Application de la clause pénale d'un mandat

Question

Bonjour, 

Suite à la séparation entre ma femme et moi-même, nous avons souhaité mettre en vente notre appartement.

Le 10/11/2010, je signe un mandat exclusif de vente de notre appartement (à notre domicile malgré ce qu'il y a d'écrit sur le mandat, je ne peux pas le prouver)

Le 13/11/2010, je contre signe une offre d'achat, avec comme condition, la signature du compromis sous 8 jours, au plus tard. Rendez vous pris oralement au 20/11/2010 pour cette signature.

Le 20/11/2010, je demande copie du projet de compromis de vente pour le consulter et le montrer à l'un de mes amis, celui ci ayant une plus grande expérience du sujet.

A plusieurs reprise le rendez vous est annulé puisque l'agence ne me transmet pas le projet de  compromis de vente.

Le 30/11/2010, je retire aux bureaux de poste le compromis de vente.

Pour finir les acheteurs par l'intermédiaire d'un huissier me somme d'assister à une signature le 10/12/2010. Je réponds le 06/12/2010 leur expliquant que je ne pourrais signer ce compromis en raison de difficulté liée à ma rupture. En plus du fait que le compromis et baclé

Plus aucune réaction de leur côté. (A ce jour les acheteurs on acheter un autre appartement)

Aujourd'hui je suis assigné au TGI de Versailles en paiement des indemnités pour non respect des clauses pénale du mandat, puisque j'ai signé l'offre d'achat (d'accord sur la chose et le prix) et que je ne peux me prévaloir de ma situation personnel, pour refuser la signature du compromis proposé par l'agence.

Extrait de la clause pénale en question :

"a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier 'loi n°79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire."

Ma question est la suivante : N'étant pas d'accord sur les termes du compromis de vente réaliser par l'agence surtout sur les "conditions convenues" suis-je en situation de non respect des clauses pénale ?

Dans l'urgence j'ai fait appel à un avocat du barreau de Versailles qui m'a expliqué que je serais condamné, et me conseille de vendre au plus vite, pour payé les indemnités correspondant à leur commission soit 12000€.

Si il vous semble que l'argument ce tienne pouvez vous me peut être me conseillez ?

Cordialement,

lbigaret · Answer

L'offre est-elle au prix du mandat ??

foo · Answer

vous avez signe une offre d'achat au prix du mandat ou pas votre signature vous engage .donc vous devez à l'agence ses honoraires .encore heureux que les ex acheteurs ne vous poursuive pas pour refus de vente et vous oblige à exécuter la vente par voie judiciaire avec dommage et intérêts.vous devez donc 12000 euros et estimez vous heureux .

Onama · Answer

je vous remercie de votre réponce mais je souhaite que l'on m'apporte une précision:

"a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier 'loi n°79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire."

Les conditions convenues coresponde à quoi ?

Aux détail inclu dans un compromis de vente.

Ou à rien ?

Je m'explique le projet de compromis de vente que m'a soumis l'agence ne me convenait pas surtous en terme de délai de liberation des lieu (j'ai pas dit que cela ce produirait dans 10 ans, que l'on soit d'accord).

je reste libre de proposer à la vente mon bien aux condition que je souhaite (sans que cela soit abusif !! bien sur)

l'offre d'achat signé des deux partie enterine la vente ok mais il est indiqué clairement que celui ci sera suivi d'un compromis qui définira les contour de la vente : les "conditions convenues"

Merci de vos avis.

lbigaret · Answer

Les conditions convenues correspondent à quoi ? aux conditions du mandat. Il y a fort à parier que, dans le mandat, vous avez un engagement que les biens seront libres pour la vente. Si vous aviez un impératif de libération des lieux il fallait l'inscrire dans les conditions particulières du mandat.

Le compromis, lui, décrit les conditions de la vente avec l'acquéreur. Ceci diffère des conditions exprimées avec votre mandataire dans le cadre de la mission que vous lui confiez.

Onama · Answer

Merci de votre réponse,

Il semble bien que seul un juge va pouvoir trancher, en tous cas la procédure est lancé donc je vous dirais de quoi il en retourne.

Cela etant dit il me semble étonnant que lors d'une vente avec l'aide d'un mandataire qui réalise un compromis de vente je sois obligé de signé n'importe quel document remis par l'agence.

Sans pouvoir refuser de signé ce document, sous peine de devoir payer des indemnité a l'agence !

Cordialement,

lbigaret · Answer

Vous ne répondez toujours pas à ma question du 4 avril.....si la vente est aux conditions du mandat il est inutile d'aller voir un juge ! C'est ce qui vous a été confirmé par l'avocat que vous avez consulté.

Onama · Answer

Pardon, de ne pas avoir répondu a votre question. 

J'ai effectivement signé l'offre d'achat au prix convenu.

Mais le débat ce porte plus dans les condition de réalisation de la vente....

Le fond de ma question de départ ce porte sur les modalité de conclusion de la vente puisque je suis d'accord, en principe, on est d'accord sur la chose est le prix sous condition de réalisation de la vente ces condition reste libre et soumis a aucune règle du moment quel ne soit pas abusive.

Je tient a préciser une chose importante l'offre d'achat est soumis a la signature d'un compromis sous 8 jours, dans mon cas (donc inutile de me donné la réponse simpliste : "on est d'accord sur la chose et le prix donc la vente est faite") détail trés important !

