Portail déposé et non remplacé: légal ou non?

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement en rez-de chaussée, dans une maison. Lorsque je l'ai loué, la maison comportait un portail, en mauvais état mais qui fermait, et ma terrasse était entourée d'une barrière équipée d'une porte.
Or, le portail comme la barrière ont été supprimés en raison de leur vétusté, et je subis depuis des désagréments, du fait de la proximité de la route (de jeunes voleurs viennent très régulièrement regarder par mes fenêtres- je vis dans une ville où la délinquance est importante, les chiens viennent crotter dans mon jardin, les gens viennent s'abriter de la pluie sur ma terrasse...).

Mon propriétaire refuse de remplacer le portail sous prétexte qu'il n'a pas à assumer seul les frais, et n'accepte que si une hausse de loyer est signée. De mon côté, j'estime qu'il ne s'agit pas vraiment de travaux d'amélioration, juste le remplacement d'un élément qui existait déjà, et je ne vois pas pourquoi j'accepterai une hausse de loyer.

Problème: le portail n'est pas inscrit dans le bail.
Légalement, le propriétaire a-t-il donc le droit de ne pas remplacer le portail, du fait de sa non-inscription au bail, ou cela fait -il partie des éléments qui ne sont pas notés car "normaux"?

Comme j'essaie depuis un an de trouver une solution à l'amiable qui n'aboutit pas, après les accusés de réception de rigueur, si je présente un dossier au greffe du tribunal (avec les plaintes pour intrusion) afin de déposer le loyer sur la caisse des dépôts et conciliation, cela a-t-il une chance d'aboutir? (les travaux seraient alors fait très vite, plusieurs devis ayant été déjà faits- l'agence avait promis la remise en place du portail pour fin 2012, mais cela n'aboutira pas...)

Merci de vos éclaircissements éventuels,

Cassandre