Abattement 20% (art. 764bis CGI) et plus-value (art. 150 VB CGI) Fermé

Question

Bonsoir,

La question qui me taraude et qui a fait travailler bon nombre de nos collaborateurs à l'étude est en rapport avec l'abattement de 20% que l'on applique sous conditions à la valeur du bien immobilier qu'une personne occupait en tant que résidence principale au jour de son décès et la méthode de détermination du prix d'acquisition d'un bien dans le calcul d'une plus-value immobilière.

Cette question s'adresse principalement aux spécialistes de ce domaine, tel un concordet, un actif ou un berna65 qui rôdaient, fut un temps, sur ces forums.

Vous savez qu'en cas de succession, l'article 764 bis du CGI permet d'appliquer un abattement de 20% sur la valeur d'un bien immobilier quand celui-ci constituait la résidence principale du défunt et au moins une des personnes suivantes :

     -conjoint,
     -partenaire de PACS,
     -enfant mineur,
     -enfant majeur handicapé.

Ceci a pour effet de faire baisser l'assiette taxable qui permet le calcul des droits de mutation à titre gratuit.

Lorsqu'il y a revente dudit bien immobilier, le calcul de la plus-value, tel qu'il est expliqué en partie dans l'article 150 VB du CGI, nous contraint à prendre comme valeur d'acquisition la valeur ayant servi à déterminer les droits de succession. 

En cas de doute, le BOFIP du 19 novembre 2012 (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/pdf/createPdfWithAnnexe/BOI-RFPI-PVI-20-20-2012-11-19.pdf?id=292-PGP&ve=13&br=2&la=2) précise clairement que c'est la valeur minorée de l'abattement qui doit être prise en compte.

On a donc là affaire à un principe particulièrement vicieux qui consiste à faire économiser un droit de succession (qui va de 5 à 20%) sur un bien immobilier pour ensuite faire payer un impôt sur la plus-value, à un taux de 34,5 %.

La méthode de calcul semble sans défaut ni faille, elle est expressément détaillée notamment dans le BOFIP ci-dessus.

La seule méthode permettant de sortir de ce système kafkaien serait alors, peut-être, que la famille demande expressément à ne pas bénéficier de l'abattement 764bis CGI mais dans sa rédaction, cet article ne laisse pas le choix puisqu'il est ainsi rédigé : « il est effectué un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble ». Les mots choisis dans tout texte de loi étant d'une importance primordiale, on lit bien là l'application systématique et sans controverse de cet abattement.

D'un côté, dans la profession, les juristes de notre éditeur de logiciel, bien connu des confrères, prétendent que c'est un principe général que de pouvoir renoncer à une disposition fiscale qui vous est favorable (mais ils ne s'appuient malheureusement sur aucun texte législatif).

D'un autre côté, le CRIDON (de Lyon), semble certain que cet abattement doit être appliqué sans équivoque à toute résidence principale qui répond effectivement aux conditions du 764bis CGI.

Alors je lâche donc le morceau dans la cage aux fauves et vous laisse le soin d'apporter ici toutes vos contributions afin que nous discutions de ce sujet qui est, dans certains cas, bien ennuyeux pour les familles.

 Merci à tous.

Uldrich · Accepted Answer

À l'attention de tous ceux dont les méninges ont été fortement sollicités par ma question et par les débats qui s'en sont suivis, voici une nouvelle question tout à fait en rapport avec celle-ci mais qui concerne exclusivement les vivants, et non plus les successions (quoique). Je l'ai donc publiée dans le sujet adéquat.

Merci Axa Loic pour cette parfaite transition vers le nouveau calcul de l'impôt sur la plus-value immobilière !

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-6199018-modification-abattements-plus-value-immo-bofip-cgi#p6199018

axa loic · Answer

Bonsoir,


Je suis tout à fait d'accord avec vous concernant les conditions d'application de l'article 764 bis du cgi et l'abattement des 20%.

Idem concernant le fait que l'assiette taxable est diminuée d'autant pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit. 

Les avis de divers juristes concernant le fait de renoncer à une disposition fiscale préjudiciable .....me paraît contestable ici car à mon sens il n'y a aucune possibilité de déroger au champ d'application de l'article 764 bis du cgi. (Le CRIDON reste une valeur sûre dans l'interprétation des textes)
Ce qui est différent lorsque par exemple par erreur un contribuable aurait choisit une intégration à l'IRPP d'une plus value qui pourrait être soumise à un prélèvement libératoire.... 

Par contre c'est sur l'article 150VB que mon interprétation diverge de la vôtre.
(votre lien sur le BOFIP de 11/2012) ne marche pas.

