Acheter la maison que nous louons...

Bonjour à tous,
Nous sommes en location depuis 2 ans et nous souhaiterions acheter la maison que nous louons.
Notre propriétaire veut nous la vendre 150000 euros mais nous estimons qu elle ne les vaut pas car elle est habitable et saine mais l electricité n est plus aux normes, la plomberie est à revoir, l isolation à refaire et toutes les menuiseries ou presques sont a changer (vitrage simple et cassé et boiseries en mauvais état).
Notre propriétaire ne souhaite pas passer par agence afin de nous faire economiser des frais d agence.
Nous souhaiterions savoir ce qu il doit faire afin de nous vendre en bon et du forme cette maison (loi de carrez, plomb, termites, etc...).
Quelles sont les formalitées obligatoires pour la vente d un bien ?
Et surtout comment faire estimer cette maison car nous ne voulons pas la sous estimer ni la payer plus cher que ce qu elle ne vaut? Nous voulons faire une offre a notre propriétaire de 120000 euros mais avant nous aimerions bien connaitre sa valeur réelle.
Je souhaiterais faire venir des agences immo pour evaluer le prix de ce bien mais le problème c est que mon propriétaire est très connu dans la région et que les agents immo vont lui en parler. J ai peur de le froissé en lui disant que je veux faire evaluer son bien.