Révision loyer sur plusieurs années [Résolu]

cha3333@ 1 Messages postés jeudi 16 octobre 2008Date d'inscription 16 octobre 2008 Dernière intervention - 16 oct. 2008 à 22:40 - Dernière réponse : djivi38 17097 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 mai 2018 Dernière intervention
- 8 mai 2018 à 12:31
Bonjour,
je souhaite réactualiser le loyer de mon locataire que je n'ai à ce jour jamais révisé.
Le bail est du 01/08/2005, révision prévue à date anniversaire suivant indice cout construction insee.
Dans de cas:
- suis je obligé d'attendre le 31/07/2009 pour lui notifier l'augmentation
- comment calculer cette augmentation sur la période totale soit à ce jour un peu plus de 3 ans
merci
cha3333@
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bonsoir,

Révision annuelle des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 d, modifié par la loi du 8.2.08)

Principes généraux

Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Ces dispositions s'appliquent aux locations de logements soumises à la loi du 6 juillet 1989 : locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Elles s'appliquent également aux révisions annuelles de loyers des locations meublées (loi du 5.3.07 : art. 41 / CCH : art. L.632-1). Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, ni aux logements foyers, ni aux locations HLM.

Calcul de la révision des loyers pour une location nue

Entre le 1er janvier 1995 et le 31 décembre 2005, la moyenne de l'indice national du coût de la construction (ICC) établi et publié par l'INSEE servait de base à la révision des loyers. Pour calculer les révisions annuelles qui auraient dû intervenir avant le 1er janvier 2006, il convient donc de se référer à cet indice et aux règles applicables lors de chaque révision.

Depuis le 1er janvier 2006, c'est l'indice de référence des loyers (IRL) toujours publié par l'INSEE chaque trimestre qui sert de référence. Cet indice était jusqu'au 9 février 2008 constitué, pour 60 % de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer, pour 20 % de l'indice du coût de la construction, et pour 20 % de l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration du logement. Pour calculer les révisions annuelles qui devaient intervenir entre le 1er janvier 2006 et le 9 février 2008, il convient de se référer aux valeurs et à l'évolution de cet ancien IRL. Le nouvel indice s'applique aux baux en cours mais la loi n'a pas d'effet rétroactif.

A compter du 10 février 2008, l'IRL correspond à la moyenne sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce nouvel indice (dont la composition change mais pas le nom) s'applique aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 10 février mais aussi aux baux en cours, sans qu'il soit nécessaire de signer un avenant au bail. Les révisions annuelles intervenant à compter du 10 février 2008 doivent être calculées à partir de ce nouvel IRL publié par l'INSEE.

*
Exemple 1 : Contrat de location conclu le 1er mars 2007

Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er mars 2008 en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'IRL du 3ème trimestre).

Au 1er mars 2008, le loyer = 500 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = 505,56 (soit 1,11 % d'augmentation)
IRL nouveau 3ème trimestre 2006

*
Exemple 2 : Contrat de location conclu le 1er janvier 2007

Montant du loyer initial 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er janvier en fonction de l'IRL (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'IRL du 2ème trimestre).

Au 1er janvier 2008, le loyer = 500 x IRL ancien 2ème trimestre 2007 = 513,79 (soit 2,76 % d'augmentation)
IRL ancien 2ème trimestre 2006

Tableau du nouvel indice de référence des loyers

Indice de référence des loyers
en niveau

Evolution annuelle (T/T-4) en %
2006 T3
112,43

+ 1,68
T4
112,77

+ 1,59
2007 T1
113,07

+ 1,44
T2
113,37

+ 1,24
T3
113,68

+ 1,11
T4
114,30

+ 1,36
2008 T1
(INSEE 16.4.08)
115,12

+ 1,81
T2
(INSEE 17.7.08)
116,07

+ 2,38
T3
(INSEE 15.10.08)
117,03

+ 2,95

Pour connaître, les valeurs de l'ancien IRL se reporter à la Questions/Réponses : Location - Indice et plafonds ou www.insee.fr.

L'indice de référence des loyers est un indice trimestriel, référence 100 au quatrième trimestre 1998, publié chaque trimestre par l'INSEE. Désormais, la publication du nouvel IRL se fait plus rapidement.

Nouveau rythme de publication des indices

Les dates de publication de l'IRL par l'INSEE sont modifiées.
Avant le 14 février 2008, date de la publication par l'INSEE du nouvel indice de référence des loyers, les indices étaient publiés par l'INSEE avec deux trimestres de retard.
On connaissait :
- à la mi-janvier : IRL 3ème trimestre ;
- à la mi-avril : IRL 4ème trimestre ;
- à la mi-juillet : IRL 1er trimestre ;
- à la mi-octobre : IRL 2ème trimestre.

Désormais l'INSEE publie les nouveaux IRL avec un seul trimestre de décalage.
- L'indice de référence des loyers du 1er trimestre sera publié vers le 15 avril ;
- L'indice de référence des loyers du 2e trimestre sera publié vers le 15 juillet ;
- L'indice de référence des loyers du 3e trimestre sera publié vers le 15 octobre ;
- L'indice de référence des loyers du 4e trimestre sera publié vers le 15 janvier suivant.