Article 150 VB : Je cite " en cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la DÉTERMINATION DES DROITS DE MUTATION A TITRE GRATUIT" donc par défaut il faut tenir compte de l'abattement de 20% ........car c'est bien sur la base de 80% et non de la valeur réelle en PP avant décès que sont calculés les droits de mutation....

Votre question me parait cependant tellement pertinente que je vais la soumettre à un intervenant de Paris dauphine en MASTER II ..... Un mentor me concernant car peut être que je fais une mauvaise interprétation.

Cordialement

condorcet · Answer

Condorcet help!
   Je n'aime pas intervenir dans une discussion fortement engagée.
   Au cas particulier, je ferai une entorse à ce principe.
   Les fameux 20 % prévus à l'article 764 bis ne sont pas applicables d'autorité.
   Les ayants droit à l'hoirie sont les seuls intéressés et habiles à revendiquer le bénéfice de cette disposition légale.
  Personnellement, dans un cas d'un proche, j'ai exigé d'un notaire qu'il supprime ces 20 % appliqués automatiquement dans la déclaration de succession, par habitude, cela faisant partie du schéma classique incorporé dans le programme de l'ordinateur de l'étude,on en change pas, c'est plus confortable.
 Depuis, l'immeuble a été vendu en prenant pour référence du 2 ème.terme de calcul de la plus-value, la base 100 % de la valeur vénale inscrite dans la déclaration de succession.
 Il n'y a pas eu de conséquence, et s'il devait y en avoir, ce serait direction>>>>>>>>>Tribunal Administratif.( sans passer par la case ???)

condorcet · Answer

Ulrich
   Je partage tout à fait votre opinion sur la préoccupation de votre étude d'agir dans le sens des intérêts du client, sachant que "c'est toujours de la faute du notaire si un problème se pose" (je connais la musique et le livret !) , en appliquant automatiquement cet abattement de 20 %.
  Pour ma part, ce n'est qu'un avantage théorique car, si le lendemain du dépôt de la déclaration de succession, les ayants droit vendent l'immeuble la plus-value sera déterminée sur une base 100 (prix de vente) moins celle de 80 % (déclaration de succession.
 Conclusion : du jour au lendemain la plus-value est 20. Mauvais plan.
 Je n'ai pas le temps aujourd'hui, mais je vais jeter un  regard sur le Lefebvre et le Dictionnaire de l'Enregistrement.
 D'ailleurs cet abattement a été décidé par le législateur à la suite d'un jurisprudence confirmée plusieurs fois par la Cour Cassation.
 Pour éviter tout contentieux, le législateur a légiféré.
 A mon avis en sens contraire de l'intérêt du contribuable.
 Pourquoi pas ! Nul n'est parfait.

rio loco · Answer

Bonjour. Pour info sur le sujet:
L'INAFON organise en 2013 des stages dont le contenu comporte , notamment: "le caractère impératif de la décote de l'art 764 bis du CGI".
Paris '4/2/2013 LYON 18/2/2013 STRASBOURG..; LILLE...

condorcet · Answer

-Dictionnaire de l'enregistrement- n°3767-page 908-
............................................................................................................................Tirant partiellement les conséquences de cette jurisprudence, l'article 17 de la loi n°98-1266 du 30 décembre 1998, dont les dispositions dont les dispositions commentées par l'Administration dans une instruction du 18 juin 1999 (BOI 7 G-10-99) s'appliquent aux successions ouvertes à compter du 1) janvier 1999  pose, tout d'abord, le principe selon lequel la valeur vénale des immeubles  dont le propriétaire à l'usage à la date de la transmission est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.
 Pour la liquidation des droits de succession, il admet, toutefois, l'application d'un abattement de 20 % sur la valeur vénale des immeubles constituant la résidence principale du propriétaire. Ne sont donc pas concernés par cette mesure les résidences secondaires ainsi que lee immeubles donnés en location.Le bénéfice de l'abattement est subordonné à la conditions que l'immeuble constitue au jour du décès la résidence principale du défunt et qu'il soit également occupé à titre de résidence principale par le conjoint.................

