Nue-propriété
jp lcx
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lundi 21 janvier 2013
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21 janv. 2013 à 09:00
jp - 22 janv. 2013 à 10:22
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3 réponses
Bonjour,
je viens d'apprendre que ma mère (veuve)
Il faudrait déjà savoir si la maison appartient entièrement à votre mère, ou si elle fait l'objet d'une indivision ou d'un remembrement pour la partie ayant appartenu à votre père, le cas échéant.
Cela vous permettra de connaitre la proportion de valeur de la maison dont vous parlez, lorsque vous envisagez cette donation et/ou cette donation-partage.
Et éventuellement, si une partie de la maison constituait la succession du père, vous avez déjà des droits sur cette partie, et vous retrouverez en indivision avec votre frère détenant la majeure partie du bien (en avez-vous envie ou préfèreriez-vous lui vendre vos parts ?)
pourriez-vous svp me préciser comment s'évalue ce "partage"? j'avais bien une estime de la valeur réelle de cette maison mais le montant proposé me semble quelque peu inférieur à la réalité du marché...
Second point : sur la partie de la maison (ou l'intégralité, voir réponse précédente) appartenant à votre mère, elle a le droit de léguer une partie (la quotité disponible) à qui elle veut, soit par testament, soit en le précisant dans la donation (hors part successorale). Cette quotité disponible, en présence de plus de 3 enfants, est de 1/4 de sa succession.
Vous devez donc imaginer, pour connaitre la compensation qui devrait revenir à chacun, 2 scenari :
- elle fait une donation équilibrée : dans ce cas, il faut prendre la valeur de la nue-propriété divisée par le nombre d'héritiers présomptifs de la maison pour savoir quelle devrait etre la part de chacun
- elle fait une libéralité sur la quotité disponible à l'un d'entre vous : dans ce cas, il faut prendre la valeur des 3/4 la maison divisée par le nombre d'héritiers présomptifs de la maison pour savoir quelle devrait etre la part de chacun de ceux qui n'auront pas la quotité disponible.
Troisième point : la valeur de la maison doit etre la valeur au prix du marché.
Quatrième point : l'usufruit que votre mère conserve a une valeur fiscale déterminée par l'age de votre mère, il faut en tenir compte avant de calculer la compensation que vous devriez recevoir en cas de donation-partage.
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/612-usufruit-evaluation-selon-l-age
Dernier point : selon qu'il s'agit d'une donation simple (en avance successorale, ou en avance d'hoirie), ou d'une donation-partage à laquelle tous les héritiers présomptifs participent, le résultat à la fin (après le décès du donateur) peut etre fondamentalement différent suivant l'évolution du prix de l'immobilier, et l'utilisation que ceux qui ont reçu des espèces en ont fait : dans le premier cas (donation simple), il faudra réestimer la valeur du bien (et parfois des biens achetés en réemploi de l'argent reçu) et recalculer combien chacun a reçu et devrait recevoir, et le cas échéant il faudra que certains versent une soulte aux autres ; dans le second cas (donation-partage), les valeurs sont figées au moment de la donation-partage, et ce phénomène de soulte est neutralisé ; MAIS... si l'un des héritiers présomptifs ne participe pas, la donation-partage ne permettra pas d'éviter la réévaluation des biens transmis. Il faut donc bien tout mettre à plat et tout comprendre avant de signer.
Cdlt
je viens d'apprendre que ma mère (veuve)
Il faudrait déjà savoir si la maison appartient entièrement à votre mère, ou si elle fait l'objet d'une indivision ou d'un remembrement pour la partie ayant appartenu à votre père, le cas échéant.
Cela vous permettra de connaitre la proportion de valeur de la maison dont vous parlez, lorsque vous envisagez cette donation et/ou cette donation-partage.
Et éventuellement, si une partie de la maison constituait la succession du père, vous avez déjà des droits sur cette partie, et vous retrouverez en indivision avec votre frère détenant la majeure partie du bien (en avez-vous envie ou préfèreriez-vous lui vendre vos parts ?)
pourriez-vous svp me préciser comment s'évalue ce "partage"? j'avais bien une estime de la valeur réelle de cette maison mais le montant proposé me semble quelque peu inférieur à la réalité du marché...
Second point : sur la partie de la maison (ou l'intégralité, voir réponse précédente) appartenant à votre mère, elle a le droit de léguer une partie (la quotité disponible) à qui elle veut, soit par testament, soit en le précisant dans la donation (hors part successorale). Cette quotité disponible, en présence de plus de 3 enfants, est de 1/4 de sa succession.