Les dates précises sont annoncées dans le cadre du programme quadrimestriel concerné, diffusé par l'INSEE le 25 de chaque mois.

La règle est de réviser (cf. § Principes généraux) les loyers en fonction de l'indice de référence qui figure dans le bail, en pratique, le dernier indice connu à la date de signature du bail. C'est pourquoi les baux signés à compter du 10 février 2008, par exemple le 1er mars 2008 se référeront à l'IRL du 4ème trimestre, alors que les loyers révisés au 1er mars 2008 en application d'un bail signé au 1er mars 2006 ou mars 2007 par exemple, font référence à l'IRL du 3ème trimestre.

Comment réviser un loyer dont le montant n'a pas été révisé depuis plusieurs années ?

Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location, le bailleur qui n'a pas demandé la révision du loyer dans les années passées, peut réajuster le loyer. Il faut alors reconstituer le loyer tel qu'il aurait dû être si les révisions prévues dans le bail avaient été effectuées : on applique les indices en vigueur aux dates auxquelles auraient dû intervenir les révisions : selon les dates, la moyenne sur 4 trimestres de l'indice du coût de la construction (ICC), l'ancien indice de référence des loyers (IRL) ou le nouvel IRL.

Exemple d'un contrat de location de 6 ans signé le 1er avril 2003 dont le loyer n'a jamais été révisé. Le bailleur envisage une révision le 1er avril 2008

Montant du loyer initial de 500 euros avec une clause de révision annuelle du loyer au 1er avril 2004 en fonction de l'évolution de la moyenne sur 4 trimestres de l'ICC (date de référence du dernier indice connu à la date de signature du bail, soit l'ICC du 3ème trimestre).

Au 1er avril 2004,
Loyer = 500 € x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003 = L1
moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2002

Au 1er avril 2005 >
Loyer = L1 x moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2004 = L2
moyenne de l'ICC 3ème trimestre 2003

Au 1er avril 2006 >
Loyer = L2 x IRL ancien 3ème trimestre 2005 = L3
IRL ancien 3ème trimestre 2004

Au 1er avril 2007
Loyer = L3 x IRL ancien 3ème trimestre 2006 = L4
IRL ancien 3ème trimestre 2005

Au 1er avril 2008
Loyer = L4 x IRL nouveau 3ème trimestre 2007 = L5
IRL nouveau 3ème trimestre 2006

Au 1er avril 2009, le loyer sera le suivant
Loyer = L5 x IRL nouveau 3ème trimestre 2008 = L6
IRL nouveau 3ème trimestre 2007

La reconstitution du loyer peut se faire au-delà de 5 ans ; en revanche le bailleur qui voudrait réclamer au locataire les loyers incontestablement dus qu'il n'aurait pas perçus, peut le faire 5 ans maximum après leurs échéances.

Vous souhaitant bon courage !
Bonsoir
Vous serait il possible de préciser le texte de loi concernant la possibilité de faire un rappel de loyer, jusqu'à 5 ans en arrière , comme mentionné ci dessus dans la réponse ?
merci d'avance
MERCI pour l'info, je ne pensais pas que la révision pouvait être rétroactive.
djivi38 17097 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 mai 2018 Dernière intervention > nad - 8 mai 2018 à 12:30
bonjour nad,

ATTENTION : la révision d'un loyer, si elle est bien prévue sur le contrat de location, n'est plus rétroactive depuis la loi ALUR du 27/3/2014.
Depuis cette date, le bailleur ne peut remonter que de 1 an et l'augmentation (ou la diminution) du loyer qui en résulte ne peut se faire qu'à partir de sa demande par courrier R+AR.

Se fier à des posts anciens n'est pas toujours bon... les lois changent !!

cdt.
MERCI je voulais êtes sûre du mode de calcul et cela m'a conforté. Bonne journée.
djivi38 17097 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 21 mai 2018 Dernière intervention > MamieB - 8 mai 2018 à 12:31
bonjour MamieB,
même réponse pour vous que pour nad.

bonjour,

ATTENTION : la révision d'un loyer, si elle est bien prévue sur le contrat de location, n'est plus rétroactive depuis la loi ALUR du 27/3/2014.
Depuis cette date, le bailleur ne peut remonter que de 1 an et l'augmentation (ou la diminution) du loyer qui en résulte ne peut se faire qu'à partir de sa demande par courrier R+AR.