  Le législateur "admet" et "n'impose pas", "n'oblige pas" l'application de cet abattement ne pouvant que résulter d'une réponse favorable à la demande du redevable légal de l'impôt de succession qu'est l'ayant-droit à titre gratuit.

rio loco · Answer

Bonsoir.Je viens apporter ma modeste contribution à ce sujet car je ne partage pas tous les avis donnés.
Mon désaccord  porte sur le terme "admet" contenu dans l'instruction fiscale.
La loi de finances N° 98-1266 du 30/12/98 -art 17- a inclus dans le CGI l'art 764 bis, objet de la discussion.
Si l'on se réfère à la lettre du texte ( il est effectué un abattement...) cette phrase signifie en bon français que l'abattement s'applique d'office, aucune précision sur le caractère facultatif de cette disposition n'apparaissant nulle part.
Si l'on se place sur le plan de l'esprit, quel sens convient-il de donner au terme malheureux de "admet"employé dans l'instruction fiscale?Qu'a admis le législateur?A mon avis, non pas le principe selon lequel le contribuable dispose d'une option,mais le principe dégagé par la Cour de Cassation au terme duquel l'évaluation du bien  n'est pas égale à celle d'un bien libre mais à celle d'un bien  occupé, sous réserve que les conditions soient remplies..En d'autres termes, le législateur s'aligne sur la jurisprudence.
A l'appui de mon raisonnement j'ajoute, non seulement les art du CGI traitant de la détermination du prix d'acquisition pour les PVI, mais également, sur un plan plus général, le caractère impératif du droit public - à ne pas confondre avec l'ordre public qui s'impose parfois au droit privé- caractère résultant de ce que le droit public s'impose à tous et qu'il n'est nullement supplétif de volonté.
En conclusion, je pense que cet abattement s'applique d'office.

Cfc · Answer

Si vous avez un cas précis, vous n'ignorez sans doute pas que vous pouvez demander à l'administration de prendre position via une demande de rescrit*.
La position de l'administration sera tranchée que ce soit pour les usagers, les notaires ou les agents du fisc. En somme, cela profite à tous !

*http://vosdroits.service-public.fr/F13551.xhtml#N100F8

jeff · Answer

lors du décès de ma mère le notaire m'a demandé ce que je comptais faire de l'appartement .si vous le gardez on applique les 20% ?si vous le vendez vite alors il faut le déclarer au prix du marché .C'est donc moi qui ai décidé du montant à appliquer .

condorcet · Answer

Avons nous un autre moyen que le tribunal administratif pour mettre en avant son incompétence notoire......!!!!!
 La remise en cause de la responsabilité professionnelle d'un notaire relève de la compétence des juridictions judiciaires et non administratives.

 Votre exposé est intéressant;
 L'inanité de cet abattement de 20 %, qui a donné cours à beaucoup de positions diverses et variées, est mise en évidence.
 L'on voit mal l'administration engager une procédure de redressement pour dire au contribuable qu'il n'a pas appliqué cet abattement pour aboutir à une minoration de l'actif taxable entraînant une restitution de droits de succession.
 Aberrant !
 Par contre, l'administration retrouvera le contribuable dans le virage des plus values en retenant pour base de soustraction l'évaluation de moins 20 %.
 Tout aussi aberrant.

condorcet · Answer

Je vais m'adresser au impôts en remplissant une demande de rescrit 
 Le résultat sera la "langue de bois", au mieux une réponse de "normand", ségrégation régionale étant exclue de ma part.

Uldrich · Answer

Bonjour à tous,

Rio loco a eu la juste idée de me rappeler que j'avais promis d'apporter ici une réponse au problème après ma formation dispensée par l'inafon de Lyon.

Donc, d'après la formatrice, Mme Christine MARCE pour ne pas la nommer, formatrice Inafon et enseignante CFPN, l'administration fiscale considère la valeur déclarée pour la résidence du couple comme déjà abattue de 20%. Cet battement a donc un caractère impératif et systématique, dès que les conditions sont réunies (résidence du couple notamment). Finalement, le déclarant (le notaire ou son client) n'ont pas de liberté de manoeuvre à ce niveau-là ; qu'ils évoquent l'abattement prévu à l'article 784bis du CGI ou non, cet abattement est considéré comme appliqué à la somme déclarée.

Tel est l'avis de Mme MARCE ; rappelons toutefois que derrière l'entité "Administration Fiscale" se cachent avant tout des êtres humains dont le jugement peut parfois varier.

Cordialement,

axa loic · Answer

Bonjour,

Désolé mais je vous confirme que le choix de l'application de l'article 764bis du cgi est une tolérance fiscale, mais que dans le cas d'un couple marié par exemple, le conjoint survivant a 12 mois pour demander l'application de cet abattement.

Pour avoir rencontré le cas tout récemment et après avoir interrogé le CRIDON, le notaire a validé les propos évoqués plus haut par condorcet.

Ainsi lors de la devolution, le conjoint survivant ayant pour but de vendre la maison (présence d'un enfant) et que du coup le caractère de résidence principale n'étant que temporaire, les 20% ne s'appliquent pas.

