achat les enfants interviendront pour signer une déclaration de donation destinée à l'Enregistrement (partie 2) avant l'achat (partie 3).
Cette donation devrait ne pas être considérée comme une donation partage soumise à frais ?
La mention de la convention de retour de la donation faite entre vente et achat en cas de décès des donataires pourrait apparaitre dans l'acte de vente ?
Enfin la donation affectée immédiatement à l'achat partie 3 de la nu-propriété ferait apparaître les enfants dans l'acte de vente à partir d'une donation très régulièrement déclarée (N°2735) ?