Se fier à des posts anciens n'est pas toujours bon... les lois changent !!

cdt.
Commenter la réponse de BiBi.06
+4
Utile
merci bibi 06 pour votre réponse. J'ai moi-même procédé à des recherches sur internet et j'ai trouvé un site trés expliciite à ce sujet avec les anciennes valeurs d'indice IRL applicables jusqu'au 09 FEVRIER 2008 et les nouvelles valeurs d'indices IRL applicables au 10 février 2008 : coignard@ancenis-immobilier.fr, rubrique service immobilier gratuit, "calulez l'augmentation des loyers-bail habitation". J'espère que beaucoup, tout comme moi, y trouveront la bonne réponse.
bjr regardz plutot sur le site INSEE c'est mieux expliquer avec des exemples plus precis sur le calcul / lLoyer actuel X moyenne de l'ICC 3 em trimestre 2003 divisé par moyenne de l'ICC 3 em trimatres dede l'année précédente 2002 =loyer révisé
vous avez sur ce site un tableu de de tous les indices par trimestres de 1953 à 2011
oila
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marmenard 2792 Messages postés dimanche 29 mars 2009Date d'inscription 5 juillet 2016 Dernière intervention - 10 nov. 2009 à 22:35
+4
Utile
Bonjour
Sans se prendre la tète le calcul automatique est ici
http://www.pap.fr/calcul-immobilier/revision-de-loyer/revision-de-loyer.php
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+2
Utile
Bonjour,
merci beaucoup pour votre réponse
cordialement
Commenter la réponse de cha3333@
+2
Utile
j'ai signé mon bail au 1er février 1998. pour l'augmentation en février 2006 mon propriétaire a appliqué l'indice IRL du 3° trim. 2005, soit une valeur de 1.023 et un taux de 2,30 %. CALCUL 483.20 € X 1.030 .
En 2007 mon propriétaire a appliqué l'indice ICC, idem en 2008 et cette année toujours avec l'indice ICC il veut m'augmenter de 10.46 %, soit 532.98 € X 1.1046 = 588.73 €. Je souhaiterai procéder moi-même au calcul mais depuis février 2008 les indices IRL ont été modifiés. Quelles valeur dois-je appliquer pour les indices IRL 3° TRIM.2007, 3° TRIM. 2008 ? par avance, merci pour votre réponse.
Bonjour,

Je vous conseil de prendre contact avec l'ADIL de votre département ou un conseil endroit généralement vous disposer d'entretien gratuit par le biais de votre mairie.
Cordialement
vous avez la réponse sur le site INSEE
Commenter la réponse de tony
+1
Utile
j'ai signé mon bail au 1er février 1998. pour l'augmentation en février 2006 mon propriétaire a appliqué l'indice IRL du 3° trim. 2005, soit une valeur de 1.023 et un taux de 2,30 %. CALCUL 483.20 € X 1.030 .
En 2007 mon propriétaire a appliqué l'indice ICC, idem en 2008 et cette année toujours avec l'indice ICC il veut m'augmenter de 10.46 %, soit 532.98 € X 1.1046 = 588.73 €. Je souhaiterai procéder moi-même au calcul mais depuis février 2008 les indices IRL ont été modifiés. Quelles valeur dois-je appliquer pour les indices IRL 3° TRIM.2007, 3° TRIM. 2008 ? par avance, merci pour votre réponse.
Commenter la réponse de tony
+1
Utile
Bonjour
Merci BiBi pour votre réponse.
En 2007, j'ai été indexée sous ICC. Or, comme la loi sur l'indice IRL est
devenue obligatoire dès 2006 et comme apparemment, j'ai le droit de réclamer les
différences. Dois-je les calculer selon les anciens indices IRL (c'est-à-dire la
véritable date de leur parution) comme dans ce lien historique
de INSEE (ancien IRL loi 2005) http://www.insee.fr./...
Ou avec les nouveaux IRL qui sont parus en février 2008? Comme ici http://www.hestia.fr/html_fr/indices/bas/indices.asp
Y a quand même une sacrée différence entre eux.
Merci à tous ceux qui peuvent me répondre
bonjour
vous n'avez pas eu de réponse j'aimerais savoir comment faire
et avoir votre avis
cordialement
Marieangeline - 10 nov. 2009 à 22:17
J'aimerais bien savoir, j'ai le meme souci, reevanuation à partir de 2005 jusqu'à maintenant, quels indices prendre, ça fait une belle difference, oui
Commenter la réponse de lilie
bougnat 14 - 31 janv. 2010 à 15:52
+1
Utile
Madame,Monsieur

Je suis artisan , je loue depuis le 15/09/2006 un atelier pour un montant de 450euros HT par mois , mon propriétaire ne m'a pas augmenté depuis ce jour mais me propose de passer mon loyer à 525 euros au 01/02/2010 (+ 16,66%) , pourriez vous m'indiquer le montant légal à ce jour et me donner éventuellement la somme que je lui doit avec une augmentation les années passées .

SALUTATIONS
Commenter la réponse de bougnat 14
+1
Utile
Salut
Oui tu peux faire un calcul suivant la méthode connue
La loi indique que tu peux reviser ton loyer avec eventuellement ( Mais trés Rare) sur les 5 derniéres années (tu peux ...) Mais bon dans l'absolue personne ne le faits.
Je pense que si tu as probléme tu peux mettre en avant que tu peux le faire mais que que les augmentations etant peux sensible tu preferais effectuer un réindexation correct suivant un montant plus coséquent ( attention ne depasse pas 10 % et 50 % sur le bail) ( revoir le lien avec (l'article sur la loi).
Commenter la réponse de tony
0
Utile
un loyer de 300 E./mois en 2004 pourrait être à combien juillet 2010 ? pour un logement en pleine campagne.
Commenter la réponse de sofiasofia
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