recuperer une terre agricole exploitée Résolu/Fermé

Question

Bonjour,
ma mere a herité de mon grand pere un terrain agricole (dept 22) d'un hectare il y a 35 ans environ.
ce terrain etait utilisé gratuitement (je crois) par un fermier. le fils de celui-ci qui a repris l'activité de son pere l'utilise toujours gratuitement. a ma connaissance il n'y a pas de contrat ecrit entre eux.
j'aimerai que ma mere qui n'a que le minimum retraite ( une misere) puisse: soit faire un contrat de location en bonne et due forme pour en tirer le maximum possible, soit recuperer le terrain pour par exemple le louer (en bonne et due forme) a des agriculteurs bio, ou pour l'utiliser personnelement .
il y a 6 ans jai croise le fermier. j'avait emis l'idée d'officialiser la situation et de reclamer une location, il m'a rigolé au nez en me disant que je pouvai toujours essayer mais que je n'y gagnerai rien. (entretemps j'ai eu d'autres preocupations)
par ailleurs j'ai compris depuis que les syndicats agricoles sont tout puissant et qu'ils ont les moyens d'empecher toute procedure qui les priveraient d'une terre meme s'ils n'en sont pas proprietaire.
je ne suis pas riche (donc je ne vois pas pourquoi je devrait me priver d'un revenu si minime soit il, c'est mon seul heritage, je veux recuperer mon bien, par ailleurs je ne veux pas de confrontation directe, je veux utiliser la loi pour defendre mes droits, en finesse, je n'ai pas d'argent mais j'ai du temps et de la patience...je veux developper une strategie gagnante et disposer de mon bien comme je l'entend. 
je souhaiterai avoir des infos pour developper ma strategie. merci a tous les contributeurs qui se manifesteront !

le cheval de devant · Accepted Answer

Bonjour, euh bonsoir, j'arrive après la guerre je pense, mais déjà une première vérification, le seuil maximum permettant de s'exonérer du statut de bail rural est dans le 22 de 0,5 ha, ramener à 0,25 en cas de production maraichère.

Conclusion, votre parcelle est susceptible d'être sous statu Bail rural.

Le processus dans votre cas est le suivant :

- Tentative de négociation amiable.

Dites souhaiter un fermage, à défaut d'une acceptation de sa part vous lui indiquez louer cette parcelle à une tierce personne.

- En cas d'accord, de sa part, munissez vous d'un contrat type, à récupérer auprès d'un syndicat local, type FDSEA 22, ne prenez pas peur de ces syndicats ils ont dans leur adhérents des fermiers certes, mais aussi des propriétaires bailleurs.

- les barèmes font eux aussi l'objet d'une publication sur le site de la préfecture.

Jusque là rien que de plus simple.

Si la négo amiable échoue, vous allez devoir rentrer dans le dur. A savoir:
Écrire, mais en aucun cas une lettre recommandé au fermier 18 mois avant, cette erreur est simpliste mais vous reconnaissez par écrit sa situation de fermier ! Bref erreur.

Pour parfaire se que disais Brics la SAFER ne s'occupe pas des autorisations d'exploitées, il faut pour cela s'adresser à la DDT, mais c'est hors sujet.

Idem pour sourire, vous allez pleurer, pas de LR pas d'huissier, pour notifier un congés on notifie un congés au fermier, et présentement , êtes vous en présence d'un fermier ?

- il a un contrat ?
- il peut justifier d'un paiement ?
- un accord écrit quelconque ?

interrogez votre mère, et soyez sûr de ces trois éléments, merci.

Vérifier bien cela, ensuite après réponse de votre part, je vous décrirais la marche à suivre, mais faites déjà ce-ci.

Mais de grâce dites moi que vous n'avez pas envoyer de courrier pour congés ou autre mentionnant le terme fermier.
LCDD

brix · Answer

Il faudrait réellement savoir quel est l'accord passé entre votre mère et ce fermier, un bail verbal à la même valeur qu'un bail fait chez un notaire. Par contre pour pouvoir récupérer vos terres il faut envoyer un AR au fermier 18 mois avant la fin du bail. Si en accord avec vous il veut continué à vous louer il doit vous payer un fermage, le tarif est convenu entre les deux parties en respectant les prix pratiqués dans votre région. Et je ne pense pas d'un syndicat agricole vous fera des ennuis à partir du moment ou le fermier ne paye pas de fermage.
Essayez quand même de prendre contact avec un notaire pour mettre en place un bail, c'est lui qui se chargera de récupérer votre fermage.

pierrenew · Answer

merci pour la reponse,

a ma connaissance il n'existe pas de bail, ni d'accord verbal c'est juste une situation qui a perdurée d'une generation sur l'autre...
mais là ou il y aura surement un probleme c'est si je loue a quelqu'un d'autre ou que je le garde pour moi, vous ne croyez pas ?
 cela fait depuis le remembrement et avant c'etait 2 autres parcelles donc au bas mot 60/70 ans que cette famille exploite sans contrepartie ( sauf pendant la guerre ma famille a du avoir des produits la bas !!!)
j'en ai parle a un oncle qui travaille au ministere de l'agriculture qui m'a dit que c'est complexe et pas gagné d'avance...
c'est pour ça qu'avant d'entreperndre une demarche je veux maitriser a fond toutes les données et les solutions
realistes (et non pas theoriques). par exemple: lui faire un  fermage peut etre mais quels seront ses droits et pour combien de temps ? quid des miens ?