Une demande de rescrit fiscale a été également validée dans ce sens même si les termes n'ont pas été particulièrement précis :je cite

"Dans le cas évoqué et dans la mesure ou le caractère temporaire de la résidence principale est certain, l'application de l'article 764 et suivants reste au libre choix du conjoint survivant. "

Cordialement,

rio loco · Answer

Bonjour Uldrich. Merci de votre réponse.
Personnellement, je partage l'avis de cette enseignante, mais aussi des auteurs  qui vont dans le même sens et qui s'appuient sur le raisonnement suivant (non développé):
1/ Le droit fiscal,par essence autonome, relève du droit public et non du droit privé, même s'il emprunte à ce dernier.
2/ En matière de droit public, existe un principe incontournable, à savoir le caractère impératif de ses dispositions, sauf dispositions contraires expresses.
3/ Les débats parlementaires et les motifs invoqués ( notamment la position implicite de la Cour de Cassation sur le sujet).
    En tout état de cause, quelle que soit l'interprétation de chacun sur cette disposition, il convient toutefois de ne pas perdre de vue qu'une analyse juridique se fait toujours en allant du général au particulier, et non, comme le font certains, l'inverse, ce qui conduit à ériger en règle générale ce qui constitue une exception à la règle.

fredallem · Answer

Bonjour,
Merci à tous pour ces commentaires très éclairés et éclairants.
Dans mon cas, je viens d'hériter de biens immobiliers. Je n'ai pas de liens directs avec la défunte et suis donc soumis à des droits s'élevant à 60%. Pour les payer, il me faut en vendre plusieurs. Aucun ne constituait la demeure principale.
En revanche, le notaire a appliqué deux décotes sur les biens envisagés pour être vendus: une première décote pour prendre acte de leur état, une 2e car ils sont loués. Au total, la décote est de 24%.
Malheureusement pour moi, mon notaire ne fait pas preuve de toute la réactivité espérée. Dans l'attente d'obtenir une réponse, je préfèrerai déjà recueillir l'avis de la communauté.
Si j'ai bien suivi vos réflexions, au cas où j'arrive à revendre à un bon prix mes biens, je vais être imposé sur une plus-value dont l'importance est fonction des décotes appliquées. Ce qui réduit l'intérêt des décotes appliquées! Où y-a-t-il quelques régimes plus favorables pour les résidences secondaires?
Merci par avance.

Uldrich · Answer

Bonsoir,

Dans votre situation, il n'est donc pas question de l'abattement prévu à l'article 764 bis du code général des impôts. Votre notaire estime que les biens doivent subir une décote compte-tenu de leur vétusté, c'est tout à fait normal a priori puisque la valeur qui leur est donné doit être le reflet de la réalité et être au plus près de la réelle valeur marchande.

Si vous effectuez ensuite quelques travaux pour rafraîchir le bien, le montant des ces travaux viendra en déduction d'une éventuelle plus-value (à condition que vous ayez des factures pour en justifier).

Attention toutefois à la décote appliquée pour occupation du bien car si, dans un délai court à moyen, vous veniez à vendre ce bien sans locataire, la décote disparaîtrait, générant ainsi une plus-value.

De manière générale, dans votre cas où vous êtes étranger à la personne décédée et donc soumis à un impôt à 60%, il est tout à votre avantage de diminuer la valeur succession. Vous ferez une économie à 60%, même si par la suite la plus-value vous impose à 34,5 %. Mais là encore attention au redressement fiscal qui pourrait être fait sur la succession.

Si vous n'aimez pas être face à un unique avis de notaire, n'hésitez pas à consulter quelques agences locales qui, la plupart du temps gratuitement, peuvent établir des avis de valeur (qui n'engagent aucunement leur responsabilité, donc à prendre avec circonspection).

Agathe · Answer

Bonjour, 
Près de deux ans après la discussion (mieux vaut tard que jamais !), je me permets de porter à votre connaissance la réponse ministérielle n°44553 suite à une question de Monsieur BENISTI, selon laquelle "En cas d'acquisition d'un bien immobilier à titre gratuit, le législateur ayant fixé des modalités de détermination du prix d'acquisition identiques à celles applicables en matière de droits de mutation à titre gratuit, il ne peut être dérogé à cette règle.".
Il semblerait donc qu'il soit impossible de renoncer à l'abattement, même s'il est défavorable. 

http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-44553QE.htm

Annejd · Answer

Bonsoir, 
Près de 4 ans après le début de la discussion, je reviens vers vous car je souhaiterais savoir si la jurisprudence a évolué concernant là possibilité de ne pas appliquer la décote de 20% prévue à l'article 764 bis du cgi ?
Je vous remercie par avance

Abattement 20% (art. 764bis CGI) et plus-value (art. 150 VB CGI)

18 réponses

Discussions similaires

Newsletters