Fiscalité : Location d'un bien

Bonjour,

J'ai acheté ma residence principale en 09/2010 jusqu'en
08/2012 ou je l'ai mis en location meublé.

1) je bénéficie du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt de 40% la premiere année et 20% les années suivantes. Comment cela se passe pour l'année 2012 ?
Dois je déduire les intérêts jusqu'au moment ou l'appartement n'était plus ma résidence principale ou je peux déduire toute l'année d'intérêt ?

2) je voulais le déclarer mon bien sous le régime du meublé (-50%) d'abattement mais un ami m'a dit que c'était plus intéressant de le mettre sous le régime réel. J'aimerais que vous me confirmer :
Ce que je peux réellement déduire de ce régime réel ?
Assurance logement propriétaire ?
Les frais de syndic dans leurs globalité (donc la somme des chèques fais au syndic sans le soucier de ce qu'il y a derrière ) ?
La taxe foncière de l'année de l'année 2011 payé en novembre 2012 (Alors que mon bien était donc pas en location en 2011, et seulement 4 mois en 2012.

3) j'ai aussi un garage dans le lot de mon bien Taxe foncière et d'habitation différente et bail à un loueur différent. Puis je tout mélanger avec mon bien principal ?

4) j'ai vu qu'avec ce regime je pouvais avoir un crédit d'impôt positif si les dépenses étaient supérieur aux loyer (ce qui peut facilement être le cas si j'inclut toutes les dépenses de 2012 alors que le bien n'a finalement été que qq mois en location en fin d'année). Si j'ai bien compris ce crédit d'impôt n'est pas déductible de mes revenus de salaire, mais donc je pourrais les reporter les années suivantes c'est bien cela ?


5) j'ai aussi lu que pour bénéficier de ce régime il fallait conserver 3ans ce même régime. Qu'est ce qu'on entends par 3ans, est ce trois déclarations ou trois années de location ? Si je le revends avant que se passe t'il ? Je perds tous ces avantages ou je repasse à celui par défaut ??


Voilà, je pense que les réponses à tous cela me fera déjà bien avancer.
Si vous ne connaissez que certains éléments de réponses n'hésitez pas à répondre point par point :)
Un grand merci