brix · Answer

Comme je vous le disais le mieux serait de prendre contact avec un notaire, il n'est pas normal que ce fermier ne paye pas même si cela dûre depuis des années, pour ce qui est de récupérer vos terres autre quand dénoncant l'accord qui pour moi à valeur de bail verbal il ne vous sera pas plus façile de louer à quelqu'un d'autre puisque les autorisations d'exploiter sont gérer par des organismes types SAFER et association foncière. 
Pour ce qui est de la durée du bail elle peut être de 9 ans ou 18 ans.

pierrenew · Answer

merci pour votre reponse
c'est bien ce qu'on m'avait dit a savoir que la "safer" ne me laissera pas faire ce que je veux.
et si je ne veux pas ou plus louer ? qu'en est il ? si je veux y camper ou me faire un potager ?

merci

sourire · Answer

Voila tous les renseignements que j'ai pu glâner au fil des ans :
Il n'y a que deux solutions pour récupérer votre bien :
1 - résilier le bail par lettre recommandée avec accusé de réception (pas dans une enveloppe mais sur papier servant d'enveloppe)qui doit être reçue avant la date du délai en rigeur pour résiliation de bail dans votre département (se renseigner à la chambre d'agriculture)Il faut connaître la date de fin de bail.= connaître la date d'entrée en possession par ce fermier et multiplier chaque date par 9 ans pour arriver à la date de fin de bail future. Mais cela uniquement pour le travailler vous-même pas pour le louer à une autre personne
2 - le mettre en vente dès le décès de la personne qui en est propriétaire.
Il est vrai que vous pouvez exiger un loyer si rien ne prouve que le bail était gratuit. Ce peut être le locataire qui n'a jamais payé, votre maman ne sachant pas lui réclamer le loyer le locataire a pu ne jamais se manisfester pour le payer. J'ai connu ce cas.Vous vous renseignez sur le prix du fermage 2009 dans votre département et vous lui réclamez ce prix dès maintenant pour cette année la période de fermage s'étendant du 1er novembre 2008 au 31 octobre 2009 à payer avant le 31 décembre 2009. S'il ne le fait pas et que votre loyer est déjà significatif, je vous conseille d'entreprendre des démarches pour avoir gain de cause (mais lesquelles ? Notaire en premier lieu peut-être(mais ils sont quelquefois du côté des agriculteurs et ne nous renseignent pas correctement) ou consultation gratuite d'avocat ?). Bon courage pour les démarches.

Propriétaire lambda · Answer

Sachez qu'il y a un syndicat départemental de la propriété privée rurale qui est spécialisé dans ces questions.
A partir du moment où les terres sont cultivées par un tiers, il y a un bail rural de fait, dit bail oral.
Le bail agricole est hyper-réglementé.
Mais ce n'est pas parce qu'il est très réglementé que le fermier ou le bailleur peut faire n'importe quoi.
Adressez-vous à des professionnels : l'organisation professionnelle spécialisée est le SDPPR du département en question avec une fédération nationale.
Eux saurons vous guider pour sortir de cette situation.
Le fermier n'a pas tous les droits, loin de là.
Ne rien faire lui laisse la part belle et il en profitera jusqu'au bout.
Sans faire de trop grands frais, il est possible de le bloquer si vous vous en donnez la peine,
Bon courage
Vos droits ne valent que si vous les faites valoir.
Propriétaire lambda

illia · Answer

Juste un petit détail... mais qui a son importance ! la délivrance du congé par lettre recommandée est nulle et ne vaut rien en droit ! le congé doit impérativement être délivré par acte d'huissier de justice, et ce, 18 mois avant la fin du bail en cours ! ceci est dans le code rural, il suffit de chercher l'article...illia

mic600 · Answer

Tout d'abord, tu dois bannir les idées toutes faites: il n'y a pas plus de mauvais syndicats que de mauvais locataire ou de mauvais propriétaire. Même le syndicat agricole ne te donnera pas de mauvais renseignements: les gens qui vont répondre sont 9 x sur 10 des salariés qui ne vont pas chercher à t'induire en erreur avec une réponse qui pourrait nuire à leur carrière.
Si ta Mère n'a jamais touché de fermages, elle aurait du les réclamer quitte à aller devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui est là pour régler ces litiges. Quoi qu'il en soit le fait de ne pas avoir payer ne retire pas le droit du fermier. Mais cela ne t'empêche pas d'aller devant ce tribunal et de réclamer les arriérés des loyers...

fabien · Answer

bonjour. Je possède une propriété dont les bâtiments ne sont pas agricoles;seules les terres le sont.J'ai mis ma propriété en vente et j'ai trouvé un acquéreur.Celui-ci a proposé de laisser les terres aux agriculteurs , ne voulant rien changer sinon de propriétaire. Or les agriculteurs refusent et veulent acheter les terres ( ce qui dévalue ma propriété ) . L'acquéreur leur demande quand même un bout de terrain car l'un des bâtiments jouxte  la terre agricole , ce qui empéche tout passage; Les agriculteurs refusent également. Ont-ils le droit? j'ajoute que les baux sont verbaux. De plus , c'est ma fille qui est propriétaire et moi usufruitière. Nous n'étions en aucun cas au courant des lois concernant  le fermage . Au décés de mon mari , les agric se sont bien gardés de nous mettre au courant;ils veulent profiter de l'occasion ;

Recuperer une terre agricole exploitée

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