Révision de loyer et arriérés de 2009 à 2017 [Résolu]

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mercredi 10 octobre 2012
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10 septembre 2018
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Bonjour,

Je souhaiterai avoir quelques infos concernant ma situation car j'ai lu énormément de choses et tout n'est pas très clair...

Je suis locataire depuis décembre 2009. Dans le bail, il est indiqué que le loyer peut être révisé à la date d'anniversaire du bail sur la base de l'indice du 3ième trimestre. Le loyer à été augmenté en 2011 à 721€. Il ne l'avait pas été en 2010 et aucun arriérés n'ont été réclamés. Depuis, le loyer n'a plus augmenté...

Le propriétaire souhaite me rencontrer la semaine prochaine pour, je cite, "faire un point sur la révision du loyer". J'aimerais savoir concrètement de combien il est en droit d'augmenter le loyer, s'il pouvait réclamer des arriérés et si oui, combien...

Sachant que la loi ALUR est sortie entre temps, c'est un peu compliqué à comprendre et j'ai l'impression de lire tout et son contraire...

Merci d'avance à ceux qui sauront m'éclairer.
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10 septembre 2018
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Merci
Merci pour vos réponses. J'avais effectivement lu cet article mais également celui-ci qui sème le doute: https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/2008/nouvel-irl-revision-annuelle-des-loyers/
Dans la section "Lorsqu’aucune révision n’a été effectuée depuis plusieurs années, est-il possible de la demander ?", ils prennent l'exemple d'un bail signé en 2011 et ils distinguent 2 périodes "avant et après la loi Alur" en laissant penser que les non-augmentations d'avant la loi peuvent être appliquées mais pas celles d'après... Alors je dois mal comprendre...
Valenchantée
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10 décembre 2018
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"D'après vous, cela signifierait que le non-paiement d'une hausse de loyer qui n'a jamais été réclamée ne constitue pas une "dette locative"? " : exact. Cela ne peut pas être une dette (ou un arriéré de loyer) à partir du moment où on ne l'a jamais appliquée.

La "dette locative" dont le délai de prescription est passé de 5 à 3 ans, c'est tout ce qui relève des charges locatives : chauffage, eau, électricité, nettoyage des parties communes, etc.
benjo2857
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10 septembre 2018
> Valenchantée
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10 décembre 2018
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Ok merci. Ça devient plus clair...

En revanche, il y a une nouvelle variable au problème qui me turlupine. J'ai de nouveau épluché mon contrat de bail et me rend compte que la clause de révision est automatique!! En gros, il n'avait théoriquement pas besoin de se manifester pour que cette révision prenne effet? Est-ce que ça change quelque chose? Est-ce que ça ne transforme pas la somme réclamée en "dette"? :(
Valenchantée
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10 décembre 2018
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Non. Elle est automatique mais le bailleur doit tout de même vous adresser le calcul du nouveau loyer.
benjo2857
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10 septembre 2018
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Ouf!! Ça me rassure. J'ai eu un dernier coup de chaud en voyant ça...

Merci en tout cas pour votre patience et pour toutes ces infos ;)
Valenchantée
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10 décembre 2018
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:)
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dimanche 12 avril 2015
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11 décembre 2018
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Merci
Bonjour,

merci de votre retour.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) :

La TEOM est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative cadastrale du logement; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

2 façons pour un propriétaire de récupérer la TEOM sur le locataire :

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en « meublé ») : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.


Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

À défaut de régularisation au moins annuelle, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur.

En cas de régularisation, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne que les années régularisées, pas l'année en cours.

ARRIÉRÉS de TEOM :

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué avant ou après le 27 mars 2014 :
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances :
Droit de bail.
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage. »
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. »

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire.
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription.

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges :


Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 :

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017.
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé.


Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 :

Jusqu'au 27 mars 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans (article 2224 du code civil) à compter de la date d’exigibilité, de réclamation des charges.
Le locataire bénéficie également de cette règle en cas de trop versé. >>

Cdt.
benjo2857
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10 septembre 2018
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Merci pour cette réponse.

Donc d'après, ce que je crois comprendre : il est encore dans les clous pour réclamer le paiement des charges depuis 2012... On est encore dans le délai de 5 ans pour 2012/2013 et dans le délai de 3 ans pour la suite.
djivi38
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11 décembre 2018
> benjo2857
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10 septembre 2018
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Bonjour,

eh oui ! à environ 1 mois 1/2 il n'aurait plus pu....

N'hésitez pas à lui demander un étalement de paiement (sauf pour la TEOM 2016), étalement qu'il n'a pas le droit de vous refuser.

CDT.
benjo2857
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> djivi38
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Oui, je pense d'ailleurs que ce n'est pas un hasard s'il se manifeste maintenant après des années de silence...

En tout cas, merci à vous aussi pour votre patience et toutes ces infos. ;)
djivi38
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> benjo2857
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10 septembre 2018
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avec plaisir et encore mes excuses pour mon erreur du début !
:-))
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