Servitude de passage

Nous souhaitons acheter une maison sur laquelle il y a une servitude de passage depuis 1964.
Cette servitude conventionnelle n'a jamais servie pour l'instant c'est une bande de jardin avec de grands arbres qui longe la maison, pour l'instant la bénéficiaire de cette servitude a une entrée directe sur la voie publique . Mais cette dame refuse (même si elle ne s'en sert pas) de lever cette servitude car si elle (ou ses ayant droit) vend son jardin constructible à l'arrière de sa maison, le seul chemin d'accès serait notre servitude ...
J'aimerais donc savoir comment lever cette dernière étant entendu que si il y a division de terrain (vente du jardin constructible) l'accès à la parcelle constructible sera la servitude.
Les questions que je me pose sont les suivantes :
- Puis je agir temps que la propriété est en un seul lot (elle n'est pas enclavée)
- puis je me servir de photos de la servitude (chemin qui n'existe pas, arbres, pas carrossé) pour prouver qu'elle n'est pas utilisée.
- dans le cas ou je ne pourrais rien faire, puis je limiter le passage c'est à dire empêcher le passage de buldozer etc ... qui en plus de détruire le jardin, froleront la maison entrainant inévitablement des dégâts. En gros qui devra payer ?

merci c'est urgent !!