achat maison nue propriété

Question

Bonjour, 
nous envisageons l'achat d'une maison au profit de notre fils unique.d'après notre age (71-69),la nue propriété serait évaluée à 65% et l'usufruit à 35%.Des travaux d'amenagement seront effectués et payés par lui (amenagement exterieur, peintures interieures et extérieures,changement de chaudière,cuisine)
Coût de l'achat (que nous payons 169000+20.000 de frais)
coût des travaux qu'il paye 45.000
Cette maison devient pour lui une résidence secondaire car il a déjà une résidenceprincipale.
Les travaux qu'il paie ou une partie de ces travaux viennent-ils impacter la plus value?
Quel serait suivant les lois actuelles ce qu'il devrait payer
en cas de décès de l'un de nous 2 dans les 10 ans
en cas de décès de nous 2 dans les 10 ans
en cas de décès après les 10 ans
en cas de revente par lui après notre décès quelle serait la part qui serait prise en compte pour la plus value?65% réévalué ou 100% rééavalué?
Je vous remercie de bien vpuloir me renseigner.

condorcet · Answer

nous envisageons l'achat d'une maison au profit de notre fils unique.d'après notre age (71-69),la nue propriété serait évaluée à 65% et l'usufruit à 35%
 Lorsque le bien appartient pour l'usufruit au défunt et pour le nue propriété à l'héritier une présomption fiscale, pouvant être difficilement combattue  par la preuve du contraire, stipule que le bien démembré est fiscalement réputée appartenir en pleine propriété au défunt.
 Ce serait une grossière erreur de procéder de cette façon qui mettra dans l'embarras votre fils dans le cadre de votre future succession.

en cas de revente par lui après notre décès quelle serait la part qui serait prise en compte pour la plus value?65% réévalué ou 100% rééavalué? 
 Le précédent § répond à une question n'ayant pas été posée.
 Le présent § ne peut vous apporter aucune réponse à vos questions.
 La taxation des plus-values immobilières a profondément été modifiée à partir du 1° janvier 2004, revue et sérieusement corrigée dans le courant le l'année 2011 avant d'être rereremofidiée par la loi de finances pour 2012 et le sera encore,et sérieusement, dans les mois à venir.
 Il est donc impossible de vous fournir une réponse étayée aux multiples cas de figure évoqués dans votre demande.
 Même Madame SOLEIL (si elle était encore en vie) ne pourrait vous apporter la moindre réponse fiable.

gaia · Answer

Bonsoir,
Vous pouvez aussi faire une donation à votre fils de la valeur de la nue-propriété, ce don manuel doit être enregistré à la recette des impôts pour combattre la présomption fiscale
Puis vous achetez l'usufruit et votre fils la nue propriété
Ensuite votre fils pourra déduire les factures des gros travaux (toiture, murs de soutènement par exemple) de son revenu global (impôt sur le revenu) en tant que nu-proppriétaire.
Pour la plus-value, comme dit Condorcet, ça bouge beaucoup.

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