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bronxiol
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mardi 13 janvier 2009
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31 mai 2010
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9 mars 2009 à 17:17
9 mars 2009 à 17:17
bONJOUR
La SCI en quatre questions
[ 24/10/08 - 16H34 ]
Créer une société pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier peut présenter des avantages. Mais attention, la société civile immobilière n'est pas toujours la panacée.
Nombre de particuliers rêvent d'abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure.
A quoi ça sert ?
La société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gestion et l'utilisation d'un bien immobilier qui sera détenu par plusieurs personnes : les associés. En fait c'est un outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. En dehors de l'acquisition en famille, l'achat peut être effectué entre tiers : deux couples d'amis souhaitent acquérir un chalet à la montagne. Afin de fractionner l'investissement, ils se réunissent au sein d'une SCI qui deviendra propriétaire de ce toit en altitude.
Comment ça marche ?
Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d'établir des statuts qui définiront la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés. Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle. Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.
Quels avantages ?
Les avantages de la SCI sont essentiellement au nombre de deux :
maintenir un bien dans la famille. La SCI offre en effet l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille. Imaginons qu'un manoir normand se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants apporte cette propriété de famille à une société civile réunissant ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts de ce petit joyau. Pour qu'aucun ne vende un jour à un "étranger", un pacte statutaire peut obliger les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l'avance.
Cette fois, prenons l'hypothèse d'un immeuble destiné à location et rapportant donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce patrimoine à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l'immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants. Pour fixer la valeur de la nue-propriété, on recourt au barème économique, plus avantageux que le barème fiscal, ce qui réduit des droits de donation. Le barème économique tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier (cf. table de mortalité officielle) et de la rentabilité du bien faisant l'objet du démembrement.
SCI, donation et emprunt font bon ménage
Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l'emprunt s'avère judicieux. " Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation ", poursuit Me Bertrand Savouré. Imaginons qu'une société civile emprunte 140.000 euros pour financer un bien d'une valeur de 160.000 euros. Dans ce cas précis, "l'actif net" c'est-à-dire l'actif brut minoré de l'emprunt, ne totalisera que 20.000 euros. Seul ce solde sera tenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.
éviter les inconvénients de l'indivision. En outre la constitution d'une SCI permet d'éviter l'indivision. En possédant un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), on se retrouve sous le statut de l'indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d'entraîner de graves conflits. En effet, les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Si elle n'est pas obtenue, la solution passe par le tribunal. L'indivision présente un autre inconvénient : c'est un système précaire. Selon le principe " nul n'est tenu de rester dans l'indivision ", un partage peut être provoqué ce qui peut conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Bien sûr, il est toujours possible de créer une convention d'indivision d'une durée de cinq ans, renouvelable, avec la nomination d'un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l'indivision (Lire "le Match SCI-Indivision)
Quel inconvénient ?
Ce n'est pas vraiment un inconvénient, mais plutôt une absence d'avantage. "Contrairement à ce que les particuliers ont tendance à penser, la détention d'un bien immobilier au travers d'une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier, en matière d'impôt sur le revenu", met en garde Sophie Gonsard, responsable patrimoniale à l'étude notariale Louis Aussedat et Associés, au Vésinet. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l'impôt sur le revenu.
DES EXEMPLES :
Le régime fiscal des SCI
[ 02/02/07 - 14H11 ]
La société civile immobilière (SCI) fait rêver certains, d'autres s'en méfient. Comment fonctionne ce montage ? Quelle est son utilité juridique ? Quel est son régime fiscal ? Quelles contraintes impose-t-il aux associés ? Le script complet de notre " chat " du vendredi 2 février sur les echos.fr avec Me Pascal Julien Saint-Amand, vice-président du groupe Monassier France.
A:NOGUEROL
Q: Quels sont les intérêts majeurs de la constitution d'une SCI en matière : - de gestion du patrimoine - fiscale : a) IRPP ou choix IS ? b) ISF Quelles sont les charges déductibles dans une SCI ? Quelle est l'intérêt d'opter pour la TVA ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Intérêt majeur réside dans la séparation du pouvoir et du droit de propriété. La SCI peut être utilisée pour éviter l'indivision ou pour conserver des pouvoirs étendus par l'usufruitier qui veut donner la nue-propriété d'un bien par exemple.
A: birdy
Q: A partir de quelle valeur de patrimoine, recommandez-vous la constitution d'une SCI, et quelles en sont les contraintes?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La société civile peut être utilisée dès que le niveau de l'investissement le justifie (200.000 à 300.000 ?) afin que les contraintes ne soient pas supérieures à l'intérêt qu'on en tire
A: SCI
Q: Nous projetons de créer une SCI familiale (3 associés) par apport de la nue6 propriété d'un immeuble collectif (appartenant à l'un de associés) à une SCI à constituer. Puis nous envisageons de faire des travaux, financés par la SCI, pour transformer le grenier de l'immeuble en un appartement supplémentaire. Est-il possible de stipuler (où ? dans les statuts ? dans un acte d'apport ?) que la réserve d'usufruit ne porte que sur les appartement existants au jour de l'apport et que si d'autre revenus devaient apparaître dans le futur (sont visés ceux du nouvel appartement), ceux-ci seraient acquis à la SCI, hors réserve d'usufruit ? Que pensez-vous d'un tel montage ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Dans l'exemple que vous évoquez dans un premier temps la société n'a que de la nue-propriété et n'aura donc pas de revenus. Si vous faites des travaux dans la société, celle-ci ne devra financer que la part des travaux crrespondants à la nue-propriété. La fraction afférente à l'usufruit sera financée par l'usufrutiier qui en assumera les frais.
