servitude passage compliquée

Question

Bonjour,
Je possede une maison dans un bourg que je souhaite rénover en vue de la louer. Or la cour de cette maison est grévée d'une servitude de passage de largeur non définie ( mais la cour fais 6 m de large) pour permettre au voisin situé au fond de ma cour d'acceder à sa maison, il est éloigné de 12 m de la rue (longueur de ma cour). Le dit voisin ne possede pas de terrain hormis une bande de 1,20 m devant sa maison. Mon souhait serait de laisser un passage de 2 m pour servitude , puisqu'il ne peut garer de voiture chez lui (bande de terrain de 1,20 m devant sa maison) et de cloturer le reste de ma cour pour des raisons evidentes de securité (enfant suivant son ballon jusque la route, chien traversant la rue,...). La mairie avait approuvé cette proposition et m'avait proposé que je cede à la commune se passage de 2 m qui désenclaverait mon voisin.
Mais il refuse, dit qu'il veut passer n'importe où sur la cour , avec  n'importe quel engin, veut un acces pompier, se garer sur ma cour et réclame que ma cour devienne une cour commune!
Je rappelle que ma cour fait 6m x 12 m et qu'il est donc à 12 m de la rue...
Que puis-je faire?
merci

bronxiol · Accepted Answer

bonsoir
SERVITUDE DE PASSAGE
Définition
Le propriétaire dont les fonds* sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (Code civil, art.   682).
La servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fonds servant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant, appartenant à un autre propriétaire. (Code civil, art. 637). 
La servitude n’est pas établie au profit d’une personne, mais d’un fonds (une propriété foncière).
 C’est un droit réel immobilier, établi par titre et qui doit être mentionné dans tout acte de vente.
*Fonds : terrain, propriété foncière

Conseils des caue
. Ne pas confondre Droit de passage et tour d’échelle. 
Il s’agit d’un droit de passage temporaire qui permet de réaliser des travaux (ex. ravalement) techniquement impossibles sans passer chez le voisin.
Le fait de permettre l’exécution de travaux ponctuels sur un bâtiment construit en limite séparative ne constitue pas une servitude légale, mais doit résulter d’une convention entre les deux propriétaires.
En cas de désaccord, seul le juge peut accorder le droit de passage temporaire sur le fonds voisin.
Si le Code civil n’a pas conservé cette servitude issue de l’ancien droit, la jurisprudence a néanmoins consacré ce droit exceptionnel de passer sur le terrain voisin pour exécuter des travaux indispensables. 

. Si vous envisagez d’acheter un terrain qui bénéficie ou qui est grevé d’un droit de passage, soyez vigilant. 
Les conditions d’exercice du droit de passage doivent être précisées (largeur, tracé, véhicules admis, plantations …) même s’il s’agit d’un droit de passage amiable, il est recommandé d’établir un acte sous seing privé ou notarié. Si vous envisagez de construire sur la parcelle enclavée, assurez vous que le passage de camions et de canalisations est possible et que l’accès aux engins de lutte contre l’incendie est conforme. 

Questions/réponses
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un droit de passage ?

Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire.  Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée. Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage. 
On ne peut invoquer le bénéfice d’une servitude de droit de passage, s’il est possible de remédier à l’état d’enclave. Toutefois, le coût des travaux pour créer un accès à la voie publique ne doit pas être disproportionné.


Peut-on obtenir un droit de passage même si le terrain n’est pas enclavé ?

La servitude légale de passage ne peut s’appliquer dans ce cas, mais il est possible d’établir une servitude conventionnelle de passage.  Mais attention, en cas d’accord amiable il est prudent de signer une convention qui définit les modalités d’exercice de ce droit de passage.


Peut-on obtenir un droit de passage sur un terrain appartenant au domaine public?

Non, le domaine public est inaliénable et ne peut être grevé d’une servitude de droit privé. Même si votre parcelle est enclavée, vous n’obtiendrez pas de droit de passage sur un terrain public.


Peut-on refuser la pose de canalisations sur un terrain grevé d’une servitude de passage ?

Non, le droit de passage s’applique également au sous-sol. La pose de canalisations (eau, électricité, gaz, téléphone, câble …) ne peut être refusée. 


Comment déterminer le tracé du droit de passage ?

Le trajet le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique sera privilégié s’il permet de répondre aux besoins (dimensions). En cas de désaccord, un expert nommé par le tribunal de grande instance, sera chargé de déterminer le meilleur tracé.

Bonne soirée 
bronxiol

Anonyme · Answer

bonjour : A votre place, j'irais voir mon notaire avec photos et plans, il serait certainement de bon conseil.

J'ai malgré tout peur que vous ne puissiez pas le limiter à deux mètres, s'il a droit de passage jusqu'à sa maison sans autre précision., et ne serait-ce que pour l'accès des pompiers...

Et bien sûr, il y a de fortes chances qu'il gare sa voiture, bien qu'un droit de passage se limite au "passage" mais ne donne pas le droit de stationner.

Vous pourriez lui vendre un morceau de terrain pour que sa voiture ne dépasse pas dans cette cour. Ou bien il pourrait transformer sa maison de façon à faire un garage, et là pas de problème.

C'est toujours un nid à problème, ces droits de passage, surtout que les gens n'hésitent pas à abuser...

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Alors, il faut mettre un bon ralentisseur ou deux, ou un poteau qui fasse une chicane pour la circulation et marquer : "ENFANTS, roulez au pas"

Servitude passage compliquée

3 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters