Equilibrage suite à donations immobilières. Résolu

Question

Bonjour,   
Mes parents possèdent 3 appartements et ils ont 3 fils. Ils souhaitent aujourd'hui réaliser les donations de leurs 3 appartements, de valeurs évidemment inégales, à leurs 3 fils.  
- Pour Fils1, ils lèguent un appartement d'une valeur totale de 220 000 euros, mais gardent l'usufruit de ce bien (77 000 euros). Fils1 reçoit donc aujourd'hui 143 000 euros (la nue-propriété du bien).  
- Pour Fils2, ils lèguent un appartement d'une valeur de 300 000 euros, mais gardent également l'usufruit de ce bien (105 000 euros). Fils2 reçoit donc aujourd'hui 195 000 euros.  
- Pour Fils3, qui est dans une situation professionnelle instable et ne possède pas de logement, ils lèguent en donation complète le dernier appartement d'une valeur de 160 000 euros. Ils devient donc aujourd'hui propriétaire de son logement.  

Enfin, pour informations, le contrat notarial de donation est unique pour les 3 dons. Il ne s'agit pas de donation partage mais simple. Les donations sont faites en avance de part (rien en hors part successorale).  
Le régime matrimonial de mes parents est de type normal, sans contrat particulier. 

Au décès du dernier vivant de mes parents, il conviendra donc de réaliser un équilibrage suite aux différentes valeurs des biens perçus.  
Comment se calculera cet équilibrage entre chacun des 3 fils ?  
Merci à ceux qui consacreront un peu de leur temps pour m'aider à résoudre ce problème.

condorcet · Answer

Comment se calculera cet équilibrage entre chacun des 3 fils ? 
Bien que vous ne le  précisiez pas, il semble s'agir de donations en "avance sur succession" qui seront donc rapportables à la succession des donateurs selon la valeur respective des biens donnés au jour du rapport, en pleine propriété.
 Le rééquilibrage évoqué se fera automatiquement.

pseudomm · Answer

Bonjour,
oui, je sais (et je l'ai indiqué), il s'agit de dons faits en avance de part successorale. Le problème vient du fait que Fils3 hérite en pleine propriété aujourd'hui, et les 2 autres dans 15 à 25 ans (?). Pendant cette période, Fils3 va louer son bien et percevoir une somme non-négilgeable. Nous souhaitons savoir comment faire pour tenir compte du partage de cette valeur liée à la différence de date de pleine propriété pour les 3 fils.

Certains disent que le partage se fera en divisant la somme des valeurs totales par 3 :
(300 000 + 220 000 + 160 000)/3

D'autres disent qu'il faudra sommer les valeurs totales moins les usufruits de Fils1 et Fils2, puis diviser par 3 :
(195 000 + 143 000 + 160 000)/3

Enfin, le plus logique serait de calculer d'abord la part de Fils3 en tenant compte des usufruits (qui servent effectivement à tenir compte des loyers obtenus pendant la durée de vie des usufruitiers), puis ensuite de calculer les parts de Fils1 et Fils2 :
Pour Fils3 :
160 000 + 195 000 + 143 000 = 498 000 euros/3=166 000 euros-160 000 euros (son bien) : Fils1 et Fils2 lui doivent 6 000 euros.

 Pour les 2 autres :
(220 000 - 3 000) + (300 000 - 3 000) = 514 000 euros/2 = 257 000 euros :
Fils2 devrait donc 297 000 - 257 000 = 40 000 euros à Fils1.

Merci si vous avez une idée de la réalité qui sera appliquée le jour de l'équilibrage.

pseudomm · Answer

Oui, effectivement, ça, nous l'avions bien compris et rien n'empêche mes parents de vérifier cette évolution dans 15 ans et de voir s'il leur convient de faire un correctif d'une façon ou d'une autre . Nous savons que nous ne pouvons pas prévoir l'avenir et nous ne nous posons donc pas de question en ce sens.
Par contre, selon les 3 cas pré cités, si les prix n'évoluent pas (restons dans ce cas simple), la répartition reste très différente.
Ma question réelle est : quel procédure sera appliquée :
Cas 1 (sur somme des valeurs complètes), Cas 2 (sur somme des valeurs sans usufruit pour les 2 qui ne l'ont pas), ou cas 3 (nommé cas plus logique).

condorcet · Answer

Enfin, le plus logique serait de calculer d'abord
  Votre logique vous est personnelle et intéressée. Cela se comprend.
  Ce que disent les uns et les autres importe peu.
  La jurisprudence a précisé à plusieurs occasions que:
- les rapports se faisaient selon la valeur du bien au jour du rapport (et plus précisément au jour du partage);
-selon la valeur en pleine propriété du bien précédemment reçu par donation, qu'il est été transmis en nue ou pleine propriété.
 C'est mathématique, simple et juste puisque les donations étant une "avance" sur succession, l'équité  et le bon sens veulent que cette avance soit revue et corrigée suivant les cours du marché au moment du rapport pour aboutir à un partage tout aussi équitable entre les ayants droit.

pseudomm · Answer

Merci pour cet éclaircissement et bonne année.

Equilibrage suite à donations immobilières.

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