Pour finir la vente est soumis a la condition expresse de signé un compromis de vente puis de fair la réitération.

Le détail qui m'intéresse est : suis je soumis au clause pénale demander par l'agence immobilière et je vous en redonne le terme.

"a-S'engage au prix, charge, et condition convenue tous compromis de vente. (etc voir tous en haut)

lbigaret · Answer

Si je comprends bien....vous avez signé une offre dont les conditions correspondent aux stipulations du mandat. 
Sauf si vous aviez précisé des conditions particulières dans le mandat - auquel cas ces conditions auraient été rappelées dans l'offre - vous êtes définitivement engagé vis à vis de l'acquéreur en signant son offre (art. 1583 du CC que vous citez) et vis à vis du mandataire qui vous a trouvé un acquéreur aux conditions du mandat.

fafa · Answer

peut être existe t il une sortie honorable, le mandat et l'offre d'achat comporte t-il la signature des 2 époux, j'ai crû comprendre que vous étiez marié, donc le bien pour disposition nécessite la signature des deux époux, à défaut l'acception ou le mandat ne sont pas suffisant.

Onama · Answer

fafa : tous les document signé offre et mandat le sont des deux partie ma femme et moi. mais merci de l'info.

Ibigaret : 

Dans mon cas l'offre d'achat signé sur les "bon conseil" de l'agence il est soumis à une condition "suspensive" la signature d'un compromis de vente sous 8 jours. 

L'agence n'ayant pas pu me fournir un compromis en temps et en heurs à rendu caduc l'offre d'achat (l'offre d'achat est accepter par les deux partie sous condition de la signature d'un compromis de vente durant un délai fixé)

là ou je ne suis pas d'accord avec Ibigaret c'est quant vous afirmez que dès la signature du mandat les condition de la vente son deja defini (pour rappel un compromis de vente fait en moyenne 5 pages).

Si on accepte que les condition convenue, le sont entre le vendeur (moi) et l'acheteur par le bien du mandataire comme defini dans l'article deja cité : 

"a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier 'loi n°79-596 du 13.07.1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire." 

IL ME SEMBLE QUE le term "éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier 'loi n°79-596 du 13.07.1979)" signifie que les conditions convenues ne son justement pas définie et de faite, quel seront défini dans la promesse de vente ou compromis de vente.

Plus je lit la phrase moin je voie une autre interpretation : je m'engage à signé aux conditions convenue lor de la signature, toute promesse de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

voila suis un peut fatigué, je vous souhaite donc a tous une bonne soirée,

lbigaret · Answer

là ou je ne suis pas d'accord avec Ibigaret c'est quant vous afirmez que dès la signature du mandat les condition de la vente son deja defini (pour rappel un compromis de vente fait en moyenne 5 pages). Ce n'est pas vraiment ce que j'ai dit ou bien je me suis mal exprimé. Je vous ai dit qu'il fallait séparer deux choses : les conditions stipulées dans le mandat et les conditions du compromis. Vous avez là deux contrats différents avec des parties différentes. Donc si la vente correspond aux stipulations du mandat les obligations du mandataire sont remplies et vous êtes engagé vis à vis de lui.
En ce qui concerne la date du compromis, cette condition est un peu légère car elle pourrait être considérée comme potestative (suivant sa formulation). De plus je vous laisse regarder dans les détails de votre dossier si l'argument de date de compromis est vérifiable ou non.

Onama · Answer

"les conditions stipulées dans le mandat et les conditions du compromis"

Oui vous avez raison si on distingue le mandat et le compromis on ce retrouve bien dans ce cas avec deux contract distinct. 

Dans mon dossier le mandat est donné pour réaliser la vente de mon bien et sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l'acquéreur et le vendeur.

Chose intéréssante :

"Cass. civ. 1ère, 13 décembre 2010 :
L'article 6 de la loi "Hoguet" datée du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue à condition que l'opération «ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties».

En l'espèce, une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous seing privé, par l'entremise d'un agent immobilier, et prévoyait la réitération par acte authentique sous un certain délai. Le bénéficiaire ayant fait savoir au notaire qu'il n'entendait pas signer l'acte authentique, il a été assigné par l'agent immobilier en paiement de la commission convenue. Condamné en appel, il soutenait dans son pourvoi que «aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un acte authentique contenant l'engagement des parties».

Il fut débouté par la Cour de cassation qui commence par affirmer que «l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique». Puis, relevant que la cour d'appel avait constaté qu'il résultait de la promesse synallagmatique de vente que les parties n'avaient pas entendu faire de la signature de l'acte authentique une condition de la vente mais l'avaient considérée comme une simple formalité destinée à en retarder les effets, elle l'approuve d'avoir retenu que la vente devait être regardée comme effectivement conclue. La solution est conforme aux principes juridiques. La promesse de vente vaut vente et la vente est formée dès qu'il y a accord sur le prix à moins, par exemple, que les parties aient entendu faire de la réitération par acte authentique une condition de formation de la vente: de consensuelle, la vente devient solennelle. Or, tel n'était pas en l'espèce."

Dans mon cas l'offre d'achat n'est qu'une étape préalable puisque soumis a la signature du compromis de vente ayant pour fonction première de définir les condition préalable a la vente.

Mais là seul un avocat peut trancher.

Application de la clause pénale d'un mandat

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