Vous devez donc imaginer, pour connaitre la compensation qui devrait revenir à chacun, 2 scenari :
- elle fait une donation équilibrée : dans ce cas, il faut prendre la valeur de la nue-propriété divisée par le nombre d'héritiers présomptifs de la maison pour savoir quelle devrait etre la part de chacun
- elle fait une libéralité sur la quotité disponible à l'un d'entre vous : dans ce cas, il faut prendre la valeur des 3/4 la maison divisée par le nombre d'héritiers présomptifs de la maison pour savoir quelle devrait etre la part de chacun de ceux qui n'auront pas la quotité disponible.
Troisième point : la valeur de la maison doit etre la valeur au prix du marché.
Quatrième point : l'usufruit que votre mère conserve a une valeur fiscale déterminée par l'age de votre mère, il faut en tenir compte avant de calculer la compensation que vous devriez recevoir en cas de donation-partage.
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/612-usufruit-evaluation-selon-l-age
Dernier point : selon qu'il s'agit d'une donation simple (en avance successorale, ou en avance d'hoirie), ou d'une donation-partage à laquelle tous les héritiers présomptifs participent, le résultat à la fin (après le décès du donateur) peut etre fondamentalement différent suivant l'évolution du prix de l'immobilier, et l'utilisation que ceux qui ont reçu des espèces en ont fait : dans le premier cas (donation simple), il faudra réestimer la valeur du bien (et parfois des biens achetés en réemploi de l'argent reçu) et recalculer combien chacun a reçu et devrait recevoir, et le cas échéant il faudra que certains versent une soulte aux autres ; dans le second cas (donation-partage), les valeurs sont figées au moment de la donation-partage, et ce phénomène de soulte est neutralisé ; MAIS... si l'un des héritiers présomptifs ne participe pas, la donation-partage ne permettra pas d'éviter la réévaluation des biens transmis. Il faut donc bien tout mettre à plat et tout comprendre avant de signer.
Cdlt
Utilisateur anonyme
21 janv. 2013 à 09:43
21 janv. 2013 à 09:43
bonjour, Vous parlez de nue propriété, c'est donc qu'il y a un usufruitier peut-être les grands parents ???
La nue propriété a une valeur moindre que la pleine propriété, et cette valeur varie en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus l'usufruit est bas, et plus la nu propriété sera élevée.
Cette nue propriété si vous êtes 4 et que la valeur pour chacun soit de 15000 euros, ça ferait un montant total de 15000 x 4 = 60 000 euros.
Reste à ajouter la valeur de l'usufruit pour évaluer la valeur de la pleine propriété.
Et bien sûr, encore tout ça dépend de l'endroit où ça se trouve. Une même maison en campagne éloignée d'une ville vaut bien moins cher que dans une ville où il y a du travail. De plus, l'immobilier pour le moment c'est plutôt calme.
Alors le mieux serait de prendre de nombreuses photos de l'intérieur, de l'extérieur, en indiquant la surface totale de la maison, la surface du terrain autour s'il y en a, un plan cadastral ou à la rigueur un plan d'ensemble fait à la main et d'aller voir votre notaire qui pourra vous faire une évaluation raisonnable en tenant compte de tous ces éléments.
La consultation d'un notaire pour renseignements est gratuite.
La nue propriété a une valeur moindre que la pleine propriété, et cette valeur varie en fonction de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus l'usufruit est bas, et plus la nu propriété sera élevée.
Cette nue propriété si vous êtes 4 et que la valeur pour chacun soit de 15000 euros, ça ferait un montant total de 15000 x 4 = 60 000 euros.
Reste à ajouter la valeur de l'usufruit pour évaluer la valeur de la pleine propriété.
Et bien sûr, encore tout ça dépend de l'endroit où ça se trouve. Une même maison en campagne éloignée d'une ville vaut bien moins cher que dans une ville où il y a du travail. De plus, l'immobilier pour le moment c'est plutôt calme.
Alors le mieux serait de prendre de nombreuses photos de l'intérieur, de l'extérieur, en indiquant la surface totale de la maison, la surface du terrain autour s'il y en a, un plan cadastral ou à la rigueur un plan d'ensemble fait à la main et d'aller voir votre notaire qui pourra vous faire une évaluation raisonnable en tenant compte de tous ces éléments.
La consultation d'un notaire pour renseignements est gratuite.
La législation juridique et financière évolue en permanence...