A: JL78
Q: Y a-t-il vraiment un effet de réduction de l'ISF par la création de SCI - cas des biens de famille déjà existants - cas de l'acquisition de nouveaux biens - cas de la résidence principale
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: L'effet ISF est plus limité qu'on ne le pense généralement. En effet, c'est la moindre liquidité liée à la détention par une SCI qui justifie une décote. Dès lors, si les parts sont détenues par exemple par les deux conjoints, il est difficile de défendre que la liquidité est véritablement moindre. Donc en règle générale, on ne pourra pas envisager une décote sensiblement supérieure à 10% pour la détention en SCI.
A: joseph
Q: Divorcé et bientôt senior, ai 2 enfants majeurs. Propriétaire de ma résidence principale (évaluée 1 million d'euros), serait-il judicieux de l'apporter à une SCI dans une optique de transmission patrimoniale? Quels coûts à prendre en compte pour cette opération?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Vous êtes typiquement dans une situation où la Société civile présente un intérêt, car vous pouvez en apportant le bien dans une société civile, puis en donnant la nue-propriété des parts, gérer de manière optimale la transmission. Vous conserverez dans la société civile le poste de gérant et des pouvoirs étendus en votre qualité d'usufruitier, cela permettra que vous puissiez vendre le bien même sans l'accord des nus-propriétaires, si un jour vous le souhaitez afin d'acheter un bien plus petit et placer la différence. Tout cela au sein de la société civile bien sûr, pour que les nus-propriétaires ne soient pas lésés. Le coût de l'apport est d'enviorn 1,5% de la valeur du bien immobilier apporté. Comme il s'agit de la résidence principale, il n'y a pas d'impôt sur la plus-vlaue lors de l'apport.
A: pascal
Q: Je suis actionnaire majoritaire d'une SCI holding soumise à l'impôt sur les sociétés, qui détient des filiales possèdant des biens immobiliers(bureaux et entrepôt). Existe-t-il une possibilité pour que les parts de cette holding soient considérées comme un actif professionnel?(modification de statuts, évolution de l'activité, versement d'une rémunération...)
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Malheureusement hormis le cas où les biens immobiliers sont donnés en location à une société qui constitue votre actif professionnel, la seule détention d'immobilier par une société ne permet de bénéficier du régime d'exonération sur le fondement des biens professionnels. Et ce, même si c'est votre activité principale et si vous êtes rémunéré. Cette position est celle de l'administration fiscale et a déjà été confirmée par la jurisprudence qui considère que même exercée à plein temps, la location nue reste une activité civile et donc n'est pas éligible à l'exonération pour biens professionnels
A: deco
Q: Comment cette décote de manque de liquidité s'évalue-t-elle ? Que disent les textes et que dit la pratique ? Vous parlez de 10%, mais on parle de 10 % à 20%, sans vraiment savoir ce qui justifie 10% ou 20% alors que l'impact fiscal peut être très important. Est-ce que le fait d'avoir du démembrement de propriété sur les parts elles-mêmes peut accroître la décote ? De même pour le fait d'avoir des clauses restrictives d'agrément des associés ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Plus les éléments caractérisant l'illiquidité sont nombreux et plus la décote peut être importante. Ainsi si vous détenez 20% d'une société (donc participation minoritaire) dans laquelle l'agrément est strict (tous tiers et même les associés) et est décidée à la majorité des associés, l'illiquidité est forte. Cela serait encore accrue en cas de démembrement sur ces 20%. C'est donc une question de fait que l'administration contrôle et, en cas de désaccord le litige est tranché par le juge.
A: Mary
Q: Je suis en train d'acquérir ma résidence principale avec mon concubin. Pour ma part, j'autofinance. Mon concubin emprunte. Nous allons faire d'importants travaux. Existe-t-il un intérêt à apporter ce bien à une SCI (en dehors d'une optique de transmission) ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: L'intérêt de l'apport en société réside principalement dans la protection du concubin, en cas de décès de l'un d'entre vous. On utilise alors la société civile pour acquérir le bien, chacun financant 50% de l'intégralité en capital, puis un échange de la nue-propriété des parts est réalisée entre vous, afin qu'au décès de l'un de vous, le survivant récupère l'usufruit des parts sans fiscalité
A: Patrick
Q: SCI ou SARL de famille: que choisir ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: SCI si l'activité est civile (location nue). La SARL est recommandée si la location est meublée
A: SCI
Q: Comment sont évalués les parts d'une SCI détenant la nue-propriété d'un immeuble collectif ? quelle décote appliquer ? D'un point de vue ISF, comment l'usufrutier déclare-t-il : la valeur de son usufruit + la valeur des parts qu'il détient en rémunération de l'apport de sa nue-propriété ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La valeur des parts d'une société ayant seulement de la nue-propriété va être déterminée en fonction de la valeur économique de la nue-propriété au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette valeur dépendra de l'évolution du marché immobilier et du nombre d'année d'usufruit restant à courir. La valeur de la nue-propriété est égale à la valeur de la pleine propriété minorée de l'actualistation du flux de revenus futurs pendant la durée de l'usufruit.L'usufruitier de son côté doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien (Art 885 G du CGI). Il existe cependant une dérogation lorsque le démembrement résulte de l'apport par l'usufruitier de la nue-propriété du bien à une société dont il conserve les parts ou qu'il a donné, en ce cas seul l'usufrutieir est imposable, et les associés poteurs des parts détenant la nue-propriété ne le sont pas.
A: afidie
Q: Agés de 70 ans, nous possèdons une villa estimée a Xeuros et des liquidités estimées à X/4 euros. La S C I est-elle un moyen de transmission plus avantageux que la donation de son vivant, ou qu'un changement de régime matrimonial au dernier vivant ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Vous évoquez trois outils intéressants mais répondant à des finalités différentes. La société civile présente l'intérêt de pouvoir faire des lots entre vos enfants par exemple, car c'est l'actif le plus important de la future succession. La mise en société civile permettra d'organiser la gestion de ce bien après vous ou même de votre vivant, si vous initiez la transmission de votre vivant. La SCI vous permettrait en effet de donner la nue-propriété tout en gardant un pouvoir beaucoup plus large qu'en l'absence de SCI. En ce qui concerne l'adaptation de votre régime matrimonial, c'est également une très bonne idée pour protéger le conjoint, car ce qui lui reviendra au décès grâce au contrat de mariage, ne sera pas soumis aux droits de succession.
A: phil
Q: Dans une SCI de location, où les associés optent pour le régime de l'IR, quelle sera la fiscalité de la plus-value lors de la revente des parts, à savoir : capital souscrit à hauteur de 50% de la valeur du bien, le reste faisant l'objet d'un emprunt. Servant à rembourser l'emprunt, les loyers sont imposés sur les revenus des associés. La plus value est-elle calculée sur les 50% ou sur les 100% ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La plus-value sur la cession des parts sera calculée par rapport à la valeur de parts donc 50% dans votre hypothèse. Cependant, vous pouvez neutraliser la plus-value en affectant le résultat que vous avez réalisé pendant la phase de remboursement de l'emprunt non pas en réserves, mais en compte courant des associés. Dès lors l'acquéreur des parts paierait 50 pour les parts et 50 pour le compte courant. Vous n'aurez donc pas de plus-value taxable (sauf si le bien lui même a pris de la valeur bien sûr, car en ce cas les parts même ainsi vaudraient plus que 50)
A: Borie
Q: Une SCI constituée entre 2 associés cogérants égalitaires à l'IR ne tient ni ses comptes ni ses assemblées. L'un des deux produit les déclarations fiscales 2072. Le capital n'est pas formellement libéré, et les versements en compte courant se font d'une manière désordonnée par l'un ou l'autre des associés, à des dates et pour des montants différents. Qu'advient-il si un associé, en conflit avec l'autre veut partir, et que les deux ne s'entendent pas sur les termes financiers de leur séparation ? La SCI peut-elle être considérée comme fictive, et quelles conséquences civiles cela entraîne t-il ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: En cas de conflit, la répartition entre les deux associés se fera en fonction des éléments de preuve que l'un et l'autre présenteront devant le tribunal, à défaut d'accord amiable. En cas d'action sur la fictivité de la société, il n'est pas sûr que cela aboutisse
A: Rudy
Q: Dans le cadre d'un achat de la totalité de l'activité d'une entreprise sise en Belgique par un citoyen de double nationalité résidant en France, est-il possible de créer une SCI Française ou Suisse qui possédera l'immobilier ou plus de cette entreprise ? Quels sont les avantages et les inconvénients juridiques, fiscaux et autres de ces deux options ? Sachant que : - la forme juridique SCI ne semble pas exister en Belgique, - la double nationalité est Française et Suisse, - la totalité de l'activité comprend dans le même immeuble, le fonds de commerce, l'outil de production et un logement locatif.
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: De façon générale, il est préférable de constituer dans le pays de situation du bien la société qui en sera propriétaire. A défaut en effet on court un risque de double imposition soit sous l'angle de l'IRPP, soit sous l'angle de la succession, soit parfois les deux. Donc dans le cas évoqué, il convient de se rapprocher d'un conseil belge pour choisir la structure d'acquisition et de coordonner ce choix avec un notaire français.
A: alepri
Q: Est-ce qu'une association culturelle (1901) ou culturelle (1905) peut participer à la création d'une SCI ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Je ne vois pas d'objection en particulier.
A: Chiny
Q: Il est fait apport d'une résidence principale à une SCI constituée entre les deux époux et dont les gérants statuaires sont également les deux époux. Toutes les parts sont ensuite données en nue-propriété aux héritiers. Existe-t-il un risque fiscal à ce montage? Vis-à-vis des héritiers, la libre disposition de l'actif de la SCI peut-il être opposée aux usufruitiers?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Il n'y a pas de risque fiscal à un tel schéma. Les pouvoirs des usufrutiers et des nus-propiétaires dépendront de la rédaction des statuts. Il est donc possible de rédiger ceux-ci soit en interdisant au nu-propriétaire comme à l'usufrutier de pouvoir vendre seul soit au contraire, en prévoyant que l'usufruitier puisse vendre seul le bien, le prix de cession étant touché par la SCI
A: lilette92
Q: Soit un appartement dont l'usufruit et la nue-propriété sont déjà séparés : - est-ce possible de constituer une SCI ? - comment détermine- t-on les parts ? - qui perçoit les revenus ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: On peut constituer une société civile par apport conjoint par l'usufruitier et le nu-propriétaires de leurs droits respectifs et report du démembrement sur les parts. Dès lors c'est la société qui touchera les loyers et paiera les charges, puis le résultat net pourra être distribué par l'usufruitier à son profit
A: decoux
Q: Dans le cadre d'une sucession, pour une SCI soumise à l'IRPP, les parts sont valorisées par 1° calcul de la valeur nette comptable (actif - passif) 2° application d'une décote liée à l'absence de liquidité des parts et/ou au démembrement d'une partie des parts et/ou aux clauses d'agrément des associés conditionnant la liquidité ... Comment cette décote est-elle évaluée et justifiée ? (textes ? pratique ?) Quelles règles l'administration fiscale applique-t-elle ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Il n'existe pas de doctrine fiscale indiquant que l'on peut procéder à une décote de x% en cas de SCI, y% en cas de démembrement, z% en cas de minorité. Chaque situation est appréciée au cas par cas et, si l'administration fiscale considère que la décote est trop importante, elle peut procéder à un redressement. C'est alors devant le juge que la décote sera définitivement arrêtée. L'analyse de la jurisprudence met en évidence que les décotes admises généralement excèdent rarement 10% à 20%. Il peut en être différemment lorsque la société civile est à l'IS et qu'elle détient un bien immobilier déjà largement amorti et, donc une imposition latente forte qui conduira à une décote supérieure
A: marc
Q: Dans quelle mesure puis-je prévoir un partage inégal des parts de la société au profit de l'un des associés? De même, peut-on décider dans les statuts que 80% des revenus dégagés profiteront à un associé ne détenant que 10% des parts sociales?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Juridiquement, il est possible de prévoir une telle répartition. Fiscalement une telle clause est opposable à l'administration fiscale lorsque elle est dans les statuts ou dans une décision d'assemblée enregistrée avant le 31/12 de l'année concernée. Cependant il faut pouvoir justifier cette différence de traitement afin que l'administration ne soit pas tentée de taxer le transfert de revenus ainsi réalisé sur le fondememnt d'une libéralité déguisée
A: Louis
Q: Je suis français résident fiscal luxembourgeois depuis peu et je détiens en France des SCI non assujetties à l'IS. Est-il exact que je suis exonéré d'ISF compte tenu des dispositions de l'article 20 de la convention fiscale franco-luxembourgeoise de 1958 ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: N'ayant pas la convention devant les yeux, je ne saurai être formel. Cependant, le principe pour les non résidents détenant des parts de SCI française est le suivant : les parts sont soumises à l'ISF car il s'agit d'un bien français ne constituant pas un placement financier, d'autre part, le compte courant est exonéré car considéré comme étant un placement financier et donc à ce titre exonéré pour un non résident. Dans le cadre de la convention luxembourgeoise, il existait une disposition spécifique relative à l'imposition sur le revenu, mais qui va disparaitre dans le cadre de la renégociation actuelle. Au regard de l'ISF, je crains que les parts soient taxables en France
A: primotec
Q: L'apport à une SCI de bien acquis en régime Périssol ou de Robien revient-il à une rupture de ces contrats et à la perte des avantages fiscaux attachés?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: OUI
A: bouthillier
Q: Crée en 1990 et imposée à l'IS, notre SCI détient 53 sci transparentes qui possèdent 70 immeubles. Suite à notre divorce, mon ex épouse et moi sommes usufruitiers à 5O-50. Nos 3 enfants majeurs sont nus propriétaires à 100% en indivision. Les usufruitiers ont voté de manière opposée. En cas de dissolution, quel est le processus de répartition entre nue propriété et usufruit? et la fiscalité, sachant que les immeubles sont amortis? quid du boni de liquidation?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Dès lors que la société est soumise à l'IS, la liquidation va conduire à l'imposition sur le revenu du boni de liquidation. En cas de dissolution, puis de liquidation de la société, deux solutions peuvent être envisagées : le maintien du démembrement sur les parts des SCI à l'IR lors de l'attribution à la suite de la liquidation de la société IS, ou alors la ventilation des droits des usufruitiers et des nus-propriétaires en pleine propriété. La valeur des droits de chacun en pleine propriété dépendra de l'âge des usufruitiers et du rendement de la société.
A: Antoine
Q: Lors de la dissolution d'une société civile, quelle est la fiscalité applicable, si cette société a à son actif des actions et un bien immobilier? Comment les associés vont-ils récupérer leurs apports?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La dissolution de la société civile déclenche une fiscalité différente selon qu'elle est à l'IR ou à l'IS. A l'IS, le boni de liquidattion est taxable à l'impôt sur le revenu et à la SCG CRDS, et le capital est soumis au droit de partage de 1,1%. La dissolution de la SCI à l'IR va déclencher le cas échéant, une imposition de la plus-value latente sur les parts de la société, qui va se doubler avec la plus-value éventuelle sur les actifs détenus par la société. Pour éviter cette double imposition , on commence par céder les actifs, la plus- value est constatée au niveau de la société puis on affecte le résultat aux associés en compte courant et, ensuite on réduit le capital.
A: lionel
Q: S'agit-il d'un abus de droit que de donner avec réserve d'usufruit, les parts d'une SCI à son fils unique? puis 6 ans après, d'effectuer une donation temporaire de l'usufruit des parts en faveur du même donataire ? La SCI détient un bien en pleine propriété et j'ai 42 ans. D'un point de vue fiscal si ce montage est possible? puis-je donc transmettre en 6 ans la pleine propriété de ma SCI au moindre coût?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Ce n'est pas un abus de droit que de donner la nue- propriété des parts de la SCI. Dans six ans vous pourrez donner l'usufruit (non pas temporaire, mais viager que vous aviez conservé) ce n'est pas abusif non plus. Ce n'est pas abusif car vous n'avez pas tiré d'avantage fiscal particulier. En effet, vous auriez pu de la même manière donnéer x% du bien immobilier tout de suite et ,le solde ensuite dans 6 ans
Bonne journée
bronxiol
La SCI en quatre questions
[ 24/10/08 - 16H34 ]
Créer une société pour gérer ou transmettre son patrimoine immobilier peut présenter des avantages. Mais attention, la société civile immobilière n'est pas toujours la panacée.
Nombre de particuliers rêvent d'abriter des actifs dans une société civile immobilière. Encore faut-il bien saisir quels les avantages et les inconvénients de cette structure.
A quoi ça sert ?
La société civile immobilière (SCI) permet d'organiser la gestion et l'utilisation d'un bien immobilier qui sera détenu par plusieurs personnes : les associés. En fait c'est un outil idéal pour acheter, voire gérer en commun un bien. En dehors de l'acquisition en famille, l'achat peut être effectué entre tiers : deux couples d'amis souhaitent acquérir un chalet à la montagne. Afin de fractionner l'investissement, ils se réunissent au sein d'une SCI qui deviendra propriétaire de ce toit en altitude.
Comment ça marche ?
Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé doit faire des apports (immeubles ou sommes d'argent en général). Ces apports ne sont pas forcément égaux. Il convient d'établir des statuts qui définiront la société, notamment : la durée, l'objet, l'identité des associés, le capital social. La SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Avec ces formalités, la SCI acquiert une personnalité morale ce qui lui permet de détenir un patrimoine propre, indépendant de ses associés. Mais les formalités ne se limitent pas à la création. Pendant toute la durée de vie de la SCI, les associés doivent respecter une certaine discipline comptable et fiscale. D'où la nécessité de tenir une assemblée générale annuelle. Attention, au niveau du financement d'un logement, un prêt d'épargne logement ne peut pas être accordé à une SCI.
Quels avantages ?
Les avantages de la SCI sont essentiellement au nombre de deux :
maintenir un bien dans la famille. La SCI offre en effet l'avantage de maintenir un patrimoine dans une famille. Imaginons qu'un manoir normand se transmette de génération en génération. Son détenteur actuel, père de quatre enfants apporte cette propriété de famille à une société civile réunissant ses héritiers. Chacun détiendra un quart des parts de ce petit joyau. Pour qu'aucun ne vende un jour à un "étranger", un pacte statutaire peut obliger les trois autres enfants à racheter les parts du quatrième, à un prix convenu à l'avance.
Cette fois, prenons l'hypothèse d'un immeuble destiné à location et rapportant donc des revenus à ses propriétaires (les parents). Pour transmettre ce patrimoine à leurs enfants, sur le conseil de leur notaire, les parents peuvent procéder à un démembrement de propriété et apporter la nue-propriété de l'immeuble à une SCI. Puis ils effectueront une donation-partage des parts au profit des enfants. Pour fixer la valeur de la nue-propriété, on recourt au barème économique, plus avantageux que le barème fiscal, ce qui réduit des droits de donation. Le barème économique tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier (cf. table de mortalité officielle) et de la rentabilité du bien faisant l'objet du démembrement.
SCI, donation et emprunt font bon ménage
Toujours en matière de transmission de patrimoine, le recours à l'emprunt s'avère judicieux. " Le solde du prêt viendra diminuer la valeur des parts pour le calcul des droits de donation ", poursuit Me Bertrand Savouré. Imaginons qu'une société civile emprunte 140.000 euros pour financer un bien d'une valeur de 160.000 euros. Dans ce cas précis, "l'actif net" c'est-à-dire l'actif brut minoré de l'emprunt, ne totalisera que 20.000 euros. Seul ce solde sera tenu pour le calcul des droits liés à la donation des parts.
éviter les inconvénients de l'indivision. En outre la constitution d'une SCI permet d'éviter l'indivision. En possédant un bien avec plusieurs personnes (achat, succession), on se retrouve sous le statut de l'indivision. Cela peut être dangereux, car la moindre mésentente risque d'entraîner de graves conflits. En effet, les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité. Si elle n'est pas obtenue, la solution passe par le tribunal. L'indivision présente un autre inconvénient : c'est un système précaire. Selon le principe " nul n'est tenu de rester dans l'indivision ", un partage peut être provoqué ce qui peut conduire à une vente du bien, dans de mauvaises conditions. Bien sûr, il est toujours possible de créer une convention d'indivision d'une durée de cinq ans, renouvelable, avec la nomination d'un gérant. Mais il est souvent préférable de choisir la SCI à l'indivision (Lire "le Match SCI-Indivision)
Quel inconvénient ?
Ce n'est pas vraiment un inconvénient, mais plutôt une absence d'avantage. "Contrairement à ce que les particuliers ont tendance à penser, la détention d'un bien immobilier au travers d'une société civile, ne procure aucun avantage fiscal particulier, en matière d'impôt sur le revenu", met en garde Sophie Gonsard, responsable patrimoniale à l'étude notariale Louis Aussedat et Associés, au Vésinet. Lorsqu'elle est imposée à l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Par conséquent, si les biens abrités dans cette structure sont donnés en location nue, les associés de la SCI percevront des revenus fonciers en proportion de leur participation et taxés à l'impôt sur le revenu.
DES EXEMPLES :
Le régime fiscal des SCI
[ 02/02/07 - 14H11 ]
La société civile immobilière (SCI) fait rêver certains, d'autres s'en méfient. Comment fonctionne ce montage ? Quelle est son utilité juridique ? Quel est son régime fiscal ? Quelles contraintes impose-t-il aux associés ? Le script complet de notre " chat " du vendredi 2 février sur les echos.fr avec Me Pascal Julien Saint-Amand, vice-président du groupe Monassier France.
A:NOGUEROL
Q: Quels sont les intérêts majeurs de la constitution d'une SCI en matière : - de gestion du patrimoine - fiscale : a) IRPP ou choix IS ? b) ISF Quelles sont les charges déductibles dans une SCI ? Quelle est l'intérêt d'opter pour la TVA ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Intérêt majeur réside dans la séparation du pouvoir et du droit de propriété. La SCI peut être utilisée pour éviter l'indivision ou pour conserver des pouvoirs étendus par l'usufruitier qui veut donner la nue-propriété d'un bien par exemple.
A: birdy
Q: A partir de quelle valeur de patrimoine, recommandez-vous la constitution d'une SCI, et quelles en sont les contraintes?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La société civile peut être utilisée dès que le niveau de l'investissement le justifie (200.000 à 300.000 ?) afin que les contraintes ne soient pas supérieures à l'intérêt qu'on en tire
A: SCI
Q: Nous projetons de créer une SCI familiale (3 associés) par apport de la nue6 propriété d'un immeuble collectif (appartenant à l'un de associés) à une SCI à constituer. Puis nous envisageons de faire des travaux, financés par la SCI, pour transformer le grenier de l'immeuble en un appartement supplémentaire. Est-il possible de stipuler (où ? dans les statuts ? dans un acte d'apport ?) que la réserve d'usufruit ne porte que sur les appartement existants au jour de l'apport et que si d'autre revenus devaient apparaître dans le futur (sont visés ceux du nouvel appartement), ceux-ci seraient acquis à la SCI, hors réserve d'usufruit ? Que pensez-vous d'un tel montage ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Dans l'exemple que vous évoquez dans un premier temps la société n'a que de la nue-propriété et n'aura donc pas de revenus. Si vous faites des travaux dans la société, celle-ci ne devra financer que la part des travaux crrespondants à la nue-propriété. La fraction afférente à l'usufruit sera financée par l'usufrutiier qui en assumera les frais.
A: JL78
Q: Y a-t-il vraiment un effet de réduction de l'ISF par la création de SCI - cas des biens de famille déjà existants - cas de l'acquisition de nouveaux biens - cas de la résidence principale
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: L'effet ISF est plus limité qu'on ne le pense généralement. En effet, c'est la moindre liquidité liée à la détention par une SCI qui justifie une décote. Dès lors, si les parts sont détenues par exemple par les deux conjoints, il est difficile de défendre que la liquidité est véritablement moindre. Donc en règle générale, on ne pourra pas envisager une décote sensiblement supérieure à 10% pour la détention en SCI.
A: joseph
Q: Divorcé et bientôt senior, ai 2 enfants majeurs. Propriétaire de ma résidence principale (évaluée 1 million d'euros), serait-il judicieux de l'apporter à une SCI dans une optique de transmission patrimoniale? Quels coûts à prendre en compte pour cette opération?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Vous êtes typiquement dans une situation où la Société civile présente un intérêt, car vous pouvez en apportant le bien dans une société civile, puis en donnant la nue-propriété des parts, gérer de manière optimale la transmission. Vous conserverez dans la société civile le poste de gérant et des pouvoirs étendus en votre qualité d'usufruitier, cela permettra que vous puissiez vendre le bien même sans l'accord des nus-propriétaires, si un jour vous le souhaitez afin d'acheter un bien plus petit et placer la différence. Tout cela au sein de la société civile bien sûr, pour que les nus-propriétaires ne soient pas lésés. Le coût de l'apport est d'enviorn 1,5% de la valeur du bien immobilier apporté. Comme il s'agit de la résidence principale, il n'y a pas d'impôt sur la plus-vlaue lors de l'apport.
A: pascal
Q: Je suis actionnaire majoritaire d'une SCI holding soumise à l'impôt sur les sociétés, qui détient des filiales possèdant des biens immobiliers(bureaux et entrepôt). Existe-t-il une possibilité pour que les parts de cette holding soient considérées comme un actif professionnel?(modification de statuts, évolution de l'activité, versement d'une rémunération...)
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Malheureusement hormis le cas où les biens immobiliers sont donnés en location à une société qui constitue votre actif professionnel, la seule détention d'immobilier par une société ne permet de bénéficier du régime d'exonération sur le fondement des biens professionnels. Et ce, même si c'est votre activité principale et si vous êtes rémunéré. Cette position est celle de l'administration fiscale et a déjà été confirmée par la jurisprudence qui considère que même exercée à plein temps, la location nue reste une activité civile et donc n'est pas éligible à l'exonération pour biens professionnels
A: deco
Q: Comment cette décote de manque de liquidité s'évalue-t-elle ? Que disent les textes et que dit la pratique ? Vous parlez de 10%, mais on parle de 10 % à 20%, sans vraiment savoir ce qui justifie 10% ou 20% alors que l'impact fiscal peut être très important. Est-ce que le fait d'avoir du démembrement de propriété sur les parts elles-mêmes peut accroître la décote ? De même pour le fait d'avoir des clauses restrictives d'agrément des associés ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Plus les éléments caractérisant l'illiquidité sont nombreux et plus la décote peut être importante. Ainsi si vous détenez 20% d'une société (donc participation minoritaire) dans laquelle l'agrément est strict (tous tiers et même les associés) et est décidée à la majorité des associés, l'illiquidité est forte. Cela serait encore accrue en cas de démembrement sur ces 20%. C'est donc une question de fait que l'administration contrôle et, en cas de désaccord le litige est tranché par le juge.
A: Mary
Q: Je suis en train d'acquérir ma résidence principale avec mon concubin. Pour ma part, j'autofinance. Mon concubin emprunte. Nous allons faire d'importants travaux. Existe-t-il un intérêt à apporter ce bien à une SCI (en dehors d'une optique de transmission) ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: L'intérêt de l'apport en société réside principalement dans la protection du concubin, en cas de décès de l'un d'entre vous. On utilise alors la société civile pour acquérir le bien, chacun financant 50% de l'intégralité en capital, puis un échange de la nue-propriété des parts est réalisée entre vous, afin qu'au décès de l'un de vous, le survivant récupère l'usufruit des parts sans fiscalité
A: Patrick
Q: SCI ou SARL de famille: que choisir ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: SCI si l'activité est civile (location nue). La SARL est recommandée si la location est meublée
A: SCI
Q: Comment sont évalués les parts d'une SCI détenant la nue-propriété d'un immeuble collectif ? quelle décote appliquer ? D'un point de vue ISF, comment l'usufrutier déclare-t-il : la valeur de son usufruit + la valeur des parts qu'il détient en rémunération de l'apport de sa nue-propriété ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La valeur des parts d'une société ayant seulement de la nue-propriété va être déterminée en fonction de la valeur économique de la nue-propriété au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette valeur dépendra de l'évolution du marché immobilier et du nombre d'année d'usufruit restant à courir. La valeur de la nue-propriété est égale à la valeur de la pleine propriété minorée de l'actualistation du flux de revenus futurs pendant la durée de l'usufruit.L'usufruitier de son côté doit déclarer la valeur en pleine propriété du bien (Art 885 G du CGI). Il existe cependant une dérogation lorsque le démembrement résulte de l'apport par l'usufruitier de la nue-propriété du bien à une société dont il conserve les parts ou qu'il a donné, en ce cas seul l'usufrutieir est imposable, et les associés poteurs des parts détenant la nue-propriété ne le sont pas.
A: afidie
Q: Agés de 70 ans, nous possèdons une villa estimée a Xeuros et des liquidités estimées à X/4 euros. La S C I est-elle un moyen de transmission plus avantageux que la donation de son vivant, ou qu'un changement de régime matrimonial au dernier vivant ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Vous évoquez trois outils intéressants mais répondant à des finalités différentes. La société civile présente l'intérêt de pouvoir faire des lots entre vos enfants par exemple, car c'est l'actif le plus important de la future succession. La mise en société civile permettra d'organiser la gestion de ce bien après vous ou même de votre vivant, si vous initiez la transmission de votre vivant. La SCI vous permettrait en effet de donner la nue-propriété tout en gardant un pouvoir beaucoup plus large qu'en l'absence de SCI. En ce qui concerne l'adaptation de votre régime matrimonial, c'est également une très bonne idée pour protéger le conjoint, car ce qui lui reviendra au décès grâce au contrat de mariage, ne sera pas soumis aux droits de succession.
A: phil
Q: Dans une SCI de location, où les associés optent pour le régime de l'IR, quelle sera la fiscalité de la plus-value lors de la revente des parts, à savoir : capital souscrit à hauteur de 50% de la valeur du bien, le reste faisant l'objet d'un emprunt. Servant à rembourser l'emprunt, les loyers sont imposés sur les revenus des associés. La plus value est-elle calculée sur les 50% ou sur les 100% ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La plus-value sur la cession des parts sera calculée par rapport à la valeur de parts donc 50% dans votre hypothèse. Cependant, vous pouvez neutraliser la plus-value en affectant le résultat que vous avez réalisé pendant la phase de remboursement de l'emprunt non pas en réserves, mais en compte courant des associés. Dès lors l'acquéreur des parts paierait 50 pour les parts et 50 pour le compte courant. Vous n'aurez donc pas de plus-value taxable (sauf si le bien lui même a pris de la valeur bien sûr, car en ce cas les parts même ainsi vaudraient plus que 50)
A: Borie
Q: Une SCI constituée entre 2 associés cogérants égalitaires à l'IR ne tient ni ses comptes ni ses assemblées. L'un des deux produit les déclarations fiscales 2072. Le capital n'est pas formellement libéré, et les versements en compte courant se font d'une manière désordonnée par l'un ou l'autre des associés, à des dates et pour des montants différents. Qu'advient-il si un associé, en conflit avec l'autre veut partir, et que les deux ne s'entendent pas sur les termes financiers de leur séparation ? La SCI peut-elle être considérée comme fictive, et quelles conséquences civiles cela entraîne t-il ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: En cas de conflit, la répartition entre les deux associés se fera en fonction des éléments de preuve que l'un et l'autre présenteront devant le tribunal, à défaut d'accord amiable. En cas d'action sur la fictivité de la société, il n'est pas sûr que cela aboutisse
A: Rudy
Q: Dans le cadre d'un achat de la totalité de l'activité d'une entreprise sise en Belgique par un citoyen de double nationalité résidant en France, est-il possible de créer une SCI Française ou Suisse qui possédera l'immobilier ou plus de cette entreprise ? Quels sont les avantages et les inconvénients juridiques, fiscaux et autres de ces deux options ? Sachant que : - la forme juridique SCI ne semble pas exister en Belgique, - la double nationalité est Française et Suisse, - la totalité de l'activité comprend dans le même immeuble, le fonds de commerce, l'outil de production et un logement locatif.
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: De façon générale, il est préférable de constituer dans le pays de situation du bien la société qui en sera propriétaire. A défaut en effet on court un risque de double imposition soit sous l'angle de l'IRPP, soit sous l'angle de la succession, soit parfois les deux. Donc dans le cas évoqué, il convient de se rapprocher d'un conseil belge pour choisir la structure d'acquisition et de coordonner ce choix avec un notaire français.
A: alepri
Q: Est-ce qu'une association culturelle (1901) ou culturelle (1905) peut participer à la création d'une SCI ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Je ne vois pas d'objection en particulier.
A: Chiny
Q: Il est fait apport d'une résidence principale à une SCI constituée entre les deux époux et dont les gérants statuaires sont également les deux époux. Toutes les parts sont ensuite données en nue-propriété aux héritiers. Existe-t-il un risque fiscal à ce montage? Vis-à-vis des héritiers, la libre disposition de l'actif de la SCI peut-il être opposée aux usufruitiers?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Il n'y a pas de risque fiscal à un tel schéma. Les pouvoirs des usufrutiers et des nus-propiétaires dépendront de la rédaction des statuts. Il est donc possible de rédiger ceux-ci soit en interdisant au nu-propriétaire comme à l'usufrutier de pouvoir vendre seul soit au contraire, en prévoyant que l'usufruitier puisse vendre seul le bien, le prix de cession étant touché par la SCI
A: lilette92
Q: Soit un appartement dont l'usufruit et la nue-propriété sont déjà séparés : - est-ce possible de constituer une SCI ? - comment détermine- t-on les parts ? - qui perçoit les revenus ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: On peut constituer une société civile par apport conjoint par l'usufruitier et le nu-propriétaires de leurs droits respectifs et report du démembrement sur les parts. Dès lors c'est la société qui touchera les loyers et paiera les charges, puis le résultat net pourra être distribué par l'usufruitier à son profit
A: decoux
Q: Dans le cadre d'une sucession, pour une SCI soumise à l'IRPP, les parts sont valorisées par 1° calcul de la valeur nette comptable (actif - passif) 2° application d'une décote liée à l'absence de liquidité des parts et/ou au démembrement d'une partie des parts et/ou aux clauses d'agrément des associés conditionnant la liquidité ... Comment cette décote est-elle évaluée et justifiée ? (textes ? pratique ?) Quelles règles l'administration fiscale applique-t-elle ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Il n'existe pas de doctrine fiscale indiquant que l'on peut procéder à une décote de x% en cas de SCI, y% en cas de démembrement, z% en cas de minorité. Chaque situation est appréciée au cas par cas et, si l'administration fiscale considère que la décote est trop importante, elle peut procéder à un redressement. C'est alors devant le juge que la décote sera définitivement arrêtée. L'analyse de la jurisprudence met en évidence que les décotes admises généralement excèdent rarement 10% à 20%. Il peut en être différemment lorsque la société civile est à l'IS et qu'elle détient un bien immobilier déjà largement amorti et, donc une imposition latente forte qui conduira à une décote supérieure
A: marc
Q: Dans quelle mesure puis-je prévoir un partage inégal des parts de la société au profit de l'un des associés? De même, peut-on décider dans les statuts que 80% des revenus dégagés profiteront à un associé ne détenant que 10% des parts sociales?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Juridiquement, il est possible de prévoir une telle répartition. Fiscalement une telle clause est opposable à l'administration fiscale lorsque elle est dans les statuts ou dans une décision d'assemblée enregistrée avant le 31/12 de l'année concernée. Cependant il faut pouvoir justifier cette différence de traitement afin que l'administration ne soit pas tentée de taxer le transfert de revenus ainsi réalisé sur le fondememnt d'une libéralité déguisée
A: Louis
Q: Je suis français résident fiscal luxembourgeois depuis peu et je détiens en France des SCI non assujetties à l'IS. Est-il exact que je suis exonéré d'ISF compte tenu des dispositions de l'article 20 de la convention fiscale franco-luxembourgeoise de 1958 ?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: N'ayant pas la convention devant les yeux, je ne saurai être formel. Cependant, le principe pour les non résidents détenant des parts de SCI française est le suivant : les parts sont soumises à l'ISF car il s'agit d'un bien français ne constituant pas un placement financier, d'autre part, le compte courant est exonéré car considéré comme étant un placement financier et donc à ce titre exonéré pour un non résident. Dans le cadre de la convention luxembourgeoise, il existait une disposition spécifique relative à l'imposition sur le revenu, mais qui va disparaitre dans le cadre de la renégociation actuelle. Au regard de l'ISF, je crains que les parts soient taxables en France
A: primotec
Q: L'apport à une SCI de bien acquis en régime Périssol ou de Robien revient-il à une rupture de ces contrats et à la perte des avantages fiscaux attachés?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: OUI
A: bouthillier
Q: Crée en 1990 et imposée à l'IS, notre SCI détient 53 sci transparentes qui possèdent 70 immeubles. Suite à notre divorce, mon ex épouse et moi sommes usufruitiers à 5O-50. Nos 3 enfants majeurs sont nus propriétaires à 100% en indivision. Les usufruitiers ont voté de manière opposée. En cas de dissolution, quel est le processus de répartition entre nue propriété et usufruit? et la fiscalité, sachant que les immeubles sont amortis? quid du boni de liquidation?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Dès lors que la société est soumise à l'IS, la liquidation va conduire à l'imposition sur le revenu du boni de liquidation. En cas de dissolution, puis de liquidation de la société, deux solutions peuvent être envisagées : le maintien du démembrement sur les parts des SCI à l'IR lors de l'attribution à la suite de la liquidation de la société IS, ou alors la ventilation des droits des usufruitiers et des nus-propriétaires en pleine propriété. La valeur des droits de chacun en pleine propriété dépendra de l'âge des usufruitiers et du rendement de la société.
A: Antoine
Q: Lors de la dissolution d'une société civile, quelle est la fiscalité applicable, si cette société a à son actif des actions et un bien immobilier? Comment les associés vont-ils récupérer leurs apports?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: La dissolution de la société civile déclenche une fiscalité différente selon qu'elle est à l'IR ou à l'IS. A l'IS, le boni de liquidattion est taxable à l'impôt sur le revenu et à la SCG CRDS, et le capital est soumis au droit de partage de 1,1%. La dissolution de la SCI à l'IR va déclencher le cas échéant, une imposition de la plus-value latente sur les parts de la société, qui va se doubler avec la plus-value éventuelle sur les actifs détenus par la société. Pour éviter cette double imposition , on commence par céder les actifs, la plus- value est constatée au niveau de la société puis on affecte le résultat aux associés en compte courant et, ensuite on réduit le capital.
A: lionel
Q: S'agit-il d'un abus de droit que de donner avec réserve d'usufruit, les parts d'une SCI à son fils unique? puis 6 ans après, d'effectuer une donation temporaire de l'usufruit des parts en faveur du même donataire ? La SCI détient un bien en pleine propriété et j'ai 42 ans. D'un point de vue fiscal si ce montage est possible? puis-je donc transmettre en 6 ans la pleine propriété de ma SCI au moindre coût?
A: Pascal_JULIEN_SAINT-AMAND
R: Ce n'est pas un abus de droit que de donner la nue- propriété des parts de la SCI. Dans six ans vous pourrez donner l'usufruit (non pas temporaire, mais viager que vous aviez conservé) ce n'est pas abusif non plus. Ce n'est pas abusif car vous n'avez pas tiré d'avantage fiscal particulier. En effet, vous auriez pu de la même manière donnéer x% du bien immobilier tout de suite et ,le solde ensuite dans 6 ans
Bonne journée
bronxiol
La législation juridique et financière évolue